Panorama: alza temporal de precios de vivienda

Estamos en recuperación de actividad, con permiso de la pandemia, pero no se conoce aún el efecto de la crisis en la economía real. La anunciada llegada de fondos europeos contribuirá a la recuperación del empleo, y podría provocar un inflado artificial del precio de la vivienda, que no es sostenible a medio y largo plazo.

Vivienda: datos, cifras y espejismos

La incidencia de la pandemia en la economía en general y en el mercado inmobiliario en particular da pie a diversas teorías. Las ventas de viviendas en España bajaron antes de la pandemia (-2,4% en 2019), y se redujeron casi un 18% en 2020 con el estado de alarma y las restricciones de actividad. En los primeros cuatro meses de 2021 ha habido cierta recuperación de las ventas (+12,5%) pero sin grandes alegrías. Queda también por confirmar la tendencia a buscar casas más amplias o en zonas menos pobladas, reflejada tras el confinamiento.

VENTA MENSUAL DE VIVIENDAS EN ESPAÑA

INE. Tras el parón de 2020 las cifras de ventas se normalizan.

En precios, el dato del INE muestra una subida del 0,9% anual en el primer trimestre de 2021, mientras que el Ministerio de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana señala una bajada del 0,9%. Ambos coinciden en que los precios de la vivienda nueva se comportan mejor que los de la usada. El apetito por la vivienda nueva sigue creciendo: son el 20% del total de ventas en nuestro país y en lo que llevamos de 2021 sus ventas crecieron un 29% frente al 9% de la vivienda usada. Tras un año de parones forzados de actividad, es lógico que al recuperar cierta normalidad se observen cifras comparativas elevadas. Pero no hay que dejarse deslumbrar por ellas hasta que las series de datos vuelvan a ser comparables.

La capacidad de pago de los hogares

El mercado se calienta al hilo de la recuperación, pero muchas veces exagera. Para estimar la evolución de los precios de la vivienda a medio y largo plazo preferimos fijarnos en datos objetivos, en particular en la capacidad de pago de los hogares españoles. Somos insistentes en esto pero pensamos que la sostenibilidad del precio de la vivienda se apoya en parámetros como este.

El INE publicó que el salario bruto anual más frecuente en España en 2019 apenas era de 18.300 euros. El salario mediano, el que separa a la mitad de los trabajadores que más cobran de la otra mitad, se situó en 20.500 euros. Esto da muestra de la capacidad de pago de los hogares españoles (antes de la pandemia) y de lo irracional que podría ser una nueva escalada de precios de la vivienda. No es descartable dados los antecedentes en nuestro país, pero pensamos que no es sostenible en el tiempo. Con mucho mayor motivo si se produjera un incremento de los tipos de interés aplicables a las hipotecas. El gráfico muestra el esfuerzo de los compradores de vivienda en España, medido en años de renta bruta que un hogar debe destinar a la compra.

ESFUERZO DE LOS HOGARES EN LA COMPRA DE VIVIENDAS EN ESPAÑA

Medido en años de salario bruto que se destina a la compra. Banco de España.

Recuperación parcial del empleo

Está por ver cómo queda el empleo una vez que las cosas vuelvan a la “normalidad”. En términos de ocupados, el fin de las restricciones y la vuelta parcial del turismo provoca un descenso del paro y de los ERTE. Pero no podemos quedarnos en la superficie. Muchas empresas empiezan ahora a sentir el efecto de la prolongada crisis y peligran puestos de trabajo estables y bien remunerados, no solo en la banca. Como en anteriores situaciones, podemos asistir a una recuperación muy asimétrica, donde unos pocos se beneficien del cambio de viento mientras que muchas familias acusan reducciones significativas de ingresos.

Los costes de edificación subieron un 4,8% en marzo de 2021 (Banco de España), impulsados por algunos materiales, los costes energéticos y el precio de la mano de obra, a causa en parte de la escasez de especialistas disponibles tras años de ralentización de la construcción. Estos elementos pueden explicar ligeras subidas en el precio de las viviendas nuevas, pero no justifican aumentos desproporcionados.

¿Qué hacen los profesionales?

La anunciada llegada de fondos europeos para el Plan de reconstrucción supondrá un impulso para el sector inmobiliario, pero su alcance concreto está por ver. Por el momento, los promotores mantienen una lógica prudencia. Hasta marzo de 2021, los visados de viviendas nuevas volvieron a caer un 16% anual (85.000 viviendas en un año). Según el Ministerio, el precio medio del suelo urbano bajó casi un 17% anual en el primer trimestre de 2021.

Conclusiones

En definitiva, no haga caso a las declaraciones sino a los hechos. Los precios “de mercado” muestran periódicamente en la vivienda una tendencia hacia la irracionalidad. No se deje llevar por noticias sobre subidas puntualmente elevadas, que podrían llevarle a tomar decisiones de un endeudamiento injustificado. Nosotros preferimos manejar el concepto de “valor razonable”, que es aquel que pagaría un inversor que tomara la decisión de compra con criterios de rentabilidad. 

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