Nuestro enfoque de los inmuebles como bien patrimonial se basa en cifras y estimaciones económicas, para evitar la toma de decisiones con base exclusiva en tendencias, impresiones o campañas mediáticas.
Factores que influyen en el valor de los inmuebles
Tiene poco sentido valorar el precio de una vivienda en función de su mera comparación en el tiempo. Que hayan subido un 10% o bajado un 5% respecto del año anterior no aporta por sí mismo una información trascendente para un particular que se plantea la conveniencia de comprar o vender un inmueble. La metodología de OCU fincas y casas se basa en el valor “razonable”, que es aquel que resulta de la capitalización de los rendimientos mínimos que cabe esperar por alquileres para que una compra resulte económicamente interesante.
La decisión de comprar o no un inmueble depende de su comparación con otras inversiones más o menos equiparables. Equiparables en el tiempo y en el riesgo. Dados los altos costes de adquisición y los ligados a la venta, solo tiene sentido una compra de inmuebles pensada para el largo plazo, un periodo de tiempo de más de 10 años. Para ese plazo existe la opción de adquirir obligaciones del Estado, que actualmente están ofertando rentabilidades de en torno al 0,6%. Es claro que los inmuebles tienen un riesgo mayor que las obligaciones del Estado (riesgo de descenso de precios, de impagos de alquileres, ligados al propio mantenimiento del inmueble, etc.), por lo que solo interesará invertir e un inmueble si nos “promete” un plus de rentabilidad que compense ese mayor riesgo.
La prima de riesgo aplicable a inmuebles
Ese mayor riesgo, o prima de riesgo, está sujeto a la apreciación de los analistas y depende de varios factores, entre los que se encuentra la marcha general de la economía, los riesgos para el empleo, la legislación sobre los alquileres, la rapidez en la resolución de conflictos, etc. En el contexto actual de la crisis ligada al Covid-19, nosotros hemos incrementado nuestra estimación de la prima de riesgo para viviendas, hasta el 5,5% (antes era del 4,5%).
Para la inversión en plazas de garaje, la prima de riesgo que utilizamos es del 3%, inferior a la de vivienda por las características propias de estos contratos (no sujetos a duraciones mínimas ni a limitaciones de rentas, con menor litigiosidad y menor riesgo de impago, desperfectos o de recuperación de la posesión para el arrendador).
Por tanto, si unimos la tasa libre de riesgo (0,6%) a la prima de riesgo, tenemos que para que una vivienda resulte interesante para comprar, debería proporcionar una rentabilidad neta media del 6,1% anual. En el caso de plazas de garaje la rentabilidad mínima debería alcanzar el 3,6% neto anual.
Barrios muy caros
El aumento de la prima de riesgo hace que el valor razonable de los inmuebles baje. Como los precios ofertados no han bajado aún, la consecuencia es que el número de consejos de compra se reduce.
Si aplicamos estos parámetros al precio actual de los 258 barrios de las principales ciudades que sigue nuestra herramienta de comparación de zonas, observamos que en la actualidad el 99% de los barrios estudiados merecen un consejo de venta.
Vea el detalle para Barcelona, Madrid, Sevilla y Valencia.
En el caso de las plazas de garaje sí observamos más oportunidades de compra. El 60% de los barrios estudiados merecerían un consejo de compra a los precios actuales, aunque la situación varía por ciudades: mientras en Barcelona siguen de compra el 98% de las zonas estudiadas, en el resto de ciudades las cifras difieren como muestran los gráficos.
Qué conclusión extraemos
Sabemos que las decisiones de compra de vivienda no dependen exclusivamente de cálculos económicos. Pero a medio (incluso a corto) plazo la tendencia de los precios sí seguirá a estos argumentos objetivos, corrigiendo los excesos acumulados en los últimos años. Prevemos una bajada en los precios de los alquileres, ligada a la situación de crisis económica que vamos a empezar a percibir en las próximas semanas. Y, paralelamente, una bajada en los precios de venta de los inmuebles. Las “facilidades” de pago coyunturales que se aprueben para hipotecas o rentas de alquiler podrán paliar hasta cierto punto situaciones puntuales, pero no alteran el hecho de la desproporción existente entre sus niveles de precios actuales y la capacidad de pago de los hogares españoles, que se verá menguada significativamente.
No es momento para comprar vivienda. Extreme la prudencia.