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Qué le pasa a la vivienda en Estados Unidos
hace 9 meses - lunes, 2 de enero de 2023Qué le pasa al ladrillo en Estados Unidos
El precio de la vivienda en Estados Unidos llevaba años marcando máximos. Retomó la senda alcista en 2012 y ha superado con mucho los precios previos al estallido de la burbuja en 2007: un 62% más, un 12% en términos reales sin la inflación. Algo que por cierto no ha ocurrido en España, si hablamos del precio medio de la vivienda, como se ve en el gráfico.
EVOLUCIÓN DEL PRECIO DE LA VIVIENDA EN EEUU (línea roja, base 100) Y EN ESPAÑA
El precio mediano de las casas nuevas vendidas en noviembre de 2020 fue de 350.800 $ y el de noviembre de 2022 fue de 471.200 $.
El precio mediano de las casas existentes vendidas en noviembre de 2020 fue de 310.800 $ y el de noviembre de 2022 fue de 370.700 $.
Pero las cosas han cambiado tras el aumento del coste de los materiales y tras las subidas de los tipos de interés decretadas por la FED para tratar de combatir la inflación. El tipo de referencia para las hipotecas allí es el tipo fijo a 30 años, y está cerca del 6,3%.
Han bajado la construcción de nuevas viviendas, las ventas y los precios.
En noviembre de 2022 el número de casas iniciadas en construcción bajó en el país un 0,5% anual, aunque en el caso de las viviendas en edificios plurifamiliares su número aumentó.
Las ventas de casas nuevas bajaron un 15% anual hasta noviembre. La venta de casas usadas bajó un 35% anual en noviembre. Los contratos de venta de vivienda (futuras ventas) cayeron un 37,8% anual en noviembre.
Las causas de años de subida en el precio de la vivienda
Esa escalada de precios de las casas durante largos años estuvo propiciada primero por un triple efecto demográfico, de falta de oferta suficiente de casas en oferta y de abaratamiento histórico de las hipotecas. Y la subida se prolongó en los últimos años gracias a la abundante liquidez en manos de los hogares, favorecida por el ahorro durante la pandemia y los generosos estímulos económicos gubernativos que fueron aprobados para combatir sus efectos, así como una situación de pleno empleo (con 11 millones de nuevos empleos en el país entre 2021 y 2022) y el auge de las segundas residencias tras la pandemia.
El precio de la vivienda empieza a bajar
El Índice Case-Shiller nacional bajó un 0,3% mensual entre septiembre y octubre de 2022, si bien en términos anuales -respecto de octubre de 2021- el incremento del precio de la vivienda se mantiene aún fuerte con un 9,2%, muestra de la pujanza del precio en tiempos recientes. En ciudades como Miami los precios han subido un 21% anual en octubre de 2022, mientras que en San Francisco la subida anual solo fue del 0,6%, si bien esta ciudad y otras como Seattle (+4,5% anual) gozaron antes de un periodo de extraordinaria escalada de precios que tocó techo en mayo de 2022.
En los próximos meses veremos cómo las subidas anuales van disminuyendo hasta reflejar caídas, con gran probabilidad.
El impacto de los tipos de interés en la vivienda
La utilización como referencia para las hipotecas de un tipo fijo a 30 años hace que los hogares norteamericanos sean algo menos sensibles que los europeos a las recientes subidas de tipos, por el menor peso de las hipotecas a tipo variable que en países como España aún tienen un peso grande.
Pero los hogares estadounidenses recurren con cierta frecuencia a refinanciaciones con la garantía de su vivienda para lograr más dinero para el consumo. Esto estaba sosteniendo hasta ahora la demanda privada en el país, pero el reciente encarecimiento del precio del dinero va a reducir y encarecer estas refinanciaciones, además de las compras de casas.
El número de casas disponibles en venta es un factor clave para estimar la evolución del precio: si el stock de casas en venta aumenta, los precios tenderán a bajar, y viceversa. En esto momentos este stock sigue en niveles históricamente bajos, aunque aumenta.
Los actuales propietarios que pagan cuotas de hipotecas baratas no se ven dispuestos a cambiar de casa porque supondría pasar a pagar altas cuotas mensuales. Así, no sacan sus casas a la venta y esto hace que el número de casas en venta no crezca lo que podría esperarse y que el mercado pueda sufrir un parón de compraventas. Solo un deterioro claro de la economía podría forzar a las familias a tener que vender sus casas actuales aumentando la oferta de modo significativo. Por el momento no estamos en esa situación, el nivel de impagos de hipotecas está en mínimos (como en 2007, por otra parte).
