Firma de hipotecas y coronavirus

La entidad en la que he pedido la hipoteca me comunicó que con los datos que he aportado, me conceden el préstamo. No obstante, la aprobación definitiva se hará cuando aporte la documentación requerida y se realice la tasación.

¿Puedo acudir a la sucursal?

El Real Decreto que declara el estado de alarma en España incluye la banca entre los servicios que seguirán siendo accesibles a los ciudadanos. Por tanto, las entidades siguen abriendo sus oficinas al público, cubriendo todos los municipios en los que cuentan con presencia física. No obstante, las entidades han cerrado algunas de sus oficinas y atienden en horario restringido en el caso de permanecer abierta. Por tanto, es posible que, si necesita acudir a su banco, tenga que hacerlo en una oficina distinta a la suya.

Nuestra recomendación es que se ponga en contacto con su oficina por teléfono y si es posible aporte la documentación requerida por correo electrónico.

Necesito pedir una nota simple en el Registro de la Propiedad ¿puedo hacerlo online?

El Registro de la Propiedad permite solicitar una nota simple a través de su oficina virtual y in necesidad de disponer de certificado digital. Puede hacerlo desde este enlace: https://www.registradores.org/registroonline/home.seam#

Para ello debe pinchar en Acceso con tarjeta/Paypal y rellenar los datos solicitados. Recibirá la nota simple por correo electrónico.

¿Puedo realizar la tasación?

Las sociedades de tasación siguen manteniendo la actividad de visita a los inmuebles a valorar siempre que sea imprescindible. Póngase en contacto con su tasadora para informarse si siguen prestando el servicio y si es así, prepare la visita adoptando las medidas de autoprotección, separación y alejamiento físico recomendadas por las autoridades sanitarias.

Pedí una tasación en una sociedad de tasación homologada, que caduca dentro de dos meses. ¿Podré utilizarla trascurrido el estado de alarma, aunque haya pasado el plazo de caducidad?

Los bancos están obligados a admitir cualquier tasación aportada por el cliente, siempre que sea certificada por una empresa homologada y no esté caducada. Hay que recordar que las tasaciones homologadas caducan a los seis meses desde la fecha de emisión.

Las entidades podrán realizar las comprobaciones que estimen pertinentes, incluso solicitar una nueva tasación, pero en ningún caso podrá repercutir su coste al cliente que haya aportado su tasación.

Por otro lado, el Real Decreto por el que se declara el estado de alarma establece que los plazos de prescripción y caducidad de cualesquiera acciones y derechos quedarán suspendidos durante el plazo de vigencia del estado de alarma, lo que puede entenderse aplicable también para los certificados de tasación.

Por tanto, debería entenderse prorrogado el plazo del certificado durante el mismo número de días que dure el estado de alarma.

No obstante, es posible que la entidad no lo admita y quiera una nueva tasación, obligándole a pagarla. Dado que la concesión del préstamo depende de ello, si quiere la hipoteca con esa entidad, no le quedará más remedio que aceptar. Eso si una vez firmada la hipoteca, podrá reclamar al servicio de atención al cliente de la entidad la devolución del coste de la nueva tasación, utilizando los argumentos que hemos citado. Si no consigue la devolución podrá reclamar ante el Banco de España y en última instancia en los tribunales.

Hay que recordar que, muchas de las normas que se están aprobando son interpretables y dado que no hay precedentes de situaciones como la actual, carecemos de criterios interpretativos que aclarar la aplicación a casos concretos de los preceptos aprobados.

Yo ya tenía hechos todos los trámites y la entidad ya me había entregado la oferta vinculante

¿Puedo acudir al notario?

Según se establece en la normativa vigente, los bancos deben entregar a sus clientes la Ficha Europea de Información Normalizada (FEIN). Esta ficha tiene la consideración de oferta vinculante para la entidad durante el plazo pactado hasta la firma del contrato que, como mínimo, deberá de ser de diez días.

En ese plazo los consumidores deberán acudir al Notario para recibir asesoramiento gratuito. El Notario deberá informar sobre las cláusulas del contrato de manera individualizada y levantará acta que hará prueba del asesoramiento prestado por él y de la manifestación de que el prestatario comprende y acepta el contenido de los documentos.

Por tanto, será necesario acudir al notario en dos días distintos, uno para recibir la información y asesoramiento y otro para la firma del contrato.

El servicio notarial es un servicio público de interés general cuya prestación ha de quedar garantizada en todo el territorio nacional. Por tanto, los notarios no pueden cerrar el despacho notarial, al tener carácter de oficina pública.

No obstante, los notarios solo están obligados a atender aquellas actuaciones de carácter urgente y serán ellos quien evalúen cada caso y determinen si es inaplazable.

Sin embargo, la norma establece excepciones al requisito de justificar la urgencia, entre ellos “la actividad de financiación propia de las entidades financieras y sus garantías accesorias”. por considerarse urgentes en sí mismas. Por tanto, parece que, salvo acuerdo entre las partes, se continuarán firmando hipotecas.

En todo caso, recuerde que existen dudas sobre la interpretación de algunos aspectos que se regulan. Por ello nuestra recomendación es que se ponga en contacto con su entidad y con el notario para aclarar todos los extremos relativos a su operación.

En el caso de aplazamiento, ¿qué pasa con la oferta vinculante?

Como hemos dicho anteriormente, el plazo de la oferta vinculante es el que pacte el consumidor con el banco, con un plazo mínimo de 10 días.

El Real Decreto por el que se declara el estado de alarma suspende todos los plazos procesales y administrativos y en todos los órdenes jurisdiccionales. En principio también deberían haber quedado suspendidos los plazos en contratos privados, pero no siempre es así. En todo caso y para evitar problemas, nuestra recomendación es que pacte un nuevo plazo con su entidad y solicite que le envíen una copia de la nueva FEIN, en la que figure el nuevo plazo.

Estoy en trámites para la firma de una hipoteca, pero la empresa en la que trabajo se ha visto afectada por la declaración del estado de alarma. Han solicitado un ERTE y ahora mismo estoy sin empleo. Con tanta incertidumbre, no tengo claro que pueda mantener el empleo una vez terminada la crisis y he decidido aplazar la compra de la vivienda.

¿Puedo desistir de la compraventa?

Dos consideraciones:

a) Sobre el retraso del plazo de arras: En principio, los plazos acordados para las arras en compraventas de inmuebles no están afectados por los aplazamientos acordados en el marco del actual estado de alarma en nuestro país. Se deben cumplir salvo que las partes acuerden un aplazamiento, lo que en muchas ocasiones será lo más lógico en la situación de confinamiento actual. Ahora bien, como la firma de la escritura de compraventa depende también del Notario y de la valoración que este haga de la urgencia de esa operación, es posible que la compraventa no pueda llegar a consumarse en la escritura si el Notario -dadas las circunstancias del caso- entiende que no es una operación urgente. Por lo tanto, si las partes no acuerdan un aplazamiento de las arras, el comprador tendría que dirigirse a un Notario para pedir cita y exponer el caso por escrito, con el fin de que el Notario estime la urgencia y en su caso cite a las partes.

Si el Notario denegara la urgencia, entendemos que eso sería suficiente para justificar el retraso en las arras por fuerza mayor. Y en caso de que una de las partes denuncie a la otra por incumplimiento del plazo de las arras, será un juez quien tenga la última palabra, cuando la Justicia recupere el curso normal de sus operaciones.

b) Sobre la posible renuncia a una compraventa pactada. Si lo que se desea es desistir de un contrato de arras, habría que ver primero los términos del contrato y si se ha previsto la posibilidad de desistir y sus consecuencias. Si no estaba prevista o si la pena resultante es elevada y el vendedor no accede a llegar a un acuerdo, el comprador podría argumentar el cambio extraordinario de circunstancias -económicas, sociales y personales- que de modo imprevisible ha supuesto para él la crisis ligada a la situación de emergencia sanitaria, para justificar el desistimiento de la compra. Serán los jueces quienes decidan si cabe aplicar lo que se conoce como cláusula "rebus sic stantibus", para poder dar por buena la resolución del contrato. En la crisis de 2008 no se aplicó esta doctrina, al estimar que el riesgo económico no es algo impredecible y que debe ser siempre tenido en cuenta por los contratantes. Pero las circunstancias actuales son distintas y no hay que descartar que los jueces sí admitan la cláusula "rebus" en casos bien justificados. En apoyo de esta pretensión, el comprador -además de justificar el cambio en su situación económica (ERTE, pérdida definitiva de empleo, disminución sustancial de ingresos del hogar ligada al coronavirus, etc.)- podrá argumentar el conjunto de medidas extraordinarias que adopta el Gobierno y las distintas autoridades, lo que abundará en la excepcionalidad e impredicibilidad de la situación.

¿Qué coste tengo que asumir por no firmar la hipoteca?

Depende de la fase en la que encuentre actualmente. Si la entidad le ha dicho que la operación esta aprobada, pero todavía no ha realizado la tasación, podrá desistir sin ningún coste para usted.

En el caso de que ya se haya realizado la tasación, tendrá que asumir el coste de esta.

Recuerde que, aunque algunas entidades asumen todos los gastos de la hipoteca, incluida la tasación, este compromiso esta vinculado a la firma de la hipoteca, de manera que, si finalmente no hay firma, el coste de la tasación se repercute al usuario.

Por último, no olvide que contratar un préstamo hipotecario supone asumir una obligación de pago durante un elevado número de años, por lo que, dada la situación, es conveniente volver a evaluar nuestra capacidad de pago tanto a corto como a largo plazo.

Por ello nuestro consejo es que, si la actual situación le genera dudas sobre sus ingresos futuros, intente aplazar lo máximo posible su decisión de compra. Si es posible, espere a que la situación vuelva a la normalidad. En ese momento podrá evaluar si hay o no cambios en su situación económica que le hagan replantearse la decisión de compra.