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Análisis
Límite al interés de demora de hipotecas
hace 5 años - lunes, 13 de junio de 2016
En hipotecas contratadas por consumidores bajo condiciones generales, será abusivo el interés de demora que exceda del interés del préstamos más dos puntos porcentuales. Sentencia del Supremo.
Criterio objetivo para el control de abusividad
El Tribunal Supremo ha declarado abusivo un interés de demora del 19% en una hipoteca. Aplica la normativa de protección a los consumidores, aunque el préstamo fue ampliado posteriormente para necesidades de financiación distintas a la adquisición de la vivienda.
El Tribunal Supremo español dijo en su sentencia de 22/4/2015 que el límite admisible del interés de demora en los préstamos personales concertados con consumidores es de 2 puntos porcentuales por encima del interés que se haya fijado para el préstamo (interés remuneratorio). Y en la sentencia de 3/6/2016, establece el mismo límite para los préstamos hipotecarios contratados con consumidores bajo condiciones generales.
Si un interés de demora se considera abusivo, se tiene por no puesto y debe aplicarse el interés remuneratorio.
El razonamiento del Supremo
El interés de demora en un préstamo se justifica en dejar fijada la indemnización por incumplimiento, con un cierto efecto disuasorio para el contratante. Pero deja de ser admisible y pasa a ser abusivo si contempla una indemnización desproporcionadamente alta en favor del empresario.
La Ley Hipotecaria prevé hoy un límite a los intereses de demora en hipotecas para vivienda habitual: “no podrán ser superiores a tres veces el interés legal del dinero y sólo podrán devengarse sobre el principal pendiente de pago”. Pero este límite no es el único criterio para establecer la abusividad de una cláusula. Sirve para el control previo del Notario y del Registrador de la propiedad, de modo que ninguna cláusula que prevea un interés de demora superior podrá admitirse. También sirve para que no pueda exigirse judicialmente un interés superior en contratos celebrados con anterioridad.
Pero no todo interés de demora que no exceda de tres veces el interés legal del dinero está a salvo de considerarse eventualmente una cláusula abusiva. Puede que el interés de demora convenido sea inferior al límite legal y, aun así, abusivo.
Criterios sugeridos por el Tribunal Europeo
¿Cómo valorar si una cláusula es abusiva? Hay que examinar la proporcionalidad entre el incumplimiento del consumidor y la indemnización asociada al incumplimiento. Los criterios del Tribunal de Justicia de la Unión Europea son varios:
- El juez debe comprobar, por un lado, las normas nacionales aplicables entre las partes en el supuesto de que no se hubiera estipulado ningún acuerdo en el contrato controvertido o en diferentes contratos de ese tipo celebrados con los consumidores. ¿El contrato deja al consumidor en una situación jurídica menos favorable que la prevista por el Derecho nacional vigente? Lo que dice el código civil (art. 1108) es que a falta de pacto, el interés de demora será el interés legal del dinero.
- Hay que comparar el tipo de interés de demora fijado con respecto al tipo de interés legal.
- Además, el juez nacional debe comprobar si el profesional podía estimar razonablemente que, tratando de manera leal y equitativa con el consumidor, éste aceptaría una cláusula de este tipo en el marco de una negociación individual. ¿Cuál sería el interés de demora que, en una negociación individual, aceptaría un consumidor para indemnizar al empresario y para conminarle a cumplir?
En definitiva, el Supremo toma nota de la jurisprudencia del Tribunal europeo y decide aclarar las cosas fijando un criterio objetivo: en la contratación de hipotecas por consumidores bajo condiciones generales, se considera abusivo el interés de demora que supere el equivalente al interés remuneratorio más dos puntos porcentuales.
