El Supremo rechaza la indivisibilidad del inmueble y da la razón a Hacienda

Disolución de condominio e indivisibilidad del bien

En diversas ocasiones hemos explicado que en inmuebles que son propiedad de comunidades de bienes, formadas por más de un propietario donde cada uno posee un porcentaje abstracto sobre el bien, es posible proceder a la disolución de dicho condominio adjudicando el bien a uno de los propietarios sin que la operación se considere una transmisión de la propiedad.

Esto tiene transcendencia fiscal porque la persona a la que se adjudica el inmueble no tiene que pagar el ITP (entre el 6 y el 10% en la mayoría de CCAA) por la parte que no poseía antes y ahora sí, sino el impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD, más cercano al 1-1,5%).

Para que esto ocurra, la disolución del condominio con adjudicación del bien a uno de los comuneros debe referirse a un inmueble indivisible. La indivisibilidad puede ser material, jurídica o económica. Es decir, que a estos efectos fiscales, el inmueble se considera “indivisible” cuando su partición provocaría una pérdida económica (desmerecimiento) desproporcionada.

Ahorro fiscal en la disolución de un condominio.

El Supremo rechaza una indivisibilidad

Hacienda vela por lo suyo y recientemente ha logrado que el Tribunal Supremo (sentencia de 16/9/2020) rechace la elusión del ITP por parte de una sociedad que adquirió una participación de un 7% en un proindiviso sobre un edificio de seis plantas valorado en 9,2 millones de euros, en el que a continuación se procedió a su disolución con adjudicación para esa sociedad de todo el inmueble, tras pagar ella en metálico la parte de cada uno de los 15 comuneros.

Hacienda impugnó la liquidación de impuestos presentada por la sociedad, en la que había pagado el AJD en la disolución del condominio, en lugar del ITP. Explicó que el inmueble sí era divisible, al estar en propiedad horizontal, con varios pisos de viviendas y con locales y, además, que el sentido de la operación iniciada por la sociedad había sido el de comprar el edificio con un coste fiscal más barato.

El Supremo da la razón a Hacienda al estimar que, aunque no hubiera un piso o local para cada uno de los comuneros, lo cierto es que sí hubo posibilidad de dividir el inmueble para proceder a un reparto más proporcional entre los comuneros. Aquí había habido un exceso de adjudicación a uno de los comuneros, y esto no podía considerarse como un supuesto de disolución de condominio con adjudicación a un solo propietario por causa de indivisibilidad.

A efectos de los excesos de adjudicación no cabe identificar la divisibilidad o indivisibilidad del bien