Cuánto renta una finca rústica

Conviene conocer las cifras básicas de una explotación antes de plantearse la compra de una finca y elegir y negociar su modo de explotación.

 Las tierras que interesan

Desde hace años venimos insistiendo en el interés inversor en fincas rústicas bien seleccionadas. Un interés económico que tiene dos vertientes: la posible revalorización de la tierra a largo plazo, y la rentabilidad periódica que le aporta su explotación. Respecto de la primera, no todo el monte es orégano. El precio de la tierra también ha sufrido vaivenes durante la crisis, y determinados cultivos han pasado por su particular pinchazo de la burbuja, como en el caso de algunos cítricos. Nuestra apuesta, la tierra para cereal de secano en Castilla y León, ha tenido una evolución más favorable.

PRECIO DE LA TIERRA DE SECANO EN CASTILLA Y LEÓN Y PRECIO MEDIO DE LA TIERRA, BASE 100

Fuente: Encuesta de Precios de la Tierra, Ministerio de Agricultura.

Cifras que hay que conocer

La rentabilidad de una explotación agraria es importante para el inversor, no tanto por el rendimiento que le aporte cada año en términos absolutos – que muchas veces será reducido – sino porque en gran parte son las expectativas de ese rendimiento las que definen la evolución del precio de la propia tierra. Rara vez un inversor se lanzará a explotar él mismo la tierra, pero se requiere un conocimiento mínimo de las variables de la explotación para poder negociar el sistema de aprovechamiento de la tierra, ya sea mediante el arrendamiento a un agricultor (sin compartir el riesgo de la explotación) o mediante la aparcería (compartiendo en parte ese riesgo). A continuación le exponemos de manera indicativa las cifras de dos tipos de explotaciones agrarias: una de ciclo largo para madera de chopo y otra de ciclo corto para cereal de secano. Para los cálculos hemos pedido la colaboración de agricultores con explotaciones reales, con el fin de obtener cifras que puedan ser representativas. Pero hay que advertir que los datos de costes, ingresos y rentabilidades varían de una región a otra y de un año a otro, por lo que siempre deben tomarse de modo indicativo.

 Una explotación de chopos

En España no se utiliza la madera para la construcción tanto como en otros países, pero el chopo sí tiene una demanda continuada. Su gran capacidad de crecimiento lo hace muy atractivo. La mayor superficie cultivada de chopo en España está en Castilla y León y de ahí tomamos un ejemplo. En León el turno de corta es de 12 a 15 años, y el marco de plantación es de unos 278 pies por hectárea (Ha).

 El precio medio de adquisición de una Ha es de 4.000 euros. Los costes ligados a la explotación durante todo el periodo rondan los 2.950 euros por Ha, e incluyen los siguientes conceptos:

 – Destoconado del terreno, de las anteriores plantaciones: 695 €/Ha;

– Desbroces y limpieza: 200 €/Ha;

– Marcado: 75 €/Ha;

– Plantación: 917,4 €/Ha (3,5 € por planta);

– Gradeo cruzado: 1.000 €/Ha. Son trabajos de limpieza que se realizan durante los 5 o 6 primeros años para alcanzar al menos 6 m de fuste limpio.

– Tratamiento fitosanitario: 50-70 €/Ha.

– Compra de los plantones de chopo más portes: 458,7 €/Ha (por planta 1,5 €; más el transporte 0,15 €).

 · No hemos añadido coste de abonos ni nitratos porque los buenos terrenos no lo necesitan. Tampoco el coste de riego, porque si se planta a raíz profunda como es costumbre en León, no es necesario.

 Ingresos y rentabilidad del chopo

Respecto de los ingresos, la madera útil para vender por árbol tiene un rendimiento medio de 0,7 m³ por cada pie. El precio de la madera en Castilla y León es de entre 50 y 55 € por m³. Por tanto, los ingresos medios estimados por Ha ascenderían a 10.216,5 €/Ha (278 pies x 0,7 m³ x 52,5 €/m³). Si tenemos en cuenta el coste de adquisición y el gasto total de la explotación, tras 14 años, la rentabilidad anual estimada ascendería a 3,74%, antes de impuestos.

· Es importante el crecimiento continuado de los árboles. Aquí el “riesgo” se extiende durante todos los años que dura la explotación antes de la corta. Hay que tener en cuenta que en choperas donde el volumen unitario sea inferior a la media de 0,7 m³ por pie, el producto final se destinará a sierra, trituración o bioenergía, cuyo precio de venta es inferior y puede descender hasta entre 20 y 10 €/m³. A la hora de vender, se obtiene mejor precio cuanto mayor sea el lote. Muchos propietarios gestionan la venta a través de subastas organizadas por la Federación de asociaciones de propietarios forestales de Castilla y León.

 · Siempre hay que informarse respecto de posibles ayudas públicas. En Castilla y León no existen subvenciones para el chopo. En Navarra hay ayudas para trabajos de plantación y poda.

 SUPERFICIE DESTINADA AL CHOPO, EN Ha

Castilla y León es de lejos la región con más superficie de chopos.

 Finca de cereal de secano

Hemos consultado costes para una finca de cereal de secano en León. El conjunto de todos los gastos, incluyendo la preparación del terreno, las semillas, la plantación, tratamiento, recolección y transporte asciende de media a 450 € por Ha.

 · Ingresos: la producción media en la zona de León es de 3.500 Kg/Ha. El precio de venta es unos 0,15 €/Kg, por lo que los ingresos son de 525 €/Ha. A ello hay que añadir la ayuda de la PAC, que estimamos alrededor de 100 €/Ha (si bien puede ser superior).

 · Para el cálculo de rentabilidad utilizamos una estimación prudente del coste de compra de la tierra, de 6.000 €/Ha, que coincide con el precio medio oficial en la región en 2016, si bien podría encontrarse a menor precio.

 · Si decide poner en alquiler su tierra, la renta a cobrar sería de unos 150 €/Ha (aunque hay tierras que se alquilan por cifras inferiores, de hasta 80 €/Ha). Suponiendo que la ayuda de la PAC la cobre el arrendatario, la rentabilidad anual antes de impuestos sería del 2,5% para el propietario.

 · Utilizando el sistema de aparcería y compartiendo a medias con el aparcero tanto los gastos como los ingresos, la rentabilidad anual estimada sería de 1,45%.

En el campo las cifras son relativas

En los cálculos anteriores hablamos de estimaciones de producción, ingresos y gastos medios. La rentabilidad final dependerá principalmente del precio real al que consiga adquirir la tierra, así como del resto de variables como la renta (si alquila), la climatología y de los precios de mercado en el momento de la venta del producto (si la explota), por lo que no hay que descartar algunas oscilaciones.

 En general, no resulta sencillo acceder a información real de costes e ingresos ni a ofertas de venta de tierras. Sea cauto y priorice en sus decisiones la visión a largo plazo y las perspectivas de revalorización de las tierras, por encima de los beneficios de la explotación.