Fincas rústicas que rentan un 6% anual

Actualización de perfiles rústicos julio 2021

¿Son rentables las fincas rústicas?

La escasez de información sobre precios de fincas rústicas

En busca de datos reales

En julio de 2021 actualizamos la evolución de nuestros perfiles rústicos. Se trata de dos lotes de fincas rústicas reales para las que hacemos un seguimiento en el tiempo de su valor y de sus rendimientos. Al existir pocas estadísticas sobre los precios de las fincas rústicas, este sistema nos sirve para ver con ejemplos concretos cuál es la evolución de la rentabilidad de este tipo de inversión, que nos parece prometedora. El último dato oficial disponible era la Encuesta de precios de la tierra para 2019, que reflejó una variación anual de -0,3% en el precio medio de la tierra para uso agrario en España. Con grandes variaciones según el tipo de cultivo: mientras las hortalizas de invernadero en regadío aumentaron sus precios un +8,9% anual, o los frutales de clima subtropical un +14,7%, la media del precio de la tierra de la hectárea (ha) de labor de secano se mantuvo estable. Otros cultivos bajaron de precio, como el olivar (-4,6%) o el conjunto de frutales (-0,5%).

Evolución del primer perfil

El primer perfil lo iniciamos en 2006 y se compone de tres fincas rústicas situadas respectivamente en Málaga, con 6,7 ha, otra situada en Cartagena (Murcia), de 2,61 hectáreas, y una tercera en Rio Arico (Tenerife), de 10 ha. La evolución de sus precios ha sido dispar, como se ve en la tabla. Desde su creación en julio de 2006 hasta julio de 2021 la rentabilidad media anual ha sido de un 0,5% sin considerar las rentas de alquiler, y de un 0,7% considerándolas. Desde la última actualización en marzo 2020 los precios han bajado muy ligeramente en Málaga y Cartagena y permanecen casi estables en Río de Arico. Hay que tener en cuenta que, dadas las escasas y variables muestras disponibles y el poco tiempo transcurrido, estos resultados deben tomarse con precaución como es habitual en las fincas rústicas, ya que en los precios influyen multitud de factores: ubicación, morfología, pendiente, etc.

Rentabilidad del segundo perfil

El segundo perfil cuenta con dos fincas para cereales en Castilla y León: una es de secano (de 14 ha) y otra de regadío (7 ha). La rentabilidad anual conjunta del perfil (secano y regadío) desde su creación en 2008 ha sido del 5,7%, sin considerar los ingresos por arrendamientos, que se convierte en el 6,2% medio anual al añadir los alquileres.

En este caso la evolución de precios de la finca de regadío ha sido espectacular y muy superior a la de secano. La rentabilidad media anual de la finca de regadío es del 9,8% solo por revalorización, y alcanza el 10,3% al añadirle los ingresos por arrendamiento. Por su parte, la rentabilidad anual media de la finca de secano es del 0,7% considerando solo el valor de las fincas, y sube al 1,9% teniendo en cuenta los arrendamientos.

La peculiar inversión en rústicas

Pensamos que los rendimientos de las fincas rústicas resisten mejor la crisis que los inmuebles urbanos, aunque en general no gocen de subidas llamativas. Por eso se incluyen en nuestra cartera modelo de inversión a largo plazo. Es difícil hacer un seguimiento real de precios, ya que incluso con perfiles concretos no siempre es sencillo obtener un número amplio de muestras comparables. Conocer bien la zona donde se desea invertir, las tendencias del mercado y las pautas generales de los precios, son premisas básicas antes de cualquier operación.