Herramientas de valoración de pisos, ¿sirven?

Herramientas para valorar un inmueble desde casa

Existen diversas herramientas que proporcionan una valoración de mercado aproximada, más o menos personalizada, de venta o alquiler del inmueble que uno desea.

Nos hemos fijado en las herramientas de valoración gratuitas del portal de BBVA, Banco Santander, Aliseda, Real Advisor, Kutxabank, Housfy, Fotocasa, Idealista y Engels & Volkers (este último solo en el caso de Barcelona y Valencia). Para observar los resultados que ofrecen estas herramientas escogimos cinco pisos en cuatro ciudades: Madrid, Barcelona, Valencia y Zaragoza. Los pisos elegidos en Madrid fueron uno de 124 m² en el barrio de Guindalera y otro en el barrio de Nueva España (52 m²); en Barcelona uno en el barrio de La Dreta de l’Eixample (55 m²); en Valencia, en el barrio de Arrancapinos (69 m²) y en Zaragoza uno en el barrio de Paseo de Sagasta (173 m²).

También hemos recogido el respectivo valor de referencia asignado por Hacienda para 2024.

VALORACIONES DEL PISO EN NUEVA ESPAÑA (MADRID), en euros

Resultados dispares y tendencias

Los resultados son muy variados, según el portal y la ciudad. En general, hay una gran diferencia de precio con respecto a la media. Solo en el piso del barrio de la Guindalera en Madrid 7 de los 9 portales la diferencia de precio es inferior al 10%, respecto a la media. A su vez, las diferencias entre la mayor valoración y la más baja están entre el 47 y 67 % (vea la tabla). No se observa una relación en cuanto a que los valores máximos o mínimos se den siempre en el mismo portal; a excepción de Aliseda que en varios casos registra el valor mínimo y además siempre está por debajo de la media.

VALORACIONES DEL PISO EN ARRANCAPINOS (VALENCIA), en euros

Por ejemplo, en el caso del piso de la Guindalera en Madrid el valor máximo es el de Housfy y el más bajo el de Aliseda; en el piso de Nueva España en Madrid son BBVA y Real Advisor, respectivamente. En Barcelona el valor máximo lo da Engels & Volkers y el mínimo Real Advisor. En Valencia son Banco Santander y Aliseda, respectivamente y en Zaragoza, Idealista y de nuevo Aliseda.

VALORACIONES DEL PISO EN LA DRETA DE L'EIXAMPLE (BARCELONA), en euros

En nuestro comparador de barrios puede ver los precios medios por zonas en Barcelona, Madrid, Valencia y Sevilla.

Existen algunos informes completos

También hay diferencias en cuanto a presentación y facilidad para obtener los resultados. El “informe” de Banco Santander es muy completo, con fotos, muestras que se han considerado, ubicación de las mismas, etc. En apariencia viene a ser una mini tasación, donde parecen haber cruzado datos catastrales con los del portal Idealista. Además, en 4 de los 5 ejemplos sus resultados están a menos del 10 % de distancia de la media.

• En conclusión, las valoraciones por Internet son útiles a la hora de hacerse una idea del valor de mercado de un inmueble, pero vistas las diferencias conviene consultar varias fuentes. Existen aspectos que no tienen en cuenta estos portales, como las vistas, cercanía a locales ruidosos, etc.
• Algunos valores son inferiores al valor de referencia fiscal que publica la web del Catastro y que actúa de valor mínimo a efectos de ITP y Sucesiones. Consulte aquí el valor de referencia de un inmueble.

Por nuestra parte, comparando el valor razonable de esos inmuebles – es decir, el que debería tener una vivienda para obtener una rentabilidad 7,5% por alquileres-, con la media de las valoraciones, vemos que los primeros están por debajo en un rango del 40 al 70 %. Por eso no vemos aconsejable la compra de estas viviendas como inversión a esos precios.

VALOR MEDIO DE MERCADO Y VALOR RAZONABLE, en euros