Comprar casa en subasta

Qué lleva a subastar inmuebles

Se subastan inmuebles para liquidar deudas con el banco, Hacienda u otro acreedor; o bien, cuando pertenecen a varios propietarios que no han llegado a un acuerdo para su venta (tras un divorcio, herencia…). En muchos casos el precio final que paga el adquiriente suele ser bastante inferior al de mercado e incluso al de salida de la subasta, pero cada inmueble viene con sus propios problemas, que hay que conocer bien antes de pujar. Como vemos más adelante, en noviembre de 2024 se subastaba un piso en la calle Príncipe de Vergara de Madrid (151 m²) con un precio de salida de 830.000 €, frente a un valor estimado de mercado de 1.132.000 €. Y otro en Moratalaz (70 m²) con precio de salida en 113.500 €, frente a un valor de mercado superior a 200.000 €.

Hay que estar bien informados

Si tiene dinero disponible (no son frecuentes las hipotecas con este objeto), adquirir un inmueble en subasta tiene la ventaja del precio y de poder hacerlo desde casa. Pero también presenta problemas: es frecuente que la situación de esos inmuebles, sus cargas o responsabilidades y su situación material, sea complicada o de riesgo. Al adquirirlo “heredamos” los problemas. Además, el propio proceso de la subasta requiere un cierto nivel de conocimiento. Hay varios sistemas de subastas con sus reglas de adjudicación. En algunas existe un precio mínimo que puede hacer que esa compra ya no sea interesante, de inicio. Otras no tienen puja mínima. Antes de participar hay que sentir que se tiene toda la información relevante. En caso de duda, mejor no arriesgar y esperar otra oportunidad.

Los procesos en la subasta

Visitamos el portal https://subastas.boe.es/. Para acudir a una subasta debe registrarse y así poder acceder a la información que no es pública de cada caso, participar como postor y realizar depósitos. Con el buscador puede localizar los bienes por tipo (inmueble, vehículos, etc.) y provincia. Además, puede consultar un Manual de usuario y una lista de preguntas frecuentes. El proceso funciona de la siguiente manera. Desde que un inmueble se da de alta en el portal pueden pasar de 4 a 7 días hasta que se inicia el proceso, pues antes debe publicarse el anuncio en el BOE. La subasta estará abierta durante 20 días naturales y se cerrará una hora después de la realización de la última postura, siempre que esta sea superior a la mejor realizada hasta ese momento; aunque ello signifique ampliar el plazo inicial por un máximo de 24 horas.

El depósito y las pujas

Como informa el portal del BOE, en la mayoría de las subastas hay que hacer un depósito del 5% del precio de salida o “valor subasta” para pujar. Depósito, que se hace a través del portal de subastas en el periodo de los 20 días. Es aconsejable hacerlo con 1 día de antelación a la fecha final.

• Una puja realizada no puede retirarse; revísela bien antes de confirmarla. A veces, existe una puja mínima y puede fijarse un tramo entre pujas. Al hacer la puja con el depósito puede solicitar una “reserva de postura”. En caso de no ser ganador, su depósito será devuelto una vez adjudicada y finalizada la subasta por la Autoridad Gestora. Si no es el postor ganador y no solicitó la reserva de postura, su depósito será devuelto una vez concluya el periodo de pujas de la subasta.

   

  Consejos para participar en una subasta

  Lo primero es hacer una valoración del inmueble: antes de entrar en una subasta hay que tener claro si existe o no interés económico. Ver qué se subasta (si es el 100% de la propiedad o solo una parte), y cuál es el precio medio de mercado de un inmueble similar en la zona. Tengamos claro el fin de la adquisición: si buscamos una compra en subasta para luego vender con ganancia, hay que saber a qué precio podremos vender ese piso en un plazo razonable: cuál es el precio medio de mercado ahora. Un cálculo prudente debe tener en cuenta la realidad de la zona para inmuebles similares. Si buscamos el inmueble para uso propio aquí ya entran en juego consideraciones más subjetivas. Generalmente, para la puesta a punto del inmueble será necesario invertir dinero luego. Cuente con ello.

   

  La situación jurídica y las cargas del inmueble

  Un precio atrayente puede ocultar problemas. Hay que revisar la situación jurídica y las cargas del inmueble. Para saber quién tiene algún derecho sobre ese inmueble hay que hacer comprobaciones. Por ejemplo, ¿se trata de un inmueble subastado por deuda hipotecaria, donde viven los deudores? ¿Existe algún usufructuario? Siempre hay que consultar la Certificación de Cargas, que está colgada en el portal de subastas electrónicas del B.O.E. Importante: que no existan cargas registrales anteriores a la ejecutada, salvo que sean muy pequeñas o se prevea que puedan cancelarlas. Si existen, no tiene sentido insistir porque cuando lo adquiramos nos lo podrían ejecutar a nosotros si no pagamos esa deuda anterior.

   

• Estudie el expediente judicial, que es el documento principal en las subastas. La experiencia muestra que a veces se producen errores en el procedimiento y que esos errores pueden perjudicar al adquirente. Hay juzgados que no permiten examinar el expediente. En ese caso sería muy bueno poder hablar con la persona subastada para que nos dé la información de primera mano.

   

  Investigar el estado material de la casa

  No basta revisar papeles. Como en toda compra de vivienda, siempre conviene comprobar que la superficie registral es correcta y coincide con la superficie catastral y con la real. Y también el estado del inmueble, puede estar declarado en ruina, o con humedades u otras muchas vicisitudes. Visitar el inmueble y asegurarnos de que existe físicamente tal y como reflejan los papeles. Ocurre que se subastan inmuebles inexistentes. Puede suceder que apareciera un local o trastero en la descripción registral del edificio que hizo al inicio el promotor, pero luego no llegó a construirse o se distribuyó el espacio de otro modo. O una finca que se ha ido segregando, o que en el proceso de su urbanización se ha convertido en viales públicos.

  Es necesario comprobar el estado de ocupación, para asegurarnos de que no está ocupado por alguien (con o sin legitimación para ello) o conocer, por ejemplo, las condiciones de un alquiler vigente. En su caso, conviene hablar con la persona que allí habita para evaluar la situación y el riesgo que asumiríamos si nos quedáramos con el inmueble.

  Al terminar la subasta, con el testimonio del secretario judicial del decreto de adjudicación, ya podemos contratar un seguro de hogar para el inmueble.

   

  Dos ejemplos de inmuebles en subasta

  Analizamos el contenido de la información disponible para dos inmuebles publicitados en el portal de subastas de la Agencia Tributaria en noviembre de 2024.

• „El primero es una vivienda en la c/ Príncipe de Vergara del barrio de El Viso, distrito de Chamartín de Madrid. El anuncio de la subasta indica una superficie aproximada de 151 m², está situado en una planta decimocuarta con acceso a una amplia terraza. Se subasta por un importe de 828.278,94 €.

En el catastro aparece una superficie de 184 m². Constan en el Registro de la Propiedad cuatro anotaciones preventivas de embargo en favor de Hacienda por valor de 440.000, 977.000, 341.000 y 915.000 euros, respectivamente. Y se precisa que la comunidad ha prohibido en su seno la actividad de viviendas turísticas. El precio de mercado medio allí para un piso de 151 m² rondaría los 1.150.000 €. A falta de revisar su estado.

• El segundo inmueble se ubica en la calle Encomienda de Palacios del Barrio de Pavones, distrito de Moratalaz en Madrid. Se trata de una vivienda de 70 m² con terraza en una tercera planta y con un precio de salida de 113.427,71 €. La superficie del catastro coincide con la indicada.

La nota simple del inmueble muestra la existencia de un embargo pendiente por importe de unos 15.000 € en favor de Hacienda. El portal idealista informa que el inmueble no dispone de ascensor. El precio medio de mercado podría superar los 200.000 €.