Dónde invertir en crowdfunding inmobiliario

En nuestro artículo ¿Qué es el crowdfunding inmobiliario? le explicamos en qué consiste esta modalidad de inversión en inmuebles, que es posible realizar con pequeñas cantidades de dinero. Es importante saber dónde se mete, empezando por el hecho de que no será propietario de inmuebles. Antes de plantearse invertir debe conocer y asumir los riesgos inherentes de este tipo de inversiones.

Existen diversas opciones interesantes según el riesgo y el plazo, y no todas merecen a nuestro juicio el mismo consejo. 

Hemos analizado distintas propuestas de crowdfunding inmobiliario de las plataformas Equito, Housera, Urbanitae, Wecity, Civislend y Housers.

Empecemos por los proyectos menos arriesgados, seguidos por los de mayor riesgo para el inversor para acabar con aquellos desaconsejables a nuestro entender.

Préstamos hipotecarios al promotor

El riesgo de caída de precios del mercado inmobiliario o bien que el promotor tenga un problema de solvencia están ahí siempre, aunque, lógicamente, conseguir un interés fijo del 10-11% anual supone estar dispuesto a asumir estos riesgos. De todas formas, podrá disminuir los riesgos siguiendo las siguientes recomendaciones:

• Escoja plazos cortos de 6-12 meses, en lugar de 24 meses.
• Limite la inversión a menos del 5% de sus ahorros.
• Diversifique la inversión en 8-10 propuestas de inversión (mínimo de 250-500 euros por proyecto).
• Compruebe que en los proyectos de inversión que elija haya financiación bancaria a la promoción inmobiliaria, esto es, que haya un banco de por medio, entidad que tiene los medios para valorar la viabilidad del proyecto.
• Puede invertir entre las siguientes plataformas (vea tabla siguiente), aunque viendo los fondos propios negativos de Housers, le desaconsejamos por el momento hacerlo a través de esta plataforma.

* Los ejemplos de inversión se han tomado durante la elaboración de este contenido. Las ofertas suelen durar abiertas entre un día y una semana aproximadamente.

Participaciones en promotoras (Equity- Plusvalía)

Con esta inversión asume el riesgo de un empresario inmobiliario, inmoviliza la inversión durante 3 años (plazo que luego puede alargarse). Es una inversión más arriesgada que la inversión en bolsa. Ahora bien, dado el actual momento del mercado inmobiliario de vivienda a 2-3 años puede ser una inversión (apuesta) interesante. Hay una producción anual de viviendas inferior a la demanda actual (formación de hogares), y además se prevén bajadas en los tipos de interés de los préstamos a tipo variable, lo que provocaría un previsible aumento de la demanda de compra y con ello un aumento de los precios de la vivienda, lo que se puede aprovechar a través de estas inversiones.

Los criterios de la CNMV no permiten informar de una TAE de la inversión o de un porcentaje de ganancia. Por tanto, tendrá que echar cuentas con los números que facilitan las empresas en sus proyectos. Nosotros hemos analizado dos proyectos de Urbanitae y otros dos de Wecity. La ganancia total cuando se liquida la promoción oscila entre el 33% (24 meses) y el 74% (30 meses). Esas cifras están sacadas con las estimaciones que publican en su web para el escenario favorable. En el desfavorable se sufrirían pérdidas de entre el -1% y el -18%. Nosotros además hemos calculado cómo serían las pérdidas, si el precio de mercado en el momento de la venta del inmueble cayese un 15%. Conviene advertir que los proyectos de Wecity son muy sensibles a esa bajada de precios, lo que provocaría pérdidas de hasta el 37%, mientras que, sin embargo, los dos proyectos de Urbanitae reducirían sus ganancias al 7% pero no entrarían en pérdidas.

Dada nuestra experiencia, los proyectos de Urbanitae nos parece mejores que los de Wecity, aunque esta realidad actual podría variar con el tiempo y los proyectos.

Compruebe que en los proyectos de inversión haya financiación bancaria a la promoción inmobiliaria, esto es, que haya un banco de por medio, que tiene los medios para valorar la viabilidad del proyecto.

Los proyectos solo duran unos días abiertos y van cambiando, así que tiene que echar cálculos. Para el escenario favorable, tiene que calcular el rendimiento total (Ingresos-gastos) y dividirlo entre el capital total (fondos del promotor más fondos de los inversores de la plataforma). Compruebe que los precios de venta se correspondan con el valor de mercado en la zona. Si no es así, corrija los ingresos a la baja. Haga la prueba de caída del mercado de un 15% para saber la sensibilidad de su inversión a dicha caída. Esto es, estime unos ingresos de solo el 85% de los previstos. Escoja proyectos con rentabilidad total a 3 años superior al 50% (a 2 años al 35%) y con las menores pérdidas tras hacer la prueba de caída de ingresos del 15%.

Inversiones desaconsejables

· Los proyectos de Rentas de Urbanitae y Wecity

Tienen un horizonte largo de unos 5 años, donde el mercado se puede dar la vuelta, suelen ser sobre oficinas o locales comerciales y no sobre vivienda, y su rendimiento es bajo (el 5,8% anual) para el riesgo que tiene. La rentabilidad de la inversión no creemos que compense los riesgos asumidos.

· Los préstamos participativos a Hausera y Equito

Los proyectos CRV/CRA de Hausera rentan un 11-12% anual y un préstamo hipotecario al promotor, que da rentabilidades parecidas, nos parece menos arriesgado y más recomendable.

Los proyectos de Equito a 8 años nos parecen muy arriesgados, pues no hay garantía hipotecaria de la inversión, y el plazo es muy largo. Informan de una rentabilidad atractiva (9,5% a 8 años), pero no tienen trayectoria histórica sobre la que basar esa realidad.

No están registrados en la CNMV y así evitan controles que resultarían beneficiosos para los inversores.

Falta trasparencia, no facilitan sus cuentas anuales, aunque piden un préstamo a inversores particulares.

Tienen solo 1 año o 1,5 años de trayectoria respectivamente.

Los préstamos participativos, en caso de problemas de solvencia, se colocan a la cola de los acreedores.