Retraso en entrega de vivienda y fuerza mayor

Los retrasos en la entrega de viviendas compradas han sido uno de los problemas clásicos en la compra sobre plano. El promotor indicaba en el contrato una fecha de terminación y entrega -incluyendo unos meses de prórroga, habitualmente- que luego se respetaba o no, alegando distintas causas del retraso para eludir responsabilidades. Los jueces tampoco eran muy exigentes salvo que el plazo se hubiera pactado como una condición esencial de la compra, algo poco frecuente en los contratos utilizados.

Problemas en la compra de vivienda sobre plano.

Se dio el caso de que muchos compradores que firmaron el contrato en 2006 o 2007 -con precios de la vivienda en máximos- quisieron desistir de sus compras después de que pinchara la burbuja inmobiliaria, por pérdida del interés económico de la compra. Y uno de los puntos a los que se aferraban para pedir la resolución del contrato fue el retraso en la entrega de las viviendas. Los jueces definieron cuándo el retraso era causa de resolución y cuándo no: era preciso que le retraso frustrara realmente el fin de la compra.

Veamos unos casos donde el retraso no se consideró justificado y otros dónde sí se apreció fuerza mayor.

Los riesgos de retraso que asume el promotor de vivienda

Por ejemplo, ante un retraso de 18 meses en la entrega de la vivienda, la STS de 19/12/2014 afirmó que “El riesgo de acabar las obras dentro del plazo establecido en el contrato es asumido íntegramente por el promotor vendedor como parte de su riesgo empresarial y, en consecuencia, no puede trasladarse al comprador. Quien fija el plazo de entrega de las viviendas es el promotor, que es un profesional de la Construcción y debe conocer las dificultades propias de esta actividad y, por lo tanto, tiene que prever las circunstancias y asegurarse de poder cumplir sus compromisos, fijando un plazo de entrega mucho más dilatado en el tiempo, aunque ello le haga perder algún posible cliente.”

Es decir, el promotor asume una serie de riesgos ligados a la promoción que ha vendido y el comprador asume otros riesgos, como el de no obtener financiación para la escritura.

La jurisprudencia fue delimitando el concepto de fuerza mayor como causa justificada de un retraso. La promoción de viviendas es un proceso complejo en el que intervienen factores humanos, económicos, urbanísticos, climáticos, geotécnicos, huelgas, etc. Existen una variada serie de circunstancias que pueden retrasar la terminación de unas obras o la obtención final de la licencia de primera ocupación. Lo esencial es que la causa del retraso sea imprevisible e inevitable en el momento de la firma del contrato. No entra en ese concepto un corrimiento de tierras aledaño a la obra ni las dificultades de la promotora para pagar el importe de la licencia al ayuntamiento. Son ejemplos de circunstancias que un promotor profesional debe contemplar antes de fijar el plazo de entrega.

Condena a pagarle el alquiler durante el tiempo de retraso

Carmen compró una casa en construcción en 2015 con fecha de entrega prevista en el primer trimestre de 2017. La entrega final ocurrió en mayo de 2020 por demora en la obtención de la licencia de primera ocupación, tras retrasos en la recepción de la urbanización. Carmen demandó a la promotora exigiendo 20.000 euros de alquileres que tuvo que pagar durante el retraso. La promotora se opuso justificando su retraso en una modificación urbanística de un plan parcial y alegando que Carmen podría haber desistido de la compra si el retraso le suponía un perjuicio.

La SAP Madrid de 23/11/2022 dijo que para un profesional de la construcción las dificultades urbanísticas no pueden tacharse de “imprevisibles”. Forman parte del riesgo empresarial. Si existen, el profesional debe retrasar la venta hasta que la normativa esté suficientemente clara. Si se lanza a vender, no puede pasar al comprador el riesgo de un retraso por ese motivo.

Por otro lado, ante un retraso el comprador puede no querer resolver la compraventa y esperar a la entrega, pero esto no le impide solicitar una indemnización por el perjuicio que se le haya causado por ese cumplimiento defectuoso del contrato por el vendedor.

La elección del comprador por el cumplimiento "no conlleva la renuncia a la indemnización de los daños y perjuicios ocasionados como consecuencia de la demora en la entrega" (SAP Madrid 18/12/2018). Un retraso imputable a la promotora es un incumplimiento no excusable que da derecho a indemnización para la otra parte. El modo de calcular la indemnización puede ser variado. En una vivienda el daño del retraso es su valor de uso. El Tribunal ve razonable indemnizar con el importe de las rentas de alquiler pagadas por el comprador, como coste de la operación sustitutiva de la vivienda al haberse alquilado una vivienda asimilable para hacer frente al retraso. Se confirma la condena a la promotora al pago de 20.000 euros al comprador.

El estado de alarma por pandemia sí se considera fuerza mayor

Un contrato de compra entre particulares de febrero 2020 preveía la entrega de la vivienda el 15 de marzo de 2020 con penalización de 100 euros por cada día de retraso. La casa se entregó finalmente en mayo de 2020 y los compradores exigieron 5.000 euros por la pena por retraso más otros 3.900 por un alquiler durante el tiempo del retraso y el coste de la minuta de un abogado y el de dos burofax enviados.

La SAP Madrid 25/11/2022 confirma la sentencia de primera instancia y desestima la demanda. Considera que el retraso en la entrega se debió a causa de fuerza mayor. El estado de alarma impuso el confinamiento, que afectaba de modo especial a personas como los vendedores, de edad superior a los 80 años. Fue un suceso imprevisible e inevitable totalmente ajeno a la voluntad de los vendedores, que hacía ineficaz la cláusula penal pactada en el contrato.

Los compradores adujeron que las mudanzas no estaban expresamente prohibidas en el confinamiento.

Hay variadas sentencias que consideran fuerza mayor la situación generada tras la declaración del estado de alarma en marzo de 2020.  Se impuso una limitación de la libertad de circulación de las personas por las vías de uso público, con excepciones entre las que no se contaban las mudanzas al no considerarse servicio esencial. Con el tiempo se fueron suavizando las medidas pero las personas mayores como las del caso juzgado eran especialmente vulnerables y estaban afectadas de lleno por el confinamiento.

El retraso en la entrega generó unos costes añadidos para los compradores de la casa, pero los vendedores no son responsables de ello, ya que se trata de una situación imprevista de fuerza mayor, inevitable para los afectados, que impidió hacer efectiva la entrega de la casa en plazo.

El comprador demandante fue condenado en costas en primera instancia y en apelación.