Hazte Socio

  • Qué le ofrecemos
  • Contacto
  • Hazte socio
Consejos, modelos de contrato, calculadoras y mucho más
DESCUBRE OCU INMOBILIARIO
  • OCU
  • OCU Inversiones
  • OCU Inmobiliario
  • Prensa e instituciones

Menú

Iniciar sesión

Cerrar

Descubra los beneficios de Fincas y Casas¡Quiero ser socio! Iniciar sesión
Buscar
  • Análisis de precios
    • Precios inmobiliarios nacionales
    • 65 ciudades analizadas
    • Detalle por barrios para cuatro grandes ciudades
    • Barcelona
    • Madrid
    • Sevilla
    • Valencia
  • Compraventa
    • Primeros pasos en compraventa
    • Panorama inmobiliario
    • Hipotecas
    • Compraventa
    • Fiscalidad
    • Fincas rústicas Informes
    • Comparador de hipotecas

    La selección de nuestros expertos

    Estrategias adaptadas a diferentes perfiles. Recomendaciones concretas para elaborar su cartera de inversión con inmuebles
    Nuestras estrategias y carteras tipo con inmuebles
  • Gestión
    • Principios de gestión de inmuebles
    • Gestión patrimonial
    • Comunidad de propietarios
    • Fiscalidad
    • Alquiler
    • Seguros y préstamos
    • Urbanismo y construcción
    • Herencias
    • Fincas rústicas Informes
  • Búsqueda
  • Herramientas
    ¿Era lo que buscaba?
    • Gastos de notaría Calcule lo que tendrá que pagar al notario y al registrador cuando acuda a ellos por las operaciones más habituales
    • Comparador de hipotecas
    • Modelos de documentos
    • Glosario inmobiliario
  • Mis alertas

    Alertas por correo electrónico

    Le avisamos en cuanto publiquemos un nuevo análisis o modifiquemos nuestros consejos en relación con los inmuebles

    • Análisis de precios
    • Compraventa
    • Gestión
    • EXCLUSIVO PARA SOCIOS

      Sólo los socios pueden recibir y configurar las alertas por email.

      ¡Quiero ser socio!
    • Publicaciones

información

913 009 151

de lunes a viernes de 9:00 a 18:00 (hasta 14:00 en julio y agosto)

Correo electrónico

Todos nuestros contactos

FAQ

Sala de prensa

Nuestros otros sitios

OCU

OCU Inversiones

Prensa e instituciones

  • Iniciar sesión
  • Regístrate

  • Compraventa
  • Compraventa
  • La prima de riesgo en la inversión en vivienda
Análisis

La prima de riesgo en la inversión en vivienda

hace 2 años - lunes, 13 de julio de 2020
Qué rentabilidad debe esperar de una vivienda para que interese comprarla hoy. Vea cómo lo calculamos, evaluando el riesgo comparado de esta y otras inversiones a la luz de las previsiones económicas.

La rentabilidad que pedimos a los inmuebles

La clave para decidir sobre la conveniencia de una inversión determinada viene dada por los rendimientos a largo plazo que esperamos obtener de esa inversión.

Esa rentabilidad esperada debe superior a la suma de dos elementos:

  • La tasa libre de riesgo
  • La prima de riesgo.

La tasa libre de riesgo es la rentabilidad anual que podemos esperar de una inversión sin riesgo o con riesgo casi nulo. Equivale al rendimiento de las obligaciones del Estado a diez años, que en España se sitúa ahora en torno al 0,5%. No tendría sentido invertir nuestro dinero en un activo con riesgo que nos ofreciera un 0,5% de rentabilidad anual, cuando eso es precisamente lo que podemos ya obtener de un activo sin riesgo.

La prima de riesgo exigida a una inversión

La prima de riesgo es la rentabilidad extra que debemos esperar de un activo con riesgo para que nos compense colocar ahí nuestro dinero. La aparición del factor riesgo supone que optamos por un activo que no nos asegura un rendimiento seguro. Al elegir esta opción estamos asumiendo que existe una probabilidad de que no solo no obtengamos beneficios de la inversión sino que incluso podamos perder parte del dinero invertido. ¿Por qué elige un inversor poner su dinero en un activo de riesgo? Porque la rentabilidad que espera de ese activo le compensa el riesgo asumido. ¿Cuál debe ser esa rentabilidad esperada añadida para que le compense correr el riesgo? Eso es lo que se conoce como prima de riesgo.

La prima de riesgo es una percepción, no es una regla matemática aceptada por todos. Pero es una percepción basada en argumentos. Cada maestrillo tiene su librillo: en esa percepción pesa el estado general de la economía, las características del bien de que se trate con sus expectativas de riesgo y rentabilidad, y las expectativas de riesgo y rentabilidad de otros bienes. Siempre hay un factor comparativo, porque se trata de elegir entre diferentes opciones de inversión.

En la actualidad, desde Fincas y casas estimamos que la prima de riesgo para una inversión en vivienda está en el 5,5%. Vamos a explicar por qué.

La inversión en empresas cotizadas en Bolsa

Partimos de la base de que la inversión en empresas a través de la bolsa goza de una gran liquidez y permite una diversificación que limita el riesgo para inversor. Incluso si nos fijamos en una sola empresa, vemos que esta es el conjunto de muchos activos y pasivos, distintas divisiones o líneas de negocio, algunas de la cuales podrán marchar mejor o peor en el medio y largo plazo. Diversificación que en las empresas mejor valoradas también suele ser geográfica: la presencia en diferentes mercados internacionales es un punto positivo para una empresa, que le permite compensar unos riesgos con otros.

Pues bien, en la actualidad, desde OCU inversiones se está valorando de modo positivo a empresas cotizadas cuyos rendimientos esperados a largo plazo rondan el 7% anual.

Insistimos: son empresas en sí mismo diversificadas y con un alto nivel de liquidez, al cotizar en bolsa.

Las limitaciones de una inversión en un inmueble concreto

Frente a ello, la valoración de un inmueble determinado, una vivienda en este caso, debe tener en cuenta las siguientes limitaciones:

  • falta de diversificación: se trata de un inmueble concreto situado en un lugar preciso de donde no se puede mover. Hay una concentración de riesgo total: es un activo concreto fijado al suelo y con unas características determinadas. Frente a ello, una empresa es el conjunto de cientos o miles de activos, con diversificación de negocio y geográfica.
  • Falta de liquidez suficiente: si decidimos venderlo dependeremos de que exista interés comprador. De otro modo, no solo el precio bajaría (como en el caso de las acciones en Bolsa) sino que la operación podría quedar congelada durante un tiempo, impidiéndonos recuperar nuestro dinero, con gastos fijos de conservación e impuestos.
  • Esas características diferenciadoras del inmueble hacen que el riesgo para el inversor sea superior al que presenta una inversión en una empresa cotizada en Bolsa.

    La inversión en vivienda no tiene un precio garantizado de recompra.

    Lo que sí tiene es una elevada fiscalidad en la compra (un 10% de media), en la transmisión y en la tenencia.

    Su rentabilidad anual viene dada por las expectativas de cobro de alquileres. Aquí existe un nuevo riesgo: en caso de impago, la legislación y la dotación de medios de nuestro sistema judicial hace que debamos prever un tiempo largo hasta que podamos recuperar la posesión del bien. No hay garantías suficientes para cubrir el riesgo de impago ni el de posibles daños en la vivienda.

    Riesgos futuros para la vivienda en España

    En el contexto actual, la crisis económica generada por la pandemia del Covid-19 agravará la desproporción existente entre el precio de la vivienda en nuestro país y la capacidad de pago de los hogares españoles. En compra, según el Banco de España son necesarios los ingresos brutos de un hogar durante 7 años para la adquisición de una vivienda, mientras que históricamente el precio de equilibrio ha estado en el equivalente a cuatro veces la renta bruta anual. Los precios llevan años descorrelacionados con la economía doméstica de los hogares españoles.

    Precios de la vivienda en Madrid.

    En unos meses, es muy probable que el efecto de la crisis sobre el empleo y los salarios disminuya la renta media disponible de los hogares. Esto se traducirá en una corrección de las rentas de alquiler, cuyo nivel actual no podrá sostenerse. Un mayor riesgo de impago de rentas de alquiler, junto con una previsión de bajada de las rentas medias redunda en una disminución de la rentabilidad esperada para la vivienda.

    Los análisis y consejos de nuestros expertos están reservados a los socios.

    ¿Desea acceder a este contenido completo? Regístrese gratis ¿Ya es socio? Por favor, inicie sesión.

    Artículos relacionados

    Análisis

    Derecho de desistimiento y agencia inmobiliaria

    hace 3 días - miércoles, 22 de marzo de 2023
    Análisis

    Vender casa en 5 días, ¿qué ofrecen?

    hace 18 días - martes, 7 de marzo de 2023
    Análisis

    Qué casa puedo comprar por 250.000 euros

    hace 24 días - miércoles, 1 de marzo de 2023
    Análisis

    Sobre plano: el promotor no canceló la hipoteca

    hace un mes - jueves, 16 de febrero de 2023
    Análisis

    Precios del alquiler en Valencia y Sevilla

    hace un mes - miércoles, 15 de febrero de 2023

    Contacto

    913 009 154

    de lunes a viernes de 9:00 a 16:00

    Por correo electrónico

    Todos nuestros contactos

    FAQ

    Sala de prensa

    Publicaciones

    Publicaciones Fincas y casas
    Todas nuestras publicaciones

    Los precios barrio a barrio

    Precios de compra y alquiler; precio razonable a pagar

    Analizamos más de 200 barrios de las grandes capitales y estudiamos el mercado en más de 60 ciudades.

    Vea la rentabilidad esperada por alquileres de un conjunto de viviendas y garajes, y consulte nuestros consejos sobre qué zonas pueden interesar a un inversor prudente en inmuebles.

    Navegue por el mapa y encuentre su ciudad

    © 2023 Fincas y Casas

    • Acerca de Fincas y Casas
    • Política de cookies
    • Privacidad
    • Condiciones de uso
    ¡Acceda gratuitamente a nuestros contenidos!

    Por favor, espere un momento mientras desbloqueamos la página.

    ;
    Le rogamos nos disculpe.
    Debido a un problema técnico, su petición no se ha podido completar en este momento.
    • #
    • A
    • B
    • C
    • D
    • E
    • F
    • G
    • H
    • I
    • J
    • K
    • L
    • M
    • N
    • O
    • P
    • Q
    • R
    • S
    • T
    • U
    • V
    • W
    • X
    • Y
    • Z
    Glosario inmobiliario
    • A
    • B
    • C
    • D
    • E
    • F
    • G
    • H
    • I
    • J
    • K
    • L
    • M
    • N
    • O
    • P
    • Q
    • R
    • S
    • T
    • U
    • V
    • W
    • X
    • Y
    • Z

    ¡Disfrute de todas las ventajas de OCU Fincas y Casas!

    ¡Quiero suscribirme!

    ¡Suscríbase a OCU Fincas y Casas!

    ¿Ya eres socio? Iniciar sesión

    OCU Fincas y Casas

    ¡35% de descuento durante el primer año!

    Acceso a numerosas herramientas y consejos para proteger su hogar y su patrimonio

    ¡Disfrute de todas las ventajas de OCU Fincas y Casas!

    Proteja y gestione sus inmuebles con acierto

    ¡Disfrute de todas las ventajas de OCU Fincas y Casas!
    OCU Fincas y Casas