Precio de la vivienda en Madrid por barrios

Con precios de junio 2020 todos los barrios de Madrid aparecen caros o muy caros para un inversor prudente, ya que los precios medios de mercado están muy por encima del valor razonable que estimamos para ellos a partir de la rentabilidad esperada por alquileres.

El más caro es el barrio de Recoletos en el distrito de Salamanca, con un precio de 7.900 €/m², y el más barato el barrio de San Fermín en Usera con 1.490 €/m².

En alquiler de viviendas, el barrio más caro de los que hemos obtenido datos es el de Almagro (Chamberí), con 20,64 €/m² al mes, lo que equivale a unos 1.860 €/mes, para una vivienda de 90 m² construidos. El barrio más barato en alquiler es el de Butarque (distrito de Villaverde) con 7,43 €/m² al mes, lo que equivale a unos 670 €/mes para una vivienda de 90 m² construidos.

En las zonas de expansión las más caras son Montecarmelo y Sanchinarro con 4.570 y 4.110 €/m² respectivamente. Las más baratas en PAU de Carabanchel y El Ensanche de Vallecas con 2.490 y 2.230 €/m² respectivamente.

Barrios preferidos para vivir en Madrid.

Los nuevos desarrollos de Madrid.

Unas rentabilidades insuficientes

Nuestra herramienta de análisis de precios por barrios de Madrid recoge precios de 112 zonas. Se comparan los precios actuales de mercado con el valor que nosotros estimamos razonable, que es aquel que estaría dispuesto a pagar en la compra quien actuara con criterios de un inversor prudente, con base en la rentabilidad esperada por alquileres.

Pues bien, tras el último repaso, a los precios actuales no se han encontrado oportunidades de compra para vivienda en ninguna de las zonas de Madrid estudiadas. Con alguna excepción, las rentabilidades anuales medias que se observan oscilan entre el 2% y el 3,9%, unas cifras insuficientes para justificar hoy una inversión en vivienda, dados los riesgos que se asumen. En este momento no recomendamos compras que no ofrezcan un 6% de rentabilidad anual.

Por ejemplo, en la zona de Nueva España (Chamartín) el precio medio de una vivienda de 90 m² en buenas condiciones es de unos 472.000 euros, mientras que la renta media de alquiler es de 1.305 euros al mes. Esto supone una rentabilidad esperable del 2,1% anual. Esa rentabilidad es del 3% en Chueca (Centro), del 2,8% en Simancas (San Blas), o del 3,9% en San Andrés (Villaverde).

En la situación económica actual, agravada por el Covid-19 y sus previsibles secuelas, prevemos descensos en los precios de la vivienda en Madrid, hasta avanzar hacia precios de mayor equilibrio. Con carácter general, no es momento de compra al menos bajo criterios económicos.

Dónde hay garajes baratos en Madrid.

La siguiente tabla presenta una muestra de zonas de Madrid con precios medios para una vivienda tipo de 90 m² en buen estado, en venta y en alquiler, y con indicación de la rentabilidad esperada por alquileres y del precio máximo al que debería comprar un inversor prudente para obtener una rentabilidad anual suficiente a nuestro juicio, a tenor del riesgo (6%).