Agencias low cost para vender casa

Una firma con consecuencias

Acudir a una agencia inmobiliaria para vender una casa puede en algún caso tener sus ventajas. Ellas argumentan que, como profesionales, pueden lograr para usted un buen precio de venta y ahorrarle tiempo recibiendo visitas, estudiando ofertas, revisando documentos que son complejos para un profano en la materia, evitando riesgos, a cambio de una “pequeña” comisión. Pero, por otra parte, ¿es razonable pagar casi 11.000 euros (el 6% más IVA sobre un piso medio de 150.000 €) por unas gestiones de venta que podría haber realizado el propio vendedor? Confiar la venta de su inmueble a una agencia es algo muy serio que siempre conlleva compromisos para el cliente. Además del gasto, el riesgo es que pretendan cobrarle la comisión aun en el caso en que no haya venta o no hayan intervenido en ella o cuando usted decida desistir de tal venta.

La irrupción de agencias low cost

Las comisiones más frecuentes en ventas de inmuebles son de entre 4-6%, aunque en ocasiones se fijan mínimos que puede equivaler a porcentajes muy superiores en inmuebles con precios bajos. La Comisión Nacional de los Mercados y la Competencia (CNMC) está investigando a agencias inmobiliarias por supuestas prácticas contra la competencia.

Conscientes de que muchas personas se resisten a contratar una agencia por sus elevados precios, han surgido empresas que publicitan sus servicios para la venta a cambio de costes fijos generalmente inferiores a las comisiones más frecuentes. No todas ofrecen las mismas prestaciones. A veces un precio aparentemente muy bajo apenas equivale a poner anuncios en distintos portales. Algunas se resisten a denominarse “agencias inmobiliarias”, quizá para evitar la normativa sectorial con la que cuentan, por el momento, pocas comunidades autónomas y que obliga a tener una sede física, un seguro de responsabilidad civil, etc.

Una prueba práctica

Realizamos una prueba para la venta de un unifamiliar adosado en una localidad del extrarradio de Madrid. Tiene 270 m² construidos, de los que 160 son de vivienda y casi 80 de garaje-trastero, además de un pequeño jardín con piscina. Su precio medio de mercado puede alcanzar los 390.000 €, aunque el valor razonable para un comprador no debería sobrepasar los 235.000 €, según nuestros cálculos (vea cómo calcular el valor razonable de un inmueble). Pedimos a 6 agencias sus condiciones para intervenir en la venta. Dos de ellas son oficinas locales de grandes franquicias y las otras cuatro son agencias virtuales: Housfy, Housell, Deplace y Prontopiso.

Esta última solo opera por el momento en algunas grandes ciudades (Barcelona, Madrid y Valencia), por lo que nos limitamos a recoger el precio de referencia que ofrecía online para la venta (277.000 €) y leer sus condiciones de funcionamiento. La más llamativa es que al optar por un plan de venta garantizada, si pasan 90 días sin haber vendido el inmueble, se comprometen a adelantar el dinero de la venta sin coste hasta que se produzca la transmisión. A cambio de una comisión del 5%.

La importancia del precio fijado

Las agencias prefieren vender pronto y pueden estar tentadas de valorar con precios más ajustados o admitir ofertas con rebajas. El interés del vendedor es no tirar el precio, pero tampoco desea retrasar la venta más de la cuenta. Las agencias proporcionan una estimación de precio de venta más o menos trabajada, pero insisten en que la decisión corresponde el cliente.

Sepa que el precio de venta que se escriba en el contrato de mediación o nota de encargo de venta le va a vincular a usted. Si le hacen una oferta a la baja podrá rechazarla, pero si le ofrecen el precio establecido en el encargo y usted se niega a vender, le reclamarán la comisión. En principio, el precio que se fija en el encargo de venta es el precio de venta al público, que incluye la comisión (algunas también cobran al comprador). Deje claro el “neto” que va a recibir el vendedor, para evitar confusiones. La comisión lleva un IVA del 21%.

El “peligro” de la exclusiva

Desaconsejamos otorgar una exclusiva a una agencia porque puede traer problemas al vendedor, a cambio de nada. Así, la agencia se reserva el derecho de cobrar la comisión no solo en caso de que medie en la compraventa, sino también cuando la casa se venda a un tercero no presentado por ellos, ya sea por mediación de otra agencia o directamente por el propietario; o si se anula el encargo antes del plazo fijado o sus prórrogas. El documento de la agencia de Remax pretende otorgarle el derecho de cobro de la comisión a la agencia si el propietario “promociona” por su cuenta la vivienda en venta (sin necesidad de que la venda).

Las agencias “físicas”

Las agencias locales franquicia de Tecnocasa y de Remax esgrimen sus acuerdos con estas marcas y sus oficinas físicas como argumentos para afianzar la confianza de los clientes. Sus agentes visitaron la casa para valorar el precio de venta, en el que casi coincidieron: entre 330-350.000 euros para Tecnocasa, y 350-365.000 para Remax. Ambos trabajan con exclusiva, de 4 meses para Tecnocasa y de 6 para Remax. La comisión es de entre y 4 y 6% en Tecnocasa y del 4% en Remax (con un mínimo de 6.000 €).

Los servicios de las low cost

· Housell envió un agente que valoró la vivienda in situ por entre 335-355.000 €. No exigen exclusividad en la venta, pero si al final la vende otro, le descontarán unos gastos de márquetin. Ofrecen varios paquetes de servicios: en el “Confort” incluyen la gestión de las visitas de los potenciales compradores, y en el denominado “Seguridad” añaden además el papeleo: contrato de arras, certificado energético, cédula de habitabilidad… Lo destacable es que cobran por sus servicios en el momento de la contratación (por adelantado). Si no facilita el trabajo de la agencia le pueden cobrar igualmente, por ejemplo si usted no acude a tres visitas sin avisar.

· Desde Housfy solo se valoró la vivienda online y por un precio muy inferior al resto (ver tabla), aunque insisten en que el precio lo decide el propietario. Tienen exclusiva de 6 meses. Organizan las visitas de los interesados (las “agendan”) pero no los acompañan. Sí dicen encargarse del papeleo: filtro de compradores, contratos de arras y compraventa, certificado energético. Si el vendedor decide cancelar el servicio antes del plazo de 6 meses, se le cobra 1.500 € más IVA. También le exigirán que pague si impide o cancela visitas “constantemente” (¿quién lo decide?). Y prevén tener que acudir a los tribunales de Barcelona para la resolución de conflictos.

· Deplace no valoró el piso in situ. Al rellenar un cuestionario en su página web nos ofrece un precio estimado de venta bastante elevado. No hay exclusiva. Cobran por gestionar la publicidad del piso en venta y todos los interesados en comprar. Lo hacen en el momento de firmar las arras si el comprador fue presentado por ellos. Si usted lo vende a un tercero, y comprueban que fue presentado por ellos, le reclamarán judicialmente 10.000 euros.

Conclusión

El coste del servicio de las low cost es más barato que el de las agencias tradicionales. Pero hay que comprobar los servicios concretos que ofrecen en cada caso. Si no valoran el piso in situ, no podemos fiarnos de su valoración on line. Si su labor se limita a gestionar anuncios y facilitar algún trámite, seguramente sea algo que usted puede realizar por sí mismo. La más barata parece Housell, pero no recomendamos pagar ese servicio por adelantado. Nuestro consejo: en lo posible intente la venta por su cuenta. Si acude a una agencia no firme nada sin cerciorarse de los servicios y condiciones que le proponen. Pacte por escrito condiciones claras: sin exclusiva, con un precio de venta adecuado (no demasiado rebajado) y una comisión ajustada (en torno al 3% del precio final de venta) cuyo cobro se condicione a la firma de la escritura de venta.

Papeles necesarios para comprar o vender una vivienda.