Condenado a pagar a la agencia sin haber obtenido la hipoteca
La Audiencia Provincial de Valencia en sentencia de 4 de diciembre de 2023 condenó a Rafael a pagar 4.000 euros a una agencia inmobiliaria.
Rafael hizo una oferta de compra de una vivienda a través de la agencia, y el vendedor aceptó la oferta. Desde el punto de vista del derecho civil, si no se ha pactado nada en contra, en ese momento en que comprador y vendedor se ponen de acuerdo sobre la venta y el precio ya nace el derecho de la agencia a cobrar su comisión por la intermediación, porque se entiende que la compraventa está "perfeccionada" aunque aún no se haya pagado ni escriturado.
Ocurrió que Rafael no obtuvo la hipoteca para poder realizar la compra, la compra no llegó nunca a escriturarse y el comprador se negó a pagar la comisión de la agencia, pero fue condenado a ello porque no llegó a pactarse ninguna condición de que la compra estuviera supeditada a la consecución de la hipoteca por el comprador.
Cuántas casas se vendieron en 2023.
Los jueces dicen que la no obtención de la hipoteca no puede considerarse una situación fortuita o de fuerza mayor, no es un hecho imprevisto o inevitable. Rafael era libre de hacer la oferta de compra o no, podía haber esperado a contar con la financiación necesaria. Es un caso de incumplimiento de sus obligaciones.
Si vas a comprar una vivienda debes tener muy claro cuál es el precio máximo al que te puedes comprometer, incluyendo la obtención de una hipoteca. No hay que realizar ofertas de compra ni firmar arras sin tener atada la financiación.
En todo caso, se puede hacer la oferta con la condición suspensiva expresa de poder obtener la hipoteca en un plazo determinado. Si el vendedor acepta, te “guardará” esa casa en las condiciones pactadas durante el plazo pactado. Está en juego tanto la pérdida de las arras ante el vendedor como la pérdida de una posible comisión de agencia, como en el caso de Rafael.
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En Cataluña, el código civil catalán prevé lo siguiente:
Artículo 621-49. Previsión de financiación por tercero.
1. Si el contrato de compraventa prevé la financiación de todo o parte del precio por una entidad de crédito, el comprador, salvo pacto en contrario, puede desistir del contrato si justifica documentalmente, en el plazo pactado, la negativa de la entidad designada a conceder la financiación o a aceptar la subrogación del comprador en la hipoteca que grava el inmueble, salvo que la denegación se derive de la negligencia del comprador.
2. El desistimiento del comprador obliga al vendedor a la devolución del precio que le hubiera sido entregado y, si procede, de las arras penitenciales, y obliga al comprador a dejar al vendedor en la misma situación en la que se habría encontrado si no se hubiera concluido el contrato, sin perjuicio de lo establecido por la legislación hipotecaria.