Qué efecto tiene el retraso en el pago en la compra de inmuebles

Compra de finca rústica con precio aplazado

Si vende un inmueble con precio aplazado y hay un retraso en el pago, para poder resolver el contrato por incumplimiento deberá enviar un requerimiento al comprador, comunicando su decisión de resolver. Comentamos un caso reciente.

En septiembre de 2009 se firmó un contrato privado de venta de una finca rústica, acordando un pago aplazado del precio de 15.000 euros. La entrega de la finca se hizo en aquel momento aunque la escritura se previó para el momento de la finalización del pago.

Más tarde, en la escritura firmada en febrero de 2012 se fijó el precio de 13.000 euros, con pago completo aplazado a septiembre de 2014.

Llegado el fin del plazo, el vendedor había recibido solo 6.000 euros y envió un requerimiento notarial al comprador para resolver el contrato. El comprador se negó y pagó los 7.000 euros restantes en octubre de 2014.

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El vendedor insistió en la resolución y acabó presentando la demanda judicial.

¿Es ese retraso una causa suficiente para resolver el contrato?

El retraso no equivale siempre a incumplimiento. No cuando el retraso no llega a frustrar el fin perseguido por el contrato, por no conllevar la inutilidad de la prestación para el acreedor. En este caso, del total del precio aplazado, una parte se había pagado antes del plazo previsto y otra no fue pagada hasta el requerimiento del vendedor.

El precio se había aplazado durante años, y se plantea la duda de si un retraso de 38 días puede constituir un incumplimiento que justifique la resolución de la venta. En primera instancia y en apelación se rechazó la resolución al estimar que no había existido un auténtico incumplimiento por el comprador.

Pero el Supremo estima el recurso y declara la resolución del contrato (sentencia de 5/7/2021).

Modelo de contrato de compraventa de vivienda entre particulares.

El comprador que no paga pierde la entrada.

No basta el mero retraso en el pago

El mero retraso en el pago no es de por sí causa de resolución. En la compraventa de inmuebles, el comprador puede pagar fuera del plazo acordado siempre que no haya sido requerido judicial o notarialmente por el vendedor (artículo 1504 del código civil).

En este caso hubo requerimiento notarial del vendedor para comunicar su decisión de resolver la venta a causa del retraso en el pago.

Cuando el comprador no acepta la resolución, se precisa un pronunciamiento judicial que la declare. Y eso es lo que solicitó el vendedor al presentar su demanda.

El Supremo recuerda que, en aplicación de ese artículo 1504 del código civil, una vez que el vendedor ha instado la resolución en el requerimiento enviado al comprador, este ya no puede pretender evitarlo con un pago retrasado.

En el caso juzgado, el plazo de pago terminaba el 1 de septiembre de 2014, y el vendedor requirió de resolución al comprador con fecha 9 de septiembre, mientras que el último pago por el comprador se hizo el 8 de octubre siguiente: después del plazo pactado y después de haber recibido el requerimiento resolutorio del contrato.

El efecto de la resolución es la mutua restitución de lo entregado. El comprador debe restituir la posesión de la finca, y el vendedor debe devolver el precio recibido. Además, se condena al comprador al pago de las arras penitenciales que habían sido pactadas en el contrato.