Estudio de precios y encuesta inmobiliaria en Valencia

Encuesta a los residentes en Valencia

En el mes de agosto de 2022 realizamos una encuesta a 360 residentes de la ciudad de Valencia preguntándoles sobre ciertos aspectos de la ciudad, sobre su situación inmobiliaria actual y sus intenciones para los próximos años. Entre las conclusiones de la encuesta destacan el ranking de barrios preferidos para vivir y la valoración de los servicios de la ciudad. También le mostramos aquí precios y rentabilidades en una selección de barrios de Valencia, para viviendas, garajes y locales, de entre las 40 zonas que actualizamos periódicamente en nuestra web.

Los encuestados piensan que, para aquellos que estén buscando una vivienda en la ciudad, lo mejor es optar por comprar antes que alquilar (77% frente al 22%). La mayoría de los encuestados (el 64%) aplican su recomendación y residen en una vivienda en propiedad. Además, están satisfechos con ella y no piensan en mudarse, aunque sus condiciones laborales les permitieran teletrabajar desde otra ciudad. El precio de la vivienda, tanto en compra como en alquiler, ha sufrido una enorme subida en los últimos cinco años. Los primeros del 40,6% desde 2017 y los segundos del 41%.

VALENCIA: PRECIO DE LA VIVIENDA USADA (€/m²) Y DEL ALQUILER (€/m² al mes, eje dcho.)

Fuente. Ministerio de Transportes y portal Idealista.

Una ciudad con grandes atractivos

Es la tercera ciudad más poblada del país con 789.744 habitantes (INE) y se ha beneficiado de una gran transformación en lo que llevamos de siglo. Con excelente clima, buen puerto, poderoso tejido comercial e industrial (aunque acusa la crisis) y atractivo turístico y universitario. Los indicadores demográficos muestran una población algo más envejecida que la media, con una edad mediana (45,6) ligeramente superior a la media nacional (44,6); también es más alto el porcentaje de población con edad superior a los 65 años (21,4% frente a 19,6%). La Comunidad Valenciana a la que pertenece tiene una tasa de natalidad ligeramente inferior a la media del país (7,05 por mil en 2021, cuando en 2016 era de 8,52). El tamaño medio de los hogares (2,45) es más bajo que la media del país (2,55) y el porcentaje de hogares con una sola persona es algo más alto (30,8% frente a 28,3%). Mantiene una tasa de paro del 13,3% y una renta neta media anual de los hogares (34.330 €) por encima de la media nacional (30.690 €).

¿Cómo se valoran los servicios?

Desde la anterior encuesta en 2014 las dotaciones han sido mejor valoradas por los valencianos. Destacan las comunicaciones (7,1 sobre 10, frente al 6,5 de 2014), los centros escolares (6,7 frente a 6,4), sanitarios (6,6, igual que en 2014) y deportivos (6,5 frente a 5,4). Peor valorados están los aparcamientos (4,8), al igual que en la mayoría de las ciudades. El 55% no está de acuerdo con que el Ayuntamiento reserve menos plazas de aparcamiento en los nuevos desarrollos. Se pide que se amplíe el carril bici, que se hagan más zonas peatonales (69% de encuestados) y más aparcamiento subterráneo en el centro (64%).  Otras peticiones al alcalde afectan a la mejora de la seguridad, el control de ruidos y la limpieza en zonas periféricas. Recientemente se aprobó un plan especial para proteger el sector residencial del centro de Valencia. Solo el 60% de los valencianos lo conocen, pero se valora positivamente.

VALORACIÓN DE LAS DOTACIONES DE VALENCIA

Los residentes de Valencia valoran sus servicios de 1 a 10.

Zonas preferidas para vivir en Valencia

Dos de cada tres valencianos preferirían vivir en un unifamiliar. Los distritos favoritos para vivir por parte de los valencianos son Patraix, que gusta al 78% de los encuestados y que destaca en la valoración de la seguridad (5,6/10, la mayor de la ciudad). Después se encuentran Camins al Grau y Ciutat Vella, con el 71% y el 69% de respuestas positivas. El atractivo de estos distritos hace que los barrios que los forman estén entre los más caros de la ciudad, principalmente los de Ciutat Vella, que sitúa 3 entre los 5 más caros. Por otro lado, las zonas de expansión como Barrio de La Punta o Benimaclet, no son del agrado de una mayoría de valencianos a la hora de vivir: el primero recibe solamente el 30% de los votos positivos y el segundo un 41%. Esto los sitúa en la parte baja de la lista, junto con Benicalap (31% de votos a favor).

ZONAS PREFERIDAS PARA VIVIR EN VALENCIA

Zonas con más preferencias, en porcentaje de valencianos que les gustaría vivir allí.

Precios de la vivienda por barrios en Valencia

Le presentamos varias tablas con una selección de los barrios y datos para viviendas, garajes y locales. Recoge las rentabilidades esperadas más altas de la ciudad aunque, como verá, tras las subidas de precios de venta no alcanzan a la rentabilidad mínima anual que estimamos interesante para un inversor, de 6,5% en viviendas y 5,3% en garajes. Utilizamos el precio medio de compra y alquiler de viviendas tipo de 90 m², en buenas condiciones y con ascensor. El barrio más rentable en la actualidad sería Benicalap (5,5% anual), que pertenece al distrito con su mismo nombre y que, como hemos visto, no cuenta con las preferencias de los valencianos. De igual manera, Cami de Vera (5,4% anual de rentabilidad esperada), del distrito de Benimaclet donde hay un proyecto de construcción de altas torres y que tampoco reúne muchas preferencias.

Conclusión y consejos

Con las cifras sobre la mesa vemos la escasez de oportunidades de inversión en inmuebles actualmente en Valencia. Ningún barrio presenta rentabilidades esperadas superiores a los límites que estimamos exigibles para recomendar una inversión en viviendas en Valencia. En estos momentos no recomendamos invertir en viviendas ni locales que ofrezcan rentabilidades anuales esperadas inferiores al 6,5%, ni en garajes que no alcancen el 5,3% anual esperado. No obstante, cada uno debe valorar su contexto social y económico y la posibilidad de acceder a ofertas puntuales que sí puedan valer la pena. Como siempre, se requiere realizar un estudio individualizado de las oportunidades de compra.