¿Oportunidades de inversión en viviendas de Sevilla?

Situación inmobiliaria actual

El complicado contexto económico actual, con una inflación por las nubes y la posible escasez de materias primas debido a la guerra entre Ucrania y Rusia hace dudar a los inversores sobre sus apuestas en bolsa. Por ello, en situaciones como esta, muchos se interesan por la inversión inmobiliaria en busca de un valor refugio que suba de precio junto con la inflación. Además, la baja oferta junto con la creciente demanda de viviendas, han tirado de los precios de venta al alza recientemente. Algo que, si no va acompañado de una subida en los precios del alquiler, hace que la rentabilidad esperada de una inversión de este tipo se vea perjudicada. Pero, ¿seguirá subiendo la vivienda durante el 2022?

En OCU Fincas y casas actualizamos de forma periódica los precios de las ciudades más grandes de España, entre las que se encuentran Barcelona, Madrid, Sevilla y Valencia. En este análisis vamos hemos recorrido los barrios de la capital andaluza para encontrar dónde se ubican las viviendas más rentables de la ciudad. Pero recuerde que también nos fijamos en hasta 60 ciudades más pequeñas que puede consultar en www.ocu.org/fincas-y-casas/analisis-de-precios.

Vea aquí toda la información de las 27 zonas de Sevilla.

Actualización metodológica

Como indicamos en el análisis de precios de los barrios de Sevilla, los precios de venta han subido mucho más que los alquileres en el último lustro: 36,9% frente a 20,5%. De esta evolución se puede extraer que la rentabilidad de las viviendas en Sevilla es mucho menor ahora que hace cinco años, por lo que tendremos que seleccionar mejor la vivienda en cuestión en la que decidamos invertir.

Además, tras la subida de tipos de interés que los bancos centrales han comenzado a realizar recientemente (aumentando así los intereses de obligaciones a 10 años) y teniendo en cuenta el mayor riesgo percibido en los alquileres de vivienda por los recientes cambios legales, nos ha parecido necesario actualizar los criterios para el valor razonable de los inmuebles que analizamos. Esta revisión afecta también al límite de rentabilidad anual esperada en viviendas al 6,4% y en plazas de garaje al 4,7% para poder recibir un consejo de compra por nuestra parte.

Sin oportunidades de compra en Sevilla

De esta forma, en la actualidad ningún barrio alcanza el 6,4% anual, pero nuestra metodología sí califica uno como “barato”, que a pesar de no llegar a esa cifra, se queda muy cerca. Es el caso de Su Eminencia- La Oliva, donde el precio medio de venta de las viviendas es de 72.500 euros y se alquilan por 600 euros mensuales. Esto hace una rentabilidad anual del 6,3% para quien compre y alquile a esos precios medios. En los barrios sucesivos, la rentabilidad cae al 4,7% en San Jerónimo y al 4,3% en Pino Montano, cifras que distan mucho del valor que exigimos con la revisión metodológica.

Tabla de barrios con precios para la vivienda

Para cada barrio se indica:

- el precio medio actual de venta del inmueble, estimado tras negociar con el vendedor;

- la renta mensual media para alquiler;

- la rentabilidad anual que ofrece dicho alquiler para quien adquiera una vivienda con intención de arrendarla;

- una indicación sobre el precio máximo que debería pagar en caso de compra, para preservar una rentabilidad descontada del 6,4% anual. El cálculo tiene en cuenta los gastos de compra.

Todos los datos se refieren al tipo de vivienda señalado y son cálculos medios. A la hora de establecer el precio de una vivienda, ya sea en venta como en alquiler, deberemos atender a sus características propias.