Hacemos un repaso a los barrios de Pamplona, a los precios de venta y alquiler de sus viviendas. ¿Es momento de comprar?
El precio de la vivienda se dispara en Pamplona
Los precios de la vivienda en Pamplona vieron prolongarse los resultados de la crisis inmobiliaria de 2008 hasta finales de 2015, cuando empezó a tomar una tendencia al alza hasta la actualidad. A cierre de 2021 habían subido un 33,5%. Por su parte, los alquileres crecieron en mayor proporción: en la actualidad alquilar una vivienda en Pamplona cuesta un 40% más que hace 7 años. La última actualización de precios de Pamplona que hicimos en Fincas y casas fue en el número 70 de abril-mayo de 2017. En ese análisis, la media de rentabilidad ofrecida por las viviendas de la ciudad era de 3,9% anual, una cifra algo reducida que ahora no merecería una recomendación de compra, como explicamos más adelante. Veamos si el mayor aumento en los alquileres frente a los precios de venta se ha trasladado a un aumento de las rentabilidades esperadas en las viviendas de la ciudad, barrio por barrio como muestra la tabla de abajo.
Cuánto subirá la vivienda en 2022.
Dónde hay garajes baratos o rentables en Pamplona.
PRECIO DE LA VIVIENDA EN PAMPLONA, EN VENTA Y ALQUILER
Datos del Ministerio de Fomento (venta, en €/m2, eje izquierdo) e Idealista (alquiler, en €/m2 al mes).
Precios y rentabilidad de viviendas por barrios en Pamplona
En diciembre de 2021, el metro cuadrado de las viviendas de Pamplona tenía un precio medio de
Hacemos un repaso a los barrios de Pamplona, a los precios de venta y alquiler de sus viviendas. ¿Es momento de comprar?
El precio de la vivienda se dispara en Pamplona
Los precios de la vivienda en Pamplona vieron prolongarse los resultados de la crisis inmobiliaria de 2008 hasta finales de 2015, cuando empezó a tomar una tendencia al alza hasta la actualidad. A cierre de 2021 habían subido un 33,5%. Por su parte, los alquileres crecieron en mayor proporción: en la actualidad alquilar una vivienda en Pamplona cuesta un 40% más que hace 7 años. La última actualización de precios de Pamplona que hicimos en Fincas y casas fue en el número 70 de abril-mayo de 2017. En ese análisis, la media de rentabilidad ofrecida por las viviendas de la ciudad era de 3,9% anual, una cifra algo reducida que ahora no merecería una recomendación de compra. Veamos si el mayor aumento en los alquileres frente a los precios de venta se ha trasladado a un aumento de las rentabilidades esperadas en las viviendas de la ciudad.
Cuánto subirá la vivienda en 2022.
Dónde hay garajes baratos o rentables en Pamplona.
PRECIO DE LA VIVIENDA EN PAMPLONA, EN VENTA Y ALQUILER
Datos del Ministerio de Fomento (venta, en €/m2, eje izquierdo) e Idealista (alquiler, en €/m2 al mes).
Precios y rentabilidad de viviendas por barrios en Pamplona
En diciembre de 2021, el metro cuadrado de las viviendas de Pamplona tenía un precio medio de 1.974,9 euros, según datos del Ministerio de Fomento. Por otro lado, el alquiler se encontraba en 9,1 euros por metro cuadrado -datos de Idealista-. Nos hemos pateado los barrios de la ciudad y hemos observado que los precios están entre los 1.554 €/m2 en San Jorge y los 4.820 en el Primer Ensanche, teniendo en cuenta un margen de negociación del 10% respecto de las ofertas.
· Nuestra metodología ha valorado a todas las zonas como “muy caras” por su relación entre el precio de venta y el alquiler. Ninguno de ellos alcanza la rentabilidad que exigimos para que una vivienda merezca un consejo de compra y que actualmente se sitúa en el 6,4% anual. La subida de la rentabilidad de las obligaciones españolas a 10 años y el aumento del riesgo percibido en la inversión en vivienda nos han hecho revisar al alza nuestra exigencia de rentabilidad esperada, para dar un consejo de inversión en inmuebles. En consecuencia, baja el valor razonable de las viviendas y al compararlos con los precios de mercado encontramos menos oportunidades de compra. Lo que también se observa al analizar los barrios de Pamplona. De hecho, el barrio donde se espera una mayor rentabilidad por alquiler es Echavacoiz, con un 3,8% anual, seguido de San Jorge, con un 3,6%.
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BARRIOS RENTABLES PARA VIVIENDAS EN PAMPLONA |
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Barrio |
Precio de venta (€) |
Renta alquiler, (€) |
Rentabilidad (%) |
|
1º Ensanche |
433.750 |
1.315 |
2,3% |
|
2º Ensanche |
293.500 |
765 |
2,0% |
|
Azpilagaña |
182.500 |
785 |
3,3% |
|
Buztintxuri |
167.750 |
635 |
2,9% |
|
Casco Antiguo |
221.500 |
980 |
3,3% |
|
Echavacoiz |
144.500 |
720 |
3,8% |
|
Iturrama |
281.250 |
895 |
2,4% |
|
Mendebaldea |
217.750 |
730 |
2,5% |
|
Mendillorri |
179.000 |
725 |
3,1% |
|
Milagrosa |
174.250 |
725 |
3,1% |
|
La Rochapea |
154.000 |
650 |
3,2% |
|
San Jorge |
140.000 |
670 |
3,6% |
|
San Juan |
208.750 |
780 |
2,8% |
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Rentabilidad anual media estimada por alquiler. Viviendas tipo de 90 m2 en buen estado con ascensor. |
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Las ventas de vivienda recuperan terreno en Pamplona
Como en muchas otras ciudades, 2021 fue un año de recuperación del número de compraventas de viviendas en la capital navarra respecto del primer año de pandemia (+29%). Pero si tomamos el periodo 2020-2021 y lo comparamos con los dos años inmediatamente anteriores (2018-2019) vemos que las ventas en estos dos últimos años son un 7% inferiores a las registradas en el bienio anterior a la pandemia.
Con todo, tal y como se ve en el gráfico de arriba, estamos en unos niveles de ventas elevados, aunque habrá que ver cómo influyen los cambios de coyuntura económica, con la subida de la inflación, del Euribor y -próximamente- de los tipos oficiales del dinero en la zona euro.
Recomendamos prudencia. Las probabilidades de enfrentarnos a una recesión económica son elevadas y a medio plazo esperamos que el precio de la vivienda se corrija a la baja.
