Rentabilidad del alquiler por barrios en Pamplona

Características de la ciudad

Pamplona cuenta con 208.000 habitantes, crece a ritmo ligero y estable apoyado en la inmigración, con un crecimiento vegetativo negativo, al igual que el conjunto del país. La ciudad y sus municipios aledaños presentan el atractivo de combinar altos niveles de desarrollo urbano educativo, sanitario e industrial, con una dimensión accesible, una encomiable cercanía a la naturaleza y buenas comunicaciones.

Situación inmobiliaria

Pamplona tiene una demanda de alquiler estable. Fue declarada mercado tensionado el 30 de julio de 2025, por tres años. La ciudad asiste a una subida constante de precios de vivienda, menos llamativa que en otras latitudes, tanto en venta (9% anual hasta junio 2025) como en alquiler (4% anual). Falta vivienda. En 2024 en toda Navarra la Administración terminó tan solo 45 viviendas públicas (y llevaba 1 en 2025 hasta mayo). Los promotores privados construyeron 1.944 casas, un 22% menos que el año anterior. En datos del INE, no parece observarse en Pamplona un problema reseñable ni de viviendas vacías, que en el Censo de 2021 apenas suponían el 4,7% del total, ni en viviendas turísticas, con 680 recogidas en mayo de 2025 (un 0,7% del total).

Encuesta a residentes

En los meses de julio-agosto de 2025 realizamos una encuesta a 360 residentes de la ciudad. El 71 % de los encuestados vive en una casa de su propiedad y un 26 % vive de alquiler. Para quien busque ahora una vivienda en la ciudad, el 31% recomiendan optar por el alquiler y el 69% por la compra.

El 84% no tiene intención de mudarse a otra localidad. Si el trabajo se lo permitiera, un 12% sí se iría a un municipio cercano, como Burlada, Huarte o Barañain, y otro 4% se iría a otra comunidad autónoma.

Por tipología de vivienda, un 69% prefiere un unifamiliar y el 31% un piso. Otra cosa es la realidad. Un 80% está satisfecho con su vivienda actual y otro 16% no. Un 21% de encuestados necesita más espacio, al menos un dormitorio y un baño más. Más del 12% del total va a acometer una obra o reformas en el futuro próximo.

Medidas preferidas para el alquiler

En materia de vivienda la prioridad expresada es que aumente el número de vivienda pública en compra y alquiler para jóvenes y personas que lo necesiten. Para lograr precios de alquiler de vivienda más baratos los ciudadanos priorizan las siguientes medidas:

1. Dar seguridad a los propietarios para que pierdan miedo y haya más oferta (3,89 sobre 5);
2. Aumentar la oferta de vivienda nueva y rehabilitada en Pamplona, eliminando trabas burocráticas a la construcción (3,83);
3. Restringir los pisos turísticos en la ciudad (3,76).

Imponer límites legales a la renta del alquiler es la octava medida preferida y merece un 2,94 sobre 5.

Valoración de los servicios

Las peticiones espontáneas de los vecinos son mejorar la limpieza de las calles, el transporte público y la seguridad. El gráfico muestra la valoración media de los servicios de la ciudad, de 1 a 10. La mejor puntuación es para los parques, que sube respecto de la encuesta de 2017. También suben los centros de mayores y el aparcamiento, mientras que bajan el resto de servicios: escolares, transporte, deportivos y sanitarios.

VALORACIÓN DE LAS DOTACIONES DE PAMPLONA (del 1 al 10), en 2025 (azul) y 2017

Zonas preferidas para vivir

La zona de San Jorge reúne ahora muchas más preferencias para vivir (79%) que en la encuesta de 2017 (60%). Le sigue el primer Ensanche y Buztintxuri, ambos con 75% de preferencias. Lezkairu tiene el 74% y La Milagrosa el 72% (renacida desde el 57% en 2017), por delante del 2º Ensanche (70%), zona con las mejores valoraciones de sus dotaciones, salvo en limpieza, seguridad y aparcamiento. El Casco Antiguo baja del 49 al 40%. Destaca la caída en valoraciones de Chantrea (del 59% al 38% actual) y la mala percepción de Mendebaldea (38%) y de Echavacoiz (35%).

ZONAS PREFERIDAS PARA VIVIR EN PAMPLONA

En porcentaje de preferencia.

Evolución del precio de la vivienda en Pamplona

En 2024 se vendieron 2.468 viviendas en la ciudad, casi las mismas que en 2023. El precio medio de la vivienda usada en Pamplona fue de 2.539 €/m², en el 2º trimestre 2025, con una subida anual del 9% (Ministerio). En cuatro años la vivienda en compra se ha encarecido un 40%. En nuestra búsqueda de precios, la zona más cara es la del segundo Ensanche (unos 4.100 €/m²) y la más barata la de Arrosadía (2.250 €/m²).

En alquileres, las rentas medias de nuevos contratos subieron un 4% anual hasta junio de 2025 y un 17% en cuatro años. Para un piso tipo de unos 90 m² las rentas mensuales oscilan entre los 1.020 € en las zonas de Bustintxuri y Arrosadía y los más de 1.450 € en el Primer Ensanche.

PRECIO DE LA VIVIENDA USADA (€/m²) Y DEL ALQUILER (€/m² al mes, eje dcho.)

Fuente: Ministerio de Transportes (venta) e Idealista (alquiler).

La rentabilidad de los alquileres en cada barrio

Se necesita más vivienda en alquiler. De los encuestados, un 7% es propietario de una segunda vivienda en Pamplona, y un 4% son ya arrendadores. Hemos calculado la rentabilidad neta estimada por alquiler para cada zona (vea tabla). Un punto positivo es que el tamaño de Pamplona permite un acceso sencillo a las universidades y hospitales desde muchas zonas. El pequeño propietario puede obtener rentabilidades anuales superiores al 4% en cinco barrios. No nos parece suficiente como para invertir a los precios medios de compra actuales, pero sí si ya posee la vivienda o si puede adquirirla con un descuento suplementario. La mayor rentabilidad por alquiler se obtiene en la zona de San Jorge (4,6%), que es también el barrio mejor valorado. La Rochapea es el segundo por rentabilidad y el 7º por preferencias. Mendillorri e Iturrama son dos “clásicos” para el alquiler, aunque con precios de compra distintos.

Oportunidades en garajes

Si bien el aparcamiento en la ciudad parece ser menos problemático que en 2017, lo cierto es que uno de cada tres encuestados dice necesitar una plaza de garaje. El 13% piensa adquirirla y otro 18% la va a buscar en alquiler.

Los precios de compra (y alquiler) de una plaza de garaje son relativamente inferiores a los de otras muchas ciudades analizadas, salvo en el caso del Segundo Ensanche. Ni en el primer Ensanche ni el Casco encontramos muestras suficientes para obtener precios medios. En cuatro zonas se alcanza el mínimo de rentabilidad que nos parece interesante en una inversión en garaje, que nosotros consideramos en un mínimo del 5%, dado que conllevan menores riesgos que las viviendas. La mayor rentabilidad se obtiene en La Milagrosa (6,3%) y en Echavacoiz (6,1%).

Conclusión

En los últimos años ha habido un desplazamiento de población hacia municipios vecinos, bien buscando precios baratos o bien viviendas de mayor espacio o calidad. Es el caso de Burlada (cuya población ha crecido un 16% en 10 años), Noain o Valle de Egüés (+18% en 10 años) y Cizur, que se encuentran entre los declarados de mercado tensionado junto con la capital. Pamplona es una ciudad agradable, de tamaño asequible, bien comunicada y con una demanda estable de vivienda ligada en parte a sus servicios universitarios y hospitalarios. Las rentabilidades esperadas por alquiler no justifican a nuestros ojos una compra de vivienda a los precios medios actuales, pero sí son una buena ocasión para quien disponga de viviendas o pueda adquirirla a un precio rebajado. Sí existen más oportunidades en garajes, en los barrios indicados.