Dónde comprar en Barcelona, vivienda y garaje

Barcelona: cinco barrios con oportunidad de compra

Estamos en un contexto de subida de precios de la vivienda que se desacelera y apunta a posible bajada, tras el encarecimiento de las hipotecas y la pérdida de poder de compra de los hogares causada por el efecto de la inflación y la subida de tipos.

En datos oficiales de precios para todo el país, la subida media anual de la vivienda usada en el tercer trimestre de 2022 fue del 7,8% según el INE y del 4,7% según el Ministerio de Transportes. También según el Ministerio, en la ciudad de Barcelona el precio de la vivienda usada subió en el tercer trimestre un 5,4% anual, pero la variación con el segundo trimestre del año fue del -0,9%. De hecho los precios crecían en el primer trimestre de 2022 al 7,7% anual, con lo que parece claro un cambio de tendencia a corto plazo.

Todos los barrios de Barcelona

También las ventas de viviendas en la capital muestran subidas anuales que son decrecientes: +16,9% en el primer trimestre de 2022 frente a + 8,3% en el tercer trimestre del año.

La crisis iniciada en 2008 arrastró los precios de la vivienda a la baja hasta el primer trimestre de 2014. Desde entonces, el precio medio de la vivienda usada en Barcelona ha subido un 44% (datos del Ministerio). Una subida fuerte que sin embargo ha sido superada por la del alquiler. En el mismo periodo de tiempo el incremento de la renta media del alquiler en Barcelona ha sido del 71,6%, esta vez en datos de oferta del portal Idealista.

EVOLUCIÓN DE PRECIO DE LA VIVIENDA EN BARCELONA, EN VENTA Y ALQUILER (€/m² al mes)

Al igual que en Madrid, la pandemia provocó una bajada de precios del alquiler en 2020 y 2021, pero la subida posterior ha sido exponencial en la capital catalana: + 24,8% anual en noviembre de 2022. A la cabeza zonas como L’Eixample (28,5%), Ciutat Vella (27,4%) o Sant Martí (26,1%).

Todos los barrios de Madrid

En el comparador de barrios de OCU Inmobiliario hemos actualizado los precios de venta y alquiler de vivienda para 43 barrios de Barcelona. La mayor subida de los alquileres respecto del precio de compra hace que la rentabilidad para un inversor aumente. ¿Es suficiente para recomendar una compra? ¿Hay zonas con precios interesantes ahora? Lo vemos con más detalle y le exponemos los resultados para vivienda y para la inversión en garajes, donde hay más oportunidades, con al menos 4 zonas donde por una inversión de unos 15.000 euros podría obtener rentabilidades superiores al 5,5% anual. Véalas.

Todos los barrios de Valencia

Rentabilidad mínima para invertir en vivienda

Con la subida de tipos de interés es posible invertir en obligaciones del Estado a 10 años con más de un 3% de rentabilidad anual sin excesivo riesgo. Para decidir poner el dinero en la compra de una vivienda, que tiene más de un 10% de gastos de compra y una localización del riesgo enorme, sería preciso esperar obtener una rentabilidad muy superior a ese 3% que ya podemos lograr sin riesgo. ¿Cuánto? Nosotros estimamos que en el caso de las viviendas solo interesaría comprar si esperáramos al menos un 7% de rentabilidad anual por alquiler.

Hay una zona actualmente que puede ofrecer ese rendimiento.

Se trata del barrio del Besós en el distrito de Sant Martí. Para una vivienda tipo de unos 90 m2 en buen estado y con ascensor, el precio medio de compra estaría en 280.000 euros. La renta media de alquiler es de unos 2.800 euros. Con estas cifras la rentabilidad anual esperada sería superior al 7%, aun teniendo en cuenta un cálculo prudente de ingresos y gastos. Pero lógicamente se trata de precios medios y hay que considerar que en esta zona existe una amplia variedad de tipología y calidades, y que como siempre habría que extremar la prudencia en el cálculo personalizado que hagamos.

La segunda zona de Barcelona con mayor rentabilidad esperada por alquiler para un inversor en vivienda también está en el distrito de Sant Martí. Se trata de Sant Martí de Provençals, donde el coste de compra para esa vivienda tipo sería de unos 243.000 euros y el alquiler mensual es de unos 1.750 euros, con una rentabilidad anual estimada del 5,5%.

Los barrios con garajes más rentables de Barcelona

La inversión en plazas de garaje para alquilar es menos arriesgada que la inversión en vivienda. Existe menor riesgo de impago, de sufrir daños y de no poder recuperar la posesión en caso de problemas. Por este motivo la rentabilidad que esperamos de una plaza de garaje para que interese comprarla es menor que la de una vivienda para alquilar. La estimamos en un 5,8% anual. En Barcelona existen varios barrios donde podemos esperar rentabilidades de ese orden al comprar una plaza de garaje y ponerla en alquiler. Los exponemos en la siguiente tabla.

Para cada barrio se indica:

- el precio medio actual de venta del garaje, estimado tras negociar con el vendedor;

- la renta mensual media para alquiler;

- la rentabilidad anual que ofrece dicho alquiler para quien adquiera una plaza de garaje con intención de arrendarla;

- Una indicación sobre el precio máximo que debería pagar en caso de compra, para preservar una rentabilidad descontada del 5,8% anual. El cálculo tiene en cuenta los gastos de compra.

Todos los datos se refieren a plazas de garaje tipo, accesibles y de tamaño suficiente, y son cálculos medios. A la hora de establecer el precio de una vivienda, ya sea en venta como en alquiler, deberemos atender a sus características propias.