Alquiler vacacional: derechos y deberes

Es necesario analizar la cuestión desde todos los ángulos implicados y situarla en el contexto de nuestro ordenamiento jurídico y de la realidad social de nuestros días, para evitar que visiones parciales distorsionen la visión global y puedan llevar a tomar medidas que resulten más perjudiciales que beneficiosas para el conjunto. Cuando están en juego distintos bienes y derechos, se requiere una valoración que pondere unos y otros y evite posturas reduccionistas o marcadas por un prisma ideológico previo.

1.- OCU defiende el derecho de los ciudadanos a utilizar con libertad las viviendas de su propiedad. Esto incluye la posibilidad de ponerlas en arrendamiento, en los distintos tipos de alquiler que son demandados por la sociedad: como vivienda permanente, como estancia temporal para estudiantes o trabajadores o como estancia para periodos vacacionales por quienes así lo demandan. Como asociación de consumidores, en el marco de la denominada economía colaborativa y en el reconocimiento de la normalidad de una actividad que ha venido desarrollándose en nuestro país al menos desde hace 50 años, OCU defiende el derecho del prosumidor a poner en alquiler, también para estancias vacacionales, la vivienda de su propiedad, y de obtener una justa remuneración por ello. Tanto nuestro ordenamiento jurídico nacional como la Unión Europea reconocen el derecho del ciudadano a obtener un rendimiento de sus propiedades, favoreciendo así un uso más racional de los inmuebles.

2.- La puesta en alquiler de los inmuebles debe respetar el marco legal vigente. Pero su regulación debe partir del principio de libertad, lo que conlleva que las restricciones que puedan aprobarse tengan que atenerse a los principios de necesidad y proporcionalidad. Una regulación no necesaria o no proporcional solo sería una vía para ahogar injustificadamente la puesta en alquiler de sus inmuebles por los ciudadanos. El alquiler de inmuebles en el que meramente un particular pone a disposición de otro un inmueble para su uso, sin mediar otros servicios de por medio, no puede calificarse como actividad profesional ni empresarial, sin que importe que lo haga sólo unos días al año, unos meses o durante años. Como asociación de consumidores, OCU se interesa por el arrendamiento que puedan llevar a cabo los ciudadanos con un propósito ajeno a su actividad comercial, empresarial o profesional. Quien se dedique al alquiler turístico de modo profesional (sea persona física o jurídica) cuenta lógicamente con sus derechos y obligaciones, pero no corresponde a OCU su defensa. Existen asociaciones “patronales” en el marco de esa industria.

3.- Como consecuencia de lo anterior, OCU defiende el principio de que no pueden imponerse las mismas obligaciones de tipo legal o administrativo a una empresa o profesional que a quien realiza un alquiler de uso turístico de modo no empresarial ni profesional. No sería aceptable pretender considerar empresario o profesional a toda persona que decida poner un inmueble de su propiedad en alquiler temporal para uso vacacional. Del mismo modo que no se considera profesional a todo aquel que arrienda su vivienda para su uso como vivienda estable o para estancias temporales de estudiantes o trabajadores, ya sea de modo íntegro o por habitaciones.

4.- Desde el punto de vista del usuario de las viviendas de alquiler vacacional, OCU recuerda que tiene la condición legal de consumidor cuando el arrendador es una empresa o un particular que arriende en condición de empresario o profesional. Los arrendamientos entre particulares se rigen por la normativa civil y han estado tradicionalmente desligados de la regulación de Consumo. Por ese motivo, OCU ha recordado la necesidad de que el usuario sea informado del estatus del arrendador en cada caso, para saber a qué atenerse y si puede hacer uso de la normativa de Consumo para hacer valer sus derechos en caso de necesidad. Dicho esto, OCU señala que los estudios de satisfacción de los usuarios con las viviendas alquiladas para estancias turísticas muestran un elevado nivel de satisfacción, sin que exista un volumen reseñable de reclamaciones o litigios, que no supera en todo caso al que existe entre los clientes de establecimientos hoteleros, por ejemplo. El usuario tiene derecho a poder elegir entre las soluciones alojativas que más le convengan para pasar sus vacaciones o que mejor se adapten a sus necesidades, por flexibilidad, espacio, coste, etc. OCU constata que existen usuarios para todo tipo de alojamientos: hoteleros, de tipo rural, de apartamentos con servicios y de viviendas particulares. No se aprecia un problema generalizado de “calidad” del alojamiento vacacional en viviendas privadas; corrobora esta idea el creciente uso de estos alojamientos por parte de turistas nacionales y extranjeros.

Alojamiento turístico: tres puntos de vista

5.- El derecho del propietario a poner en alquiler su inmueble para estancias cortas es independiente de que decida ofrecerlo de modo directo a través de una agencia tradicional o de una plataforma virtual. La generalización del uso de plataformas virtuales como lugar de encuentro y en ocasiones de contratación, entre arrendadores e inquilinos de viviendas para estancias vacacionales, genera otro tipo de relaciones entre las tres partes implicadas, donde OCU también ha intervenido activamente en aras de una mejor protección de los derechos del usuario, si bien no es el objeto de esta nota. Por ejemplo, OCU ha pedido que se aclaren los derechos y responsabilidades de cada actor, la transparencia de los precios y comisiones, así como las garantías que se ofrecen a las partes por las posibles incidencias que se puedan producir: garantías de cobro o devolución de las sumas pagadas, indemnizaciones por cancelaciones ilegítimas, responsabilidades ante daños, devolución de fianzas, etc. Está pendiente una nueva regulación de estas plataformas que debería establecer las obligaciones, la responsabilidad y las garantías que ofrecen a los usuarios.

Vea aquí el análisis que realizó OCU de diversas plataformas de alquiler turístico.

5.- Aunque resulte una obviedad, OCU recuerda que el derecho del ciudadano a realizar estos u otros alquileres conlleva siempre el cumplimiento de las correspondientes obligaciones fiscales de quien percibe unos ingresos que la normativa del IRPF contempla como rendimientos de capital inmobiliario. OCU recuerda a todos los ciudadanos su obligación de cumplir con la normativa fiscal, con aplicación de las reglas, reducciones, deducciones o bonificaciones que sean aplicables en cada caso. Para ello edita cada año una detallada Guía Fiscal a disposición de todos sus socios.

6.- Otra de las obligaciones legales que debe tener en cuenta cualquier arrendador de un inmueble, ya sea como local o como vivienda para su uso como residencia estable, como alojamiento de estudiantes o como alojamiento vacacional, es el respeto de la normativa sobre el ruido y en particular la contravención de realizar actividades molestas en el seno de las comunidades de propietarios. La realidad social y la doctrina jurisprudencial mayoritaria coinciden en esto: el alquiler vacacional no es por sí mismo una actividad molesta. La mayoría de los alquileres para uso turístico no provocan problemas entre los vecinos, al igual que la inmensa mayoría del resto de alquileres. Existen vías legales de reacción ante un problema de este tipo: acudir a la Policía Municipal en casos de molestias intensas o plantear el problema en el seno de la comunidad de propietarios, recordando al propietario sus obligaciones bajo apercibimiento para los casos más graves de que podría ser privado del uso del inmueble por los jueces.

7.- Todo lo anterior -el alquiler de viviendas de particulares a particulares para estancias cortas de uso turístico- se enmarca en el ámbito de las relaciones entre particulares en el contexto del derecho civil, salvo la incidencia de la protección al consumidor cuando se esté ante una relación de consumo. La regulación administrativa sobre el ámbito del Turismo, que corresponde a las comunidades autónomas, debería constreñirse a la actividad que se realice de modo empresarial o profesional en dicho ámbito.

8.- Desde el punto de vista urbanístico, el alquiler de viviendas de particulares a particulares para estancias cortas de uso turístico o para otros fines, es un alquiler de viviendas que se realiza “por definición” en edificios de uso residencial. Estos alquileres, cuando no son realizados como una actividad empresarial o profesional no debería conllevar por sí solos un cambio de uso urbanístico del terreno, de residencial a terciario. Pretender convertir en uso terciario un inmueble -con todo lo que ello conlleva desde el punto de vista urbanístico- por el hecho de que albergue de modo no profesional o empresarial un alquiler para uso turístico, no parece justificado. El uso terciario corresponde a una actividad hotelera, a un conjunto de apartamentos turísticos (con su recepción y sus servicios anexos), un albergue, una casa rural, etc. Resulta desde todo punto de vista innecesario y desproporcionado pretender otorgar un uso terciario a una vivienda que se alquila de modo no profesional para el alquiler de estancias cortas. En la práctica, las modificaciones urbanísticas aprobadas por algunos ayuntamientos en este sentido inciden en la excesiva e innecesaria atomización de la legislación aplicable, que va en perjuicio de los propietarios individuales.

9. Los supuestos puntuales en los que se observe una excesiva concentración de alquileres turísticos en un edificio o en los que puedan apreciarse, tras la investigación pertinente, una pretendida utilización fraudulenta de viviendas supuestamente particulares para encubrir una actividad profesional de tipo hotelero, deberán ser tratados como corresponda, eventualmente con medidas excepcionales. Pero de ahí no cabe establecer una presunción de que todos los alquileres de uso turístico encubren ilícitamente actividades profesionales que pretendan sustraerse del cumplimento de su normativa propia o que supongan una competencia desleal frente al resto de profesionales del sector.

10. OCU no es ajena a los problemas de acceso a la vivienda que se presentan de modo acentuado en las grandes ciudades de nuestro país. Este grave problema se concentra en determinados municipios (la problemática en muchas ciudades y pueblos del interior es diferente), donde converge la oferta de trabajo en nuestro país, junto con otros factores de peso, a los que se suma el atractivo turístico. La falta de estadísticas contrastadas no contribuye al buen diagnóstico de los problemas. Pero parece claro que entre los aspectos que inciden en la falta de vivienda asequible destaca la ausencia de oferta de vivienda pública en alquiler, abandonada durante décadas; la ausencia de medidas eficaces que favorezcan la puesta en alquiler de un mayor número de viviendas particulares, con ayudas a la rehabilitación, el refuerzo de la seguridad jurídica frente los impagos o los daños, incentivos fiscales al alquiler de larga duración, etc. Esto requiere una acción decidida desde los poderes públicos, con un plan ambicioso y consensuado, dotado de los medios necesarios. Pretender reducir los problemas de acceso a la vivienda en nuestro país al alquiler de uso turístico supone un reduccionismo que no se justifica con las cifras en la mano.

Alquiler comparado: vivienda, habitaciones, turístico.