¿Vendo el apartamento en la playa?

¿Sigo con el apartamento en la costa o lo vendo y me voy de hotel?

El censo de viviendas que hizo el INE en 2021 expuso que de los 26,6 millones de viviendas existentes en España, un 16% son viviendas secundarias y un 14,4% son viviendas vacías. Muchas familias españolas disponen de una segunda residencia en el mar, en la montaña o en el pueblo, bien porque sus padres la adquirieron, bien porque la hayan comprado en las últimas décadas.

Muchas de estas viviendas no son habitadas regularmente: se usan mayoritariamente solo en vacaciones y en algunos puentes, y algo más en fines de semana si está cerca de la vivienda habitual. En los tiempos que corren hay que aquilatar cualquier gasto, y conservar una vivienda vacía o poco utilizada debería hacer que su propietario se planteara algunas preguntas.  

La segunda vivienda tiene unos gastos mensuales constantes y cada año más onerosos. Los contratos de suministros luz, agua, gas, seguros e impuestos, IBI, basuras, aumentan progresivamente, a lo que se suma la necesidad de mantener el inmueble en buen estado y en no pocas ocasiones la obligación de atender derramas si estamos en una comunidad de propietarios.

Hemos hecho cálculos para un pequeño apartamento en la costa: ¿qué es más interesante, mantenerlo y ocuparlo breves períodos de tiempo o venderlo e ir de hotel o a un apartamento alquilado en los mismos períodos?

Un ejemplo de un apartamento en Almería

Tomamos un apartamento de un dormitorio y unos 50 m² en Aguadulce (Almería). Sus propietarios, una pareja sin hijos, lo utilizan un mes al año, generalmente en agosto.

Los costes directos reales de mantenimiento ascienden a 1.450 € de gastos anuales.

Se desglosan así: 35 € mensuales de comunidad; 20 € mensuales de luz; 25 € mensuales de agua, prorrateados estos últimos, pues lógicamente cuando se ocupa se gasta más que cuando está desocupado; 140 € de seguro de la vivienda. Añadimos también 150 € anuales del Impuesto de Bienes inmuebles (IBI) y hay una repercusión en el IRPF de la renta imputada al inmueble según el valor catastral que varía según el porcentaje de tributación del propietario pero que podemos estimar para un valor catastral de 23.584 € en unos 200 € anuales.

Pudiera parecer que el gasto anual no es excesivo, pero no tenemos en cuenta la necesidad de acometer reparaciones y reformas periódicamente para mantener la casa en buen estado, ni las posibles derramas en el edificio, aunque sabemos que tarde o temprano llegarán.

Qué ocurre si vendemos el apartamento

Una opción que se plantea la pareja es vender el apartamento. El precio de venta en este momento sería de unos 60.000 €.

Nos ahorraríamos los gastos anuales del inmueble y podríamos colocar esa cantidad al 2%, obteniendo 1.200 € al año. Es una previsión prudente, ya que actualmente hay depósitos a plazo con rentabilidades superiores y las propias obligaciones del Estado a 10 años se llegan a aproximar al 4% de rendimiento anual.

Por otra parte, exploramos alternativas para disfrutar del mismo periodo de vacaciones en la misma zona, si ya no contáramos con el apartamento propio. A la hora de costear unas vacaciones en hotel o apartamento alquilado la mejor opción de ahorro es evitar el mes de agosto si es posible. Las diferencias de precios son evidentes para todos.

Un mes en agosto, en cambio, en plena temporada alta y suponiendo unos costes diarios de 140 € en el hotel de 4 estrellas, de 80 € en el hotel de 2 estrellas y de 90 €/día en el apartamento; supondrían un coste mensual de 4.200 €, 2.400 € y 2.700 €, respectivamente.

Un hotel de cuatro estrellas en septiembre en Aguadulce cuesta 86 €/día, de 2 estrellas 57 €/ día y un apartamento de dos dormitorios, mayor al que se posee, 43 €/ día. Por lo tanto, un mes en septiembre nos costaría 2.580 € en el hotel de cuatro estrellas, 1.710 € en el hotel de 2 estrellas y 1.290 € en un apartamento similar al que se posee, aunque si se alquilara por varios meses fuera de julio y agosto el precio del apartamento bajaría sustancialmente. 

Por lo tanto, si deducimos los 1.200 € que se obtendrían de invertir los 60.000 € de la venta del apartamento al 2%, el coste total del alquiler vacacional bajaría a los 1.380 € en el hotel de 4*, a los 510 € en hotel de 2* y a los 90 € en el apartamento durante el mes de septiembre. Algo superiores serían en agosto, que ascenderían a 3.000 € en el hotel de 4*, a 1.200 € en el hotel de 2* y a 1.500 € en el apartamento.

Conservar el apartamento y ponerlo en alquiler

En caso de que decidiéramos no vender el apartamento, podríamos ocuparlo durante un mes entero y alquilarlo los otros tres meses, excepto julio y agosto. De esta manera, los ingresos por alquiler serían, aproximadamente, de 450 €/mes para un apartamento de un dormitorio, luego se ingresarían, antes de impuestos, 1.350 €.

Con estos ingresos de los tres meses de alquiler se sufragaría casi todo el importe de los gastos anuales del piso, aunque habría que restarle, si se gestiona personalmente, los gastos de limpieza y de viajes, si fuera necesario, para comprobar estado del inmueble, salvo que se disponga de una persona de confianza o una agencia que lo gestione en la localidad, que también tiene su coste.

Por supuesto estos cálculos variarían si se ocupa el inmueble más de un mes, o si se trata de otras localidades más caras, pero también en éstas el valor del apartamento sería mayor.

Conclusiones

No hay una fórmula secreta para tomar la mejor decisión y siempre es bueno plantearse las alternativas posibles en cada caso particular, teniendo en cuenta todo tipo de gastos y posibles inversiones que ayuden a reducir costes. Además, en este caso no contamos con la posible revalorización del inmueble a largo plazo. Simplemente recordaremos que no todos los inmuebles se revalorizan.

La elección es muy personal, el ir de alquiler a un apartamento u hotel le aportará una libertad adicional, ya que no estará obligado a ir siempre al mismo lugar, así como la liberación de todas las cargas propias de la propiedad -mantenimiento, impuestos…- que cada día se hacen más pesadas.

Para este ejemplo concreto, si eligiéramos la opción de vender el apartamento, el coste del periodo vacacional ya fuera en julio, agosto o septiembre, superaría los 1.200 euros que estimamos que podría obtener con un depósito. No obstante, con la alternativa del apartamento similar en septiembre, el sobrecoste sería pequeño: 90 €. Eso sí, en cualquier caso, excepto si elegimos un hotel de 4* en agosto, los costes serían inferiores al mantenimiento anual del apartamento si decidiéramos no venderlo.

Por otra parte, si lo alquilamos tres meses o más, fuera de temporada punta estival, compensaríamos, aproximadamente, los gastos anuales del apartamento y lo tendríamos a nuestra disposición en los meses de julio y agosto por lo que sería una opción ventajosa.

Las condiciones para cada caso concreto son muy diferentes. En lugar de obtener un 2% con un depósito, podría obtener un 3% o un 4%, o incluso un 1%, dependiendo de la situación económica del momento. Y el valor del inmueble y los precios de las alternativas comparables también variarán dependiendo de cuáles sean sus características -ubicación, tamaño, condiciones…-.