Trasteros en alquiler ¿son rentables?

Crece la demanda de trasteros

La demanda de cuartos trasteros está aumentando en el mercado inmobiliario. Tendemos a acumular más y más cosas y existe necesidad de espacio de almacenaje para residentes de viviendas en el centro de las ciudades cuyos edificios carecen a menudo de trasteros, y para quienes gestionan locales en las mismas zonas: comercios, restauración, logística, autónomos, etc. Por otro lado, cada vez hay más inquilinos y a menudo precisan de un trastero para guardar muebles y ropa ya que muchas casas son pequeñas y están abocados a cambios de vivienda más frecuentes.

Hay empresas que gestionan naves enteras de trasteros en la periferia de las ciudades. Ciertos locales que no tienen salida comercial ni sirven como garajes sí pueden destinarse al uso como trasteros. ¿Es una alternativa para el propietario de un local? Vea los números que hemos obtenido en nuestro estudio.

Una alternativa de inversión

Hoy no abundan las oportunidades de inversión en inmuebles. La subida de tipos afecta al coste de financiación y constriñe la demanda de vivienda. La regulación legal impone limitaciones a los arrendadores y reduce su seguridad jurídica, exponiéndoles a periodos de impago sin compensación suficiente. Invertir en vivienda tiene riesgo y con los precios actuales de venta es muy complicado obtener rentabilidades que lo compensen. Ya hemos visto la opción de invertir en plazas de garaje. Ahora nos fijamos en el caso de que cuente con un local que le cueste alquilar, para ver la opción de transformarlo en trasteros en alquiler.

La creación de trasteros está sometida a distinta regulación según los municipios. Hay que conocer las reglas en cada caso. A modo de ejemplo, en este artículo calculamos los costes y trámites necesarios para la construcción de veinte trasteros de 10 m² de superficie útil en San Sebastián de los Reyes (Madrid) y también de veinte trasteros de 4 m² de superficie útil en Palencia. Ambos en una nave industrial ya existente. Atención: indicamos los costes medios, pero usted debe pedir siempre varios presupuestos y negociar a la baja porque hay mucho margen. También en los honorarios de los técnicos intervinientes.

El negocio del alquiler de trasteros

Una cosa es la obra material de transformación de un local en trasteros y otra el inicio de una actividad de alquiler de trasteros. Para la obra necesitará un proyecto desarrollado por técnico competente, Dirección de Obra y Dirección de Ejecución de Obra. Para la actividad de puesta en alquiler se necesita una licencia de actividad, y requiere de una autorización municipal para poder funcionar como almacén. En general basta con una comunicación previa, pero hay que cumplir las condiciones para poder mostrarlo ante una inspección. Se trata de una actividad empresarial y debe cumplir con todas las exigencias legales sobre protección contra incendios, seguridad y salud en el trabajo, etc.

Instalar trasteros en un local de Palencia

En el artículo de cómo transformar un local en trasteros hemos visto que el coste medio unitario de crear trasteros de unos 4 m² en Palencia es de unos 2.575 euros. Insistimos: es coste medio, pero hay margen para negociar a la baja. Vamos a comprobar si esta inversión compensa en función de los precios de venta y alquiler de locales en la zona.

En Palencia, un local de unos 500 m² en la zona Centro tiene un precio medio aproximado de compra de 721 €/m², variando por supuesto según la morfología y ubicación del local. Esto supone un precio de compra de 360.500 € al que hay que añadirle un 10% en gastos de compra e impuestos, lo que nos da un valor de 396.550 €. A esta cantidad habría que añadirle el coste de la construcción de los trasteros, 2.575 €/ unidad, IVA incluido. Caben 70 trasteros en la nave, con un coste total estimado de construcción de 180.250 euros.

¿Qué ingresos generan los trasteros?

El alquiler de trasteros de 4 m² de superficie útil genera una renta media unos 76,5 € al mes, según nuestro estudio de mercado.

Si alquilamos 70 trasteros, ocupando todo el local con un 100 % de ocupación, obtendremos 5.355 € /mes en rentas de alquiler (70 trasteros x 76,5 €/mes).

Para compararlo, la renta mensual de ese local vacío en la misma zona es de unos 2.350 €/mes… si usted logra alquilarlo.

Trasteros en San Sebastián

En San Sebastián de los Reyes el precio medio estimado de compra de una nave de unos 500 m² en un polígono periférico sería de unos 531.850 €, gastos e impuestos incluidos.

La transformación en trasteros de 10 m² (el tamaño es distinto de Palencia) tendría un coste unitario de 4.650 euros. Con esas superficies sería posible construir 38 trasteros de 10 m², con un coste total estimado de construcción de 176.700 euros.

Cada trastero de ese tipo puede alquilarse por unos 127 euros al mes. Si alquilamos 38 cuartos trasteros, ocupando toda la nave y con un 100 % de ocupación obtenemos la suma de 4.826 € /mes en rentas de alquiler (127 €/ mes x 38).

Por otro lado, si ponemos en alquiler la misma nave vacía podríamos obtener una renta mensual de unos 2.360 euros.

Rentabilidades comparadas

En ambos casos la renta mensual que obtenemos alquilando trasteros hasta colmatar la nave o local, dejando los pasillos y espacios libres necesarios, con un 80% de ocupación, es superior a la renta del alquiler del local vacío sin reformar.

Pero ¿merece la pena hacer la reforma como trasteros? ¿O ponemos en alquiler el local en el estado actual? El problema es que muchas veces el local vacío no se alquila y pasan los meses. Si tenemos en cuenta el coste de la reforma en cada uno de los casos y los ingresos estimados por alquiler en las diferentes opciones, vemos que en Palencia, alquilar por trasteros conlleva una rentabilidad anual estimada del 9%, frente al 6% si alquilamos el local vacío. En San Sebastián de los Reyes, con precios de compra más caros y con trasteros de mayor superficie, la rentabilidad esperada por trasteros es del 7% anual, frente una rentabilidad del 4% para el alquiler del local vacío. Son cálculos prudentes que pueden mejorar si obtiene presupuestos de obra en la horquilla más baja de precios. Además podrá deducir el IVA.

Evidentemente, si ya tiene el local en propiedad o lo adquirió por un importe menor, la rentabilidad a obtener será superior. La decisión final dependerá de la demanda que tenga su local en alquiler vacío, de la demanda de trasteros en la zona y de su disponibilidad a realizar la inversión de la transformación en trasteros.