Cómo transformar un local en trasteros

Qué debe tener en cuenta para crear trasteros en un local

La construcción material de trasteros en un local o en una nave no es complicada, a priori. Pero debe contar con la normativa urbanística local, siempre fuente de sorpresas. Comprobada la posibilidad del uso del inmueble como trastero o almacenamiento, según se considere por el respectivo Ayuntamiento obra mayor o menor, la construcción de trasteros para alquilar precisa diferentes documentos y distinta tramitación. En la mayoría de los casos se deberá presentar proyecto elaborado y firmado por técnico competente, arquitecto o arquitecto técnico, que deberá llevar asimismo la Dirección de Obra. A ese proyecto se deberán acompañar otros documentos que solicite cada Ayuntamiento, especialmente referidos a la normativa contraincendios y a la ventilación.

En algunos municipios es posible obtener información sobre los trasteros en el propio Plan General de Ordenación Urbana (PGOU), como en el caso de Palencia que comentamos aquí, mientras que en otros lugares es preciso realizar consultas expresas a los servicios técnicos del Ayuntamiento.

Presupuestos para crear trasteros

Para un local o nave de nuestra propiedad, solicitamos presupuestos de construcción de 20 trasteros de 10 m² de superficie útil para San Sebastián de los Reyes y otros 20 trasteros de 4 m² de superficie útil para Palencia, con calidades sencillas.

Incluyen puertas antiincendios, tabiques de pladur enlucidos y pintados, con malla galvanizada reforzada en el techo, pavimento de terrazo, puntos de luz led, adecuación de instalación eléctrica y contadores, extintores, pasillos y zonas comunes mínimas.

Ejemplo de trasteros en Palencia

En esta ciudad se permite el uso de trasteros en sótanos y también a nivel de calle. Su superficie máxima será de 10 m² con un ancho mínimo de 1,2 m. En ningún caso podrá destinarse a vivienda.

Según nos indica el departamento de licencias del Ayuntamiento de Palencia este tipo de obras es una obra mayor pero no precisa licencia sino declaración responsable. No confundir licencia de obras con licencia de actividad, que será necesaria para el negocio de puesta en alquiler de trasteros (vea página 22).

En Palencia pedimos presupuestos para 20 trasteros de 4 m² de superficie útil, una modalidad con mucha demanda. Obtuvimos presupuestos que oscilan entre 24.685 € y 55.224 €, IVA incluido, por lo que podemos considerar una media de 40.000 €. A ello sumamos los honorarios de los técnicos por proyecto y dirección de obra, del proyecto de cumplimiento con la normativa, incluyendo el IVA, tasas y el ICIO, un total de 11.500 euros. Así, el coste de construcción de cada trastero de 4 m² de superficie útil en Palencia sería de unos 2.575 €, IVA incluido.

Crear trasteros en San Sebastián de los Reyes

En esta ciudad también se permite el uso de trasteros bajo rasante y a nivel de calle. La superficie mínima es de 6 m² de superficie útil. Se considera una obra menor y se precisarían iniciar dos expedientes diferentes. Uno es la solicitud de licencia de instalación (antigua licencia de apertura). Otro es la declaración responsable de un procedimiento menor. Recomiendan presentarlos en días diferentes para evitar confusiones. La construcción de trasteros en el interior de una nave industrial deberá estar comprendida en el procedimiento abreviado de tramitación de licencias. Se presenta una declaración responsable y se paga el ICIO (4% del presupuesto de la obra).

En San Sebastián de los Reyes obtuvimos unos presupuestos para 20 trasteros de 10 m² cada uno, cuyos precios oscilan entre 61.000 y 102.000 €, considerando un coste medio de 81.500 € (IVA incluido). Añadimos 11.500 euros de los honorarios de los técnicos por proyecto y dirección de obra, incluido el IVA, las tasas municipales y el ICIO. Lo que resultaría en una media de presupuestos de 93.000 €. Es decir el coste medio de construcción de cada trastero de 10 m² de superficie útil en San Sebastián de los Reyes sería de unos 4.650 €, IVA incluido.

En los casos estudiados la rentabilidad final por alquiler de trasteros tras la reforma supera a la rentabilidad del local vacío.