Cómo ha evolucionado el precio de la vivienda en España

El tirón del alquiler

En 2023 el precio del alquiler en las grandes ciudades y en el conjunto del país ha subido más que el precio de venta de la vivienda usada. La tabla final muestra las variaciones porcentuales de los precios por ciudades, en venta y alquiler, a diversos plazos. Si miramos la evolución en 5 años, vemos que en algunas capitales como Bilbao, Madrid, Málaga, Las Palmas o Sevilla los precios de venta han crecido incluso más que los del alquiler. No es el caso de Barcelona, Valencia o Zaragoza, donde sobre todo en la capital levantina, los alquileres se han encarecido con fuerza, vea el gráfico.

PRECIOS DE LA VIVIENDA EN VALENCIA EN VENTA (eje izdo, €/m2) y ALQUILER (€/m2 al mes)

Los precios de venta han seguido una tendencia alcista, que la reciente subida de tipos de interés no ha podido doblegar. Fuente: Ministerio de Transportes y portal Idealista.

• +60% ha subido el precio del alquiler en cinco años en Valencia.

PRECIOS DE LA VIVIENDA EN MÁLAGA EN VENTA (eje izdo, €/m2) y ALQUILER (€/m2 al mes)

El precio del alquiler subió un 15% en Málaga en 2023.

¿La vivienda siempre sube?

Parece que el precio de la vivienda siempre tiene una tendencia histórica a incrementarse, pero no deje que esa creencia le lleve a engaño. La clave siempre está en comprar a buen precio y pensar en el largo plazo. No es lo mismo, en absoluto, comprar a un precio o a otro confiando en que el largo plazo se encargará de traerle riqueza. El gráfico adjunto muestra la evolución del precio medio por m² de la vivienda libre en España. Y se compara con la evolución que hubiera tenido ese precio de haber seguido la tendencia de la inflación. Vemos que durante la burbuja los precios se desligaron totalmente de la inflación, pero tras su estallido y posterior evolución en 15 años aún no hemos recuperado en España los precios anteriores. El precio medio por m² superó los 2.000 euros en 2007 y 2008, para luego caer. Al término de 2023 estamos en precios de 2010, aunque la tendencia es al alza.

• 33% es el porcentaje de hogares con una sola persona en Barcelona y Bilbao, frente al 28,7% de media nacional.
• 27,4% de población mayor de 65 años en Valladolid, frente al 20% de media nacional o el 18,6% en Málaga.

Subidas más lentas por ciudades

Si observamos los gráficos de Valladolid o de Zaragoza vemos que los precios de venta avanzan con más moderación. Pero un fenómeno que suele producirse es que las tendencias que aparecen en Barcelona, Madrid o Valencia, se trasladan con retraso a otras capitales de provincia. Seguiremos de cerca la evolución en los barrios que reúnen más preferencias para vivir en determinadas ciudades, como la zona del Paseo de Zorrilla, el Centro o Girón y Huerta del Rey en Valladolid, o las zonas de San Francisco, Universidad y Miraflores en Zaragoza.

PRECIOS DE LA VIVIENDA EN VALLADOLID EN VENTA (eje izdo, €/m2) y ALQUILER (€/m2 al mes)

El precio de venta de la vivienda ha seguido una tendencia más plana en Valladolid.

Otra tendencia que se repite con frecuencia en los gráficos de evolución de precios de la vivienda es que el alquiler suele “ir por delante”. No siempre una subida de precios de alquiler es la antesala de un incremento de los precios de venta, pero si es verdad que el alquiler suele reflejar primero un aumento de la demanda de vivienda, que si es sostenida se termina trasladando a la compra. La demanda se apoya en la creación de nuevos hogares, impulsada por el empleo y los movimientos demográficos (inmigración nacional e internacional). Algunas ciudades ven aumentar su población de manera significativa, como muestra la tabla a continuación.

Vea la información detallada de precios por barrios en www.ocu.org/fincas-y-casas.

PRECIOS DE LA VIVIENDA EN ZARAGOZA EN VENTA (eje izdo, €/m2) y ALQUILER (€/m2 al mes)

El alquiler lleva en Zaragoza una tendencia al alza más acusada que los precios de venta.