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Análisis
Rebajas del 50% en vivienda: qué nos dice
hace 6 años - viernes, 13 de noviembre de 2015
Se nos dice que el mercado se levanta de nuevo y algunas entidades hacen liquidación de stock. ¿En qué quedamos? ¿Qué podemos prever para la vivienda?
Sea precavido. Los precios muestran subidas puntuales, pero quedan muchos factores que apuntan a que la corrección no ha terminado.
Cada día más partidarios
Los argumentos que exponen los cada día más numerosos partidarios del piso son que los tipos de interés están muy bajos y seguirán estándolo así durante mucho tiempo; por ende no existen alternativas de rentabilidad sin riesgo competitivas; los precios ya están subiendo y el Banco de España cifra la rentabilidad de la vivienda (precios más alquileres) en el 8,6% anual; los bancos tienen liquidez e interés en conceder hipotecas; el mercado laboral en España se “recupera” con 545.000 ocupados más en el tercer trimestre de 2015 (EPA); la población en España a día de hoy crece, con 22.000 hogares más en el tercer trimestre de 2015, a pesar de las previsiones “agoreras” del INE a medio plazo.
Se habría llegado así al suelo de la crisis inmobiliaria, como refleja el incremento del 19% en el número de viviendas visadas en 12 meses hasta septiembre de 2015. Es más, utilizando la media anual de viviendas visadas en España en los últimos 10 años, 290.000, muchos auguran una auténtica primavera constructiva desde el nivel actual de 41.000 viviendas anuales.
DISTRIBUCIÓN DEL SALARIO BRUTO MENSUAL MEDIO EN ESPAÑA
Cifras en euros. Fuente: INE.
· El salario bruto medio se mantuvo en 2014 respecto de 2013. Un tercio de españoles no llega a 1.221 euros brutos al mes. El salario medio bruto de quienes tienen entre 25 y 34 años (demandantes de vivienda) es de 1.576 euros al mes. Y no cabe olvidar, que la situación de paro elevado hace que muchas veces ese salario sea el sustento de varias personas al mismo tiempo. Los precios de la vivienda no pueden disociarse eternamente de esta capacidad de compra.
Balón a tierra
El Banco de España ha estimado las necesidades de vivienda nueva principal a medio plazo, con base en las estimaciones demográficas del INE, -2,2% de población entre 2014 y 2029. Ha tenido en cuenta también la evolución esperable en el número de hogares, en el que también influyen otras variables, con base en varios escenarios posibles. En el escenario de base el BDE prevé que cada año se crearán unos 63.000 hogares, y unos 238.000 en el escenario más expansivo (previendo nueva llegada de inmigrantes). Una vez definidas las necesidades, el BCE ha tenido en cuenta el stock de vivienda ya existente, distinguiendo por provincias. Y concluye que la necesidad de nueva construcción de vivienda principal, agregando las cifras provinciales, se situará en 40.000 unidades para el escenario de base, que podrían llegar hasta 200.000 unidades en el escenario más expansionista. Es decir, aun en el mejor de los escenarios contemplados, la cifra de casas a construir nunca llegaría a la media de la última década.
· El Banco de España señala la “mayor tolerancia de las entidades frente al riesgo” en materia de concesión de hipotecas, frente a una demanda ciertamente creciente. No negamos que el mercado inmobiliario esté acercándose a una estabilización, pero reiteramos nuestro criterio de prudencia. Los precios no van mantener una tendencia durable al alza.
· Algunas entidades financieras están lanzando promociones de ventas de inmuebles con llamativas rebajas. Esto muestra la dificultad que siguen teniendo en vender esas propiedades, a pesar de ofrecer facilidades de financiación. En todo caso, si por el motivo que sea, le encaja la tipología y la ubicación de esos inmuebles (algo difícil), podrían constituir una buena ocasión en determinados casos.
VENTA MENSUAL DE VIVIENDAS
Las ventas recuperan algo de dinamismo, sobre todo en vivienda usada, ya que el número de viviendas nuevas es muy reducido.
