La rentabilidad de fincas rústicas

Una inversión estable

En periodos largos, los precios de las fincas rústicas han demostrado una mayor estabilidad que los de las fincas urbanas. En años de bonanza las fincas urbanas crecieron, de media, más que las rústicas, pero en las crisis la tierra desciende mucho menos. Desde el inicio de la publicación de Fincas y Casas, en 2005, y hasta el último dato disponible de precios agrícolas (2017), las tierras rústicas han aumentado de media un 3,8% mientras que el precio por m² de vivienda ha disminuido un 13,5%. Como el mercado es muy heterogéneo por regiones, la tabla muestra la evolución de ambos precios por comunidades autónomas. En cada comunidad autónoma predomina una serie de cultivos, cuya evolución determina la del precio medio de la tierra en la región.

 

VARIACIÓN DE PRECIOS MEDIOS 2005-2017
Comunidad Autónoma	Tierra	Vivienda
Andalucía	11,7%	-18,0%
Aragón	19,5%	-27,6%
Asturias	27,6%	-12,9%
Baleares	-0,2%	7,4%
Canarias	22,8%	-9,4%
Cantabria	40,7%	-12,4%
Castilla-La Mancha	7,8%	-30,4%
Castilla y León	32,3%	-19,6%
Cataluña	15,0%	-8,1%
Extremadura	-2,4%	-1,1%
Galicia	-5,8%	-3,2%
La Rioja	34,1%	-24,9%
Comunidad de Madrid	-17,0%	-15,2%
Región de Murcia	9,9%	-28,0%
C. Foral de Navarra	34,9%	-14,2%
País Vasco	-3,4%	-6,7%
Comunidad Valenciana	-34,3%	-21,4%
Evolución del precio medio de la tierra por ha y del m2 de la vivienda libre.

 

Buenas perspectivas para la tierra

La oferta de tierras rústicas es limitada. En España la mayor parte de las tierras ya está en uso, si bien las de barbecho suponen un 16% del total de tierras de cultivo en el país. Como predice la FAO, en Europa occidental el crecimiento de la producción de cultivos provendrá principalmente de las mejoras en los rendimientos, no de una mayor extensión de los cultivos. La demanda para el uso de la tierra está “asegurada” por el aumento esperado de población a nivel mundial. Entre 2005-2007 y 2017, la demanda mundial de cereales subió cerca de 520 Mt. Durante la próxima década, la demanda mundial de cereales crecerá alrededor de 360 Mt, impulsada por los usos para alimentos y forraje. El mayor crecimiento de la demanda se espera para el trigo y otros cereales secundarios (cebada, avena y centeno), mientras que en la década pasada fue el maiz, por el mercado de bio combustibles, ahora en declive.

 

Diferencias con la vivienda

Como producto de inversión, la vivienda es más homogénea que la tierra rústica. Cada finca posee características específicas de morfología, orientación, calidad de la tierra, superficie, abastecimiento de agua, luz, cercanía a vías de comunicación, etc., y no existe información pública disponible sobre la mayoría de las fincas en venta, lo que dificulta hacerse una idea de los precios reales. La vivienda es un poco más “liquida” a la hora de comprar o vender, sobre todo en grandes ciudades.

 

Aunque tampoco los pisos son todos iguales ni la información de que se dispone es tan transparente como debería: muchos de los estudios y datos que circulan (incluidas las tasaciones) se basan en datos de oferta y resultan algo “inflados” con las expectativas del vendedor. En caso de crisis, la vivienda volverá a caer más que la tierra. Por otra parte, mientras que los inmuebles urbanos sufren un deterioro por el paso del tiempo (estimado en un 1% anual), los inmuebles rústicos tienen un deterioro escaso o nulo. Y no hay que olvidar que el cultivo de tierras agrícolas tiene la ayuda europea de la PAC, que se abona a quien explota la finca, y en la que a la postre se basa el beneficio de muchas explotaciones.

 

Nuestra recomendación de inversión

Nuestros consejos de inversión para la tierra rústica se centran desde hace años en la destinada a cereal de secano. Entre el año 2001 y el 2017 su precio subió un 47%. Actualmente, para un patrimonio equilibrado, a quien invierta a largo plazo le recomendamos un 15% en inmuebles, concretamente en fincas rústicas para cereal de secano en Castilla y León, por su mayor disponibilidad y su positiva evolución. Si usted invierte a largo plazo con un planeamiento muy defensivo, nuestra recomendación es que los inmuebles ocupen un 40% de su patrimonio, con un 35% en esas fincas rústicas y solo un 5% es otras fincas urbanas como garajes.