Antes de firmar unas arras lea estos consejos
Si piensa comprar un inmueble debe saber que hay un punto crítico que es la firma de las arras.
Antes de las arras todo es un “proyecto”: vimos anuncios, visitamos casas, leímos mil informaciones…
A partir de las arras entramos en cosas serias: hay dinero en juego que se puede perder si no tenemos cuidado.
Las arras son ya un compromiso de compra y echarnos para atrás nos costará dinero.
Por eso hay que tener todo bien preparado y pensado antes de firmar las arras.
Haga las tres comprobaciones que le recomendamos al final de este contenido. Pero antes déjenos explicarle por qué es importante, qué hay en juego.
Papeles necesarios para comprar y vender casa.
Otra compradora pierde las arras, no hubo defecto oculto
Nos referimos a un caso resuelto por la Audiencia Provincial de Gerona (sentencia de 15/6/2022). En mayo de 2020 la sociedad vendedora de una casa usada firmó arras con el comprador. El precio fue de 360.000 y el comprador entregó 15.000 euros como “arras confirmatorias”. El resto del pago se efectuaría con la firma de la escritura en julio de 2020. También se pactó la pérdida de las arras si incumplía el comprador, y la devolución doblada de las arras si incumplía el vendedor.
Antes de la firma de la escritura, el comprador alegó que la vivienda no cumplía las condiciones mínimas de habitabilidad y quiso deshacer la compra. Ante la negativa de la vendedora, el comprador presentó una demanda judicial de acción resolutoria de la compraventa por incumplimiento grave de obligación esencial que concierne al vendedor y, alternativamente, una acción redhibitoria por vicios ocultos, pidiendo la condena a la vendedora a abonar la cantidad de 30.000 €. en concepto de daños y perjuicios.
A juicio de la vendedora, el comprador se echó atrás en la venta sin motivo, por lo que perdía las arras en virtud de lo pactado.
Tanto en primera instancia como en apelación se desestimó la demanda del comprador. La AP Girona (sentencia de 15/6/2022) recuerda que el contrato firmado -aunque se llame de arras- es un contrato de compraventa en toda regla, donde se entregó una cantidad a cuenta del precio pactado. Analizó las pruebas para determinar la gravedad de los defectos de la vivienda y concluyó que los problemas en la cubierta y humedades eran esperables en un inmueble que tenía 34 años de antigüedad. La reparación fue evaluada en un coste de 20.000 euros, por lo que el tribunal considera que en una compra de 360.000 euros no es un “grave incumplimiento”. Además, las obras las llevó a cabo el vendedor, aunque terminaron después del día señalado para la firma de la escritura. El inmueble obtuvo cédula de habitabilidad antes de esa fecha (obligatoria en Cataluña). La Audiencia llega a la conclusión de que los defectos no impedían que la vivienda fuese habitable, aunque necesitaba reformas que el vendedor se comprometió a realizar y realizó. Tampoco los considera vicios ocultos: el comprador había acudido varias veces a visitar la casa antes de las arras.
En definitiva, se desestima la demanda y el recurso del comprador, que perdió los 15.000 euros de arras y las costas del recurso.
Comprobaciones imprescindibles antes de firmar
Antes de firmar unas arras lea estos consejos
Si piensa comprar un inmueble debe saber que hay un punto crítico que es la firma de las arras.
Antes de las arras todo es un “proyecto”: vimos anuncios, visitamos casas, leímos mil informaciones…
A partir de las arras entramos en cosas serias: hay dinero en juego que se puede perder si no tenemos cuidado.
Las arras son ya un compromiso de compra y echarnos para atrás nos costará dinero.
Por eso hay que tener todo bien preparado y pensado antes de firmar las arras.
Papeles necesarios para comprar y vender casa.
Comprobaciones imprescindibles antes de firmar
Hacemos esta advertencia porque son numerosos los compradores que pretenden hacer marcha atrás después de firmar las arras y en muchos casos acaban perdiendo el dinero.
Para un comprador hay tres tipos de comprobaciones imprescindibles antes de jugarse el dinero en unas arras.
- Aspectos jurídicos: esencial pedir una Nota simple al registro de la propiedad y consultar los datos de catastro. Así sabrá a quién pertenece la vivienda, qué superficie y características tiene reconocidas oficialmente, qué cargas pesan eventualmente sobre la casa (hipoteca, embargos, servidumbres, etc.).
- Aspectos materiales: estado de la casa y sus instalaciones. Si está vacía y en qué estado de conservación, si presenta defectos graves o leves, qué reparaciones necesita, cómo es su entorno (ruidos, molestias, olores, humos, etc.). Estructura, ventanas, humedades, tuberías, calefacción… también en lo que respecta al edificio o urbanización.
- Aspectos económicos: ¿de verdad me interesa esa casa por ese precio, y no otra? ¿Podré obtener y pagar la hipoteca, si es necesaria?
Hay compradores que por un motivo u otro se arrepienten de haber pagado las arras y pretenden hacer marcha atrás sin perder el dinero. Muchas veces por haber visto otra supuesta oportunidad, o porque les entren dudas, o realmente porque vean que no lograrán la hipoteca o que esta les asfixiará. Deshacer unas arras no es sencillo. Especial mención tienen los defectos o problemas de la casa que se alegan para deshacer la venta en ciernes. Debe saber que los tribunales no aceptan fácilmente resolver una compra. El defecto debe ser muy importante (esencial), además de novedoso u oculto, para justificar una resolución de compra y si quiera para justificar una reducción de precio por el defecto.
Compra de vivienda y vicios ocultos.
Compradores de vivienda pierden 23.000 euros de arras.
Otra compradora pierde las arras, no hubo defecto oculto
Nos referimos a un caso resuelto por la Audiencia Provincial de Gerona (sentencia de 15/6/2022). En mayo de 2020 la sociedad vendedora de una casa usada firmó arras con el comprador. El precio fue de 360.000 y el comprador entregó 15.000 euros como “arras confirmatorias”. El resto del pago se efectuaría con la firma de la escritura en julio de 2020. También se pactó la pérdida de las arras si incumplía el comprador, y la devolución doblada de las arras si incumplía el vendedor.
Antes de la firma de la escritura, el comprador alegó que la vivienda no cumplía las condiciones mínimas de habitabilidad y quiso deshacer la compra. Ante la negativa de la vendedora, el comprador presentó una demanda judicial de acción resolutoria de la compraventa por incumplimiento grave de obligación esencial que concierne al vendedor y, alternativamente, una acción redhibitoria por vicios ocultos, pidiendo la condena a la vendedora a abonar la cantidad de 30.000 €. en concepto de daños y perjuicios.
A juicio de la vendedora, el comprador se echó atrás en la venta sin motivo, por lo que perdía las arras en virtud de lo pactado.
Tanto en primera instancia como en apelación se desestimó la demanda del comprador. La AP Girona (sentencia de 15/6/2022) recuerda que el contrato firmado -aunque se llame de arras- es un contrato de compraventa en toda regla, donde se entregó una cantidad a cuenta del precio pactado. Analizó las pruebas para determinar la gravedad de los defectos de la vivienda y concluyó que los problemas en la cubierta y humedades eran esperables en un inmueble que tenía 34 años de antigüedad. La reparación fue evaluada en un coste de 20.000 euros, por lo que el tribunal considera que en una compra de 360.000 euros no es un “grave incumplimiento”. Además, la reparación la llevó a cabo el vendedor, con unas obras que terminaron después del día señalado para la firma de la escritura. El inmueble obtuvo cédula de habitabilidad antes de esa fecha (obligatoria en Cataluña). La Audiencia llega a la conclusión de que los defectos no impedían que la vivienda fuese habitable, aunque necesitaba reformas que el vendedor se comprometió a realizar y realizó. Tampoco los considera vicios ocultos: el comprador había acudido varias veces a visitar la casa antes de las arras.
En definitiva, se desestima la demanda y el recurso del comprador, que perdió los 15.000 euros de arras y las costas del recurso.
