Características de la población en Granada

Granada tiene una población de 233.500 habitantes con una tasa de desempleo del 17,7% en octubre de 2025. Su población es algo mayor que la media. La edad media de la población es de 47,39 años con un 23,5% de población mayor de 65 años, frente al 20,4 % nacional. El 37,1% de hogares son unipersonales y de las viviendas principales un 12,86 % son de alquiler. Además, un 8,5% del total de viviendas están vacías.

VENTAS ANUALES DE VIVIENDA EN GRANADA

Suben los precios y las ventas oscilan

El número de compraventas de viviendas hasta septiembre de 2025 bajó un 7 % interanual, tras haber subido ya un 15 % en 2024, año en que hubo 3.916 compraventas de viviendas. Estas subidas de ventas contradicen la tendencia que se observa a nivel nacional y en muchas de las capitales de provincia, en las que las ventas han ido bajando.

El precio medio por m2 de la vivienda usada bajó un 10,1% en un año hasta septiembre de 2025, donde era de 2.186,2 euros por m2. En los últimos cuatro años la subida ha sido del 34%.

En alquiler, la subida en esos cuatro años hasta el tercer trimestre de 2025 fue del 33%. En el último año la subida de las rentas en la ciudad ha sido del 6,1%.

EVOLUCIÓN DEL PRECIO DE VENTA Y ALQUILER DE VIVIENDA EN GRANADA (€ para un piso de 90 m²)

Precios por barrios de vivienda en venta

Hemos actualizado los precios medios actuales de viviendas y plazas de garajes de los barrios de Granada y hemos realizado comparaciones con los valores razonables que deberían tener, en función de dos parámetros: por la capacidad de pago media de los hogares en la ciudad y por cálculo del valor razonable que pagaría un inversor para lograr una rentabilidad aceptable a largo plazo por el alquiler, sin tener en cuenta revalorizaciones a corto plazo. Lo vemos más adelante.

Como siempre, hacemos nuestras búsquedas de precios para un tipo homogéneo de vivienda: usadas, de unos 90 m² construidos, exteriores, con ascensor y plantas intermedias.

En la ciudad, los precios por metro cuadrado de venta de ese tipo de viviendas oscilan entre los 3.200 €/m2 de los barrios de Albaicín, Figares y Roda – Arabial a los 1.150 €/m2 de Almanjayar.

Corresponden a unos precios por piso de entre 288.000 € y 103.500 €, respectivamente. 

Al contrario que en otras ciudades analizadas recientemente, hemos encontrado suficientes muestras en venta y alquiler en prácticamente todos los barrios, excepto en algunos para plazas de garaje en venta y en alquiler.

Precios y rentabilidad de los alquileres en Granada

En los distintos barrios del municipio hemos visto que los alquileres mensuales de las viviendas tipo oscilan entre los 1.030 € del Realejo a los 665 € de Almanjayar.

La tabla muestra una referencia de precios medios de compra y de alquiler para la vivienda tipo. Junto con una estimación de la rentabilidad anual que cabe esperar por el alquiler. Vemos que ningún barrio de los que hemos encontrado datos alcanzan la rentabilidad del 7,5 % que estimamos mínima para cualquier inversión en viviendas. Lo que denota lo elevado de los precios actuales si se desea invertir en ellos para obtener una rentabilidad adecuada.

Criterios de precio razonable de la vivienda

Según el INE, la renta disponible por hogar en Granada fue de 36.821 € en 2023 por lo que, si el esfuerzo razonable para comprar una vivienda debería ser 4 veces los ingresos anuales, el valor aceptable medio de una vivienda en Granada oscilaría en torno a 147.000 €.

No debemos confundir el esfuerzo razonable para comprar una vivienda con que sea un valor “razonable” desde el punto de vista de un inversor. Puede suceder que una vivienda esté dentro de nuestras posibilidades económicas pero que no sea rentable comprarla al precio de oferta por su escaso rendimiento económico en relación con el alquiler que se puede obtener de ella.

Ese valor razonable de compra lo calculamos “capitalizando” las rentas de alquiler. Es decir, buscamos a qué precio debería yo comprar el piso para que con unas rentas de X euros al año eso me supusiera una rentabilidad anual del 7,5%.

Lógicamente, en los barrios idóneos para inversión el valor de capitalización o “valor razonable” debería ser similar o superior al de mercado.

El “valor razonable” es el resultado de la capitalización de los alquileres medios en esos mismos barrios al 7,5 % para viviendas (suma del 3% de la tasa libre de riesgo más otros 4,5 puntos de la prima estimada de riesgo). Para garajes, con riesgo menor, capitalizamos las rentas al 5 %, suma del 3 % de la tasa libre de riesgo más 2 puntos de la prima de riesgo.

Actualmente los inmuebles se consideran un producto de riesgo, en cuanto a las posibles dificultades para obtener de modo estable rendimientos de alquiler y a la posibilidad de poder reclamar posibles daños ocasionados por un inquilino que pudiera ser declarado como vulnerable y sin solvencia. Por ese motivo, se debe esperar de los inmuebles una rentabilidad superior a la rentabilidad segura de, por ejemplo, un producto sin riesgo como los del bono español a 10 años, que a principios de diciembre de 2025 ofrece un 3,3% anual.

En el cálculo de capitalización consideramos un 10% adicional de otros gastos de adquisición, Notaría, Registros, tasación, impuestos, etc. Consideraremos un coeficiente del 0,75 de desocupación para viviendas, 0,7 para locales y 0,8 para plazas de garaje.

Para viviendas vemos que a los precios actuales (ponderados un 12 % respecto de la oferta) todos los barrios de Granada para viviendas de los que hemos encontrado muestras de venta y alquiler, aparecen como muy caros. Para que aparezca el primer barrio con un valor correcto para inversión, que es Almanjayar, habría que reducir los precios, ya ponderados un 12%, nada menos que un 30% suplementario, es decir, un descuento del 42% sobre los precios actuales en oferta.

A medida que aumentamos los descuentos sobre el valor de oferta irán apareciendo más distritos y barrio como interesantes para invertir, pero este elevado porcentaje de descuento necesario para que sean interesantes para invertir denota lo elevado de los precios de oferta actuales de las viviendas.

Precios de las plazas de garaje en Granada

Para plazas de garaje no hemos encontrado muestras de venta y alquiler en cuatro de los diecisiete barrios de Granada. Y en el barrio de Albaicín solo encontramos una muestra de alquiler por lo que no es representativo.

Los precios de venta de plazas de garaje oscilan entre los 34.000 € del barrio Realejo a los 7.400 € del barrio de Norte.

Los alquileres de plazas de garaje de los barrios de los que hemos conseguido datos oscilan entre los 110 €/mes del barrio de Albaicín a los 58 €/mes del barrio de San Francisco Javier, aunque en este barrio no encontramos muestras de venta por lo que no pudimos calcular su rentabilidad.

Hay que recordar que la rentabilidad no es el único factor para decidir una inversión pues puede ser que se ubiquen esas plazas en barrios poco demandados, por lo que el examen personal de las plazas y el entorno es inexcusable.