Granada: crecen los pueblos cercanos
Granada capital cuenta con 232.000 habitantes, habiendo perdido un 5% de su población desde el año 2000. Es una ciudad de innegables encantos culturales y turísticos, algo envejecida (ver tabla), con una elevada tasa de paro y alta presencia de estudiantes. Parte de sus habitantes se han ido instalando en municipios vecinos como Armilla -la zona de expansión que más gusta y cuya población aumentó un 72% desde el año 2000-, Maracena (+51%), Atarfe (+70%), Ogíjares (+61%) o Albolote (+44%).
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ALGUNOS DATOS SOBRE LA CIUDAD |
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|
Indicadores |
Granada |
España |
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Paro registrado septiembre 2020 |
27,3 % |
16,5 % |
|
Renta neta media anual de los hogares en 2017 |
29.373 € |
27.558 € |
|
Población mayor 65 años |
21,5 % |
19,3 % |
|
Edad mediana de la población |
45 |
44 |
|
Tamaño medio hogares |
2,35 |
2,56 |
|
Hogares de una persona |
35 % |
28 % |
|
Fuente: INE – Indicadores urbanos y SEPE. |
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En septiembre de 2020 realizamos una encuesta a 350 residentes en la capital andaluza sobre sus preferencias para la ciudad y sus necesidades en materia de vivienda, movilidad, seguridad, etc.
El 92% de encuestados está satisfecho con su vivienda en Granada. Sólo un 5% piensa en mudarse a otra localidad, preferiblemente a municipios limítrofes con la ciudad. Un 79% cree que la mejor opción ahora para acceder a una vivienda es la compra, frente a un 13% que prefiere el alquiler. Un 8% tiene intención de realizar obras en la vivienda.
PRECIO DE LA VIVIENDA USADA EN GRANADA Y MEDIA EN ESPAÑA, €/m2
Los precios en Granada han mostrado una bajada en lo que llevamos de 2020.
La ciudad cuenta con metro desde 2017, tras quince años de proyectos y obras. La valoración del metro por los granadinos es positiva para un 56% de los encuestados. Otro 22% opina que apenas ha supuesto una mejora para el transporte público de la ciudad y un 7% lo considera un gasto no justificado.
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ACTUACIONES PRIORITARIAS PARA LOS GRANADINOS |
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Actuación |
Prioridad /5 |
|
Construcción de más VPO |
3.82 |
|
Más residencias de estudiantes |
3.72 |
|
La rehabilitación del Albaicín |
3.37 |
|
Remodelación Cuartel del Automovilismo |
2.81 |
|
Avanzar en la peatonalización de las calles |
2.39 |
|
Aumentar la oferta de vivienda en alquiler |
1.75 |
El medio de transporte preferido es la bici o el patinete, por encima de la moto, el metro, caminar, usar el coche particular, coger el autobús o, por último, tomar un taxi. Quizá por ello un 52% cree necesario que se construyan más carriles específicos para vehículos de movilidad personal (bici, patinete), preferiblemente por la calzada, frente a un 25% que no lo estima necesario. Un 50% es partidario de construir más aparcamientos en el centro de la ciudad, frente a un 34% que no está de acuerdo.
Peticiones de los ciudadanos en Granada
La valoración de las dotaciones de Granada ha mejorado respecto de la encuesta de 2011, salvo en las sanitarias. Entre las peticiones al alcalde figura una mejora en la limpieza de calles y jardines -valorada con un 6,4 sobre 10-, seguida de la seguridad (valorada con 5,9) y las ayudas para el empleo.
VALORACIÓN DE LAS DOTACIONES, 2011 y 2020
De 1 a 10. Además, un 25% de encuestados dice haber sufrido cortes de luz recurrentes en su zona.
ZONAS PREFERIDAS PARA VIVIR EN GRANADA
Porcentaje de encuestados a quienes gustaría vivir en cada zona.
Barrios favoritos para vivir en Granada
La zona con mayores preferencias para residir es el Centro, que gusta al 74% de los encuestados y destaca por sus comunicaciones. Le sigue El Zaidín (73%), Los Pajaritos (72%), Realejo (70%), Neptuno (69%) y la zona del Corte Inglés (69%). El Albaicín gusta a un 48% y la zona con menos preferencias es la del Polígono de la Cartuja – La Paz, con un 31% de preferencias para vivir allí.
Esas preferencias no van siempre correlacionadas con los precios de la vivienda por barrios, como se ve en la siguiente tabla.
Granada: crecen los pueblos cercanos
Granada capital cuenta con 232.000 habitantes, habiendo perdido un 5% de su población desde el año 2000. Es una ciudad de innegables encantos culturales y turísticos, algo envejecida (ver tabla), con una elevada tasa de paro y alta presencia de estudiantes. Parte de sus habitantes se han ido instalando en municipios vecinos como Armilla -la zona de expansión que más gusta y cuya población aumentó un 72% desde el año 2000-, Maracena (+51%), Atarfe (+70%), Ogíjares (+61%) o Albolote (+44%).
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ALGUNOS DATOS SOBRE LA CIUDAD |
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Indicadores |
Granada |
España |
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Paro registrado septiembre 2020 |
27,3 % |
16,5 % |
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Renta neta media anual de los hogares en 2017 |
29.373 € |
27.558 € |
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Población mayor 65 años |
21,5 % |
19,3 % |
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Edad mediana de la población |
45 |
44 |
|
Tamaño medio hogares |
2,35 |
2,56 |
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Hogares de una persona |
35 % |
28 % |
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Fuente: INE – Indicadores urbanos y SEPE. |
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En septiembre de 2020 realizamos una encuesta a 350 residentes en la capital andaluza sobre sus preferencias para la ciudad y sus necesidades en materia de vivienda, movilidad, seguridad, etc.
El 92% de encuestados está satisfecho con su vivienda en Granada. Sólo un 5% piensa en mudarse a otra localidad, preferiblemente a municipios limítrofes con la ciudad. Un 79% cree que la mejor opción ahora para acceder a una vivienda es la compra, frente a un 13% que prefiere el alquiler. Un 8% tiene intención de realizar obras en la vivienda.
PRECIO DE LA VIVIENDA USADA EN GRANADA Y MEDIA EN ESPAÑA, €/m2
Los precios en Granada han mostrado una bajada en lo que llevamos de 2020.
La ciudad cuenta con metro desde 2017, tras quince años de proyectos y obras. La valoración del metro por los granadinos es positiva para un 56% de los encuestados. Otro 22% opina que apenas ha supuesto una mejora para el transporte público de la ciudad y un 7% lo considera un gasto no justificado.
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ACTUACIONES PRIORITARIAS PARA LOS GRANADINOS |
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Actuación |
Prioridad /5 |
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Construcción de más VPO |
3.82 |
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Más residencias de estudiantes |
3.72 |
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La rehabilitación del Albaicín |
3.37 |
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Remodelación Cuartel del Automovilismo |
2.81 |
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Avanzar en la peatonalización de las calles |
2.39 |
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Aumentar la oferta de vivienda en alquiler |
1.75 |
El medio de transporte preferido es la bici o el patinete, por encima de la moto, el metro, caminar, usar el coche particular, coger el autobús o, por último, tomar un taxi. Quizá por ello un 52% cree necesario que se construyan más carriles específicos para vehículos de movilidad personal (bici, patinete), preferiblemente por la calzada, frente a un 25% que no lo estima necesario. Un 50% es partidario de construir más aparcamientos en el centro de la ciudad, frente a un 34% que no está de acuerdo.
Peticiones de los ciudadanos en Granada
La valoración de las dotaciones de Granada ha mejorado respecto de la encuesta de 2011, salvo en las sanitarias. Entre las peticiones al alcalde figura una mejora en la limpieza de calles y jardines -valorada con un 6,4 sobre 10-, seguida de la seguridad (valorada con 5,9) y las ayudas para el empleo.
VALORACIÓN DE LAS DOTACIONES, 2011 y 2020
De 1 a 10. Además, un 25% de encuestados dice haber sufrido cortes de luz recurrentes en su zona.
ZONAS PREFERIDAS PARA VIVIR EN GRANADA
Porcentaje de encuestados a quienes gustaría vivir en cada zona.
Barrios favoritos para vivir en Granada
La zona con mayores preferencias para residir es el Centro, que gusta al 74% de los encuestados y destaca por sus comunicaciones. Le sigue El Zaidín (73%), Los Pajaritos (72%), Realejo (70%), Neptuno (69%) y la zona del Corte Inglés (69%). El Albaicín gusta a un 48% y la zona con menos preferencias es la del Polígono de la Cartuja – La Paz, con un 31% de preferencias para vivir allí.
Esas preferencias no van siempre correlacionadas con los precios de la vivienda por barrios, como se ve en la siguiente tabla.
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PRECIO, RENTA Y RENTABILIDAD DE LA VIVIENDA EN BARRIOS DE GRANADA |
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|
Zonas |
Compra (1) |
Alquiler (2) |
Rentabilidad (3) |
|
Albaicín |
126.500 |
616 |
3,7% |
|
Camino de Ronda |
158.500 |
644 |
3,1% |
|
Centro |
209.000 |
692 |
2,5% |
|
Cervantes, Palacio D. |
163.500 |
636 |
2,9% |
|
El Corte Inglés |
166.000 |
644 |
2,9% |
|
Facultad de Ciencias |
172.000 |
633 |
2,8% |
|
Figares |
162.000 |
620 |
2,9% |
|
Los Pajaritos |
147.000 |
625 |
3,2% |
|
Neptuno |
179.000 |
639 |
2,7% |
|
Pol. Cartuja, La Paz |
70.500 |
557 |
6,0% |
|
Realejo |
194.500 |
630 |
2,5% |
|
Ronda - Arabial |
165.000 |
626 |
2,9% |
|
Zaidín |
132.500 |
581 |
3,3% |
|
(1) En euros, precios medios estimados de compra tras negociación, para viviendas tipo de 90 m2. (2) Renta bruta mensual media en euros para alquileres en la zona en viviendas similares. (3) Rentabilidad anual neta estimada antes de impuestos. |
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Precios de vivienda por barrios
La tabla anterior muestra una idea de los precios medios de compra y de alquiler de una vivienda tipo, por zonas, junto con la rentabilidad anual esperada por alquiler. Siempre con referencia a una vivienda usada tipo de unos 90 m2, en buen estado y con ascensor. Como se ve, las rentas medias del alquiler de vivienda son bastante homogéneas para el conjunto de la ciudad. No ocurre lo mismo con los precios medios de compra, donde los más elevados se encuentran en el Centro y en Realejo, y son muy superiores a los precios más bajos, como los del Albaicín y sobre todo del Polígono La Cartuja.
En los tres últimos años, el precio de la vivienda usada en Granada había subido un 16% según la estadística del Ministerio, pero el segundo trimestre de 2020 ya ha marcado una inflexión a la baja de un 3,7% trimestral. Los precios del alquiler iniciaron una lenta recuperación desde 2015, de modo que en los últimos cinco años han subido un total del 31%. Pero la tendencia está cambiando, como el conjunto del país. Las ventas de viviendas bajaron ya en 2019 un 4,5%, y en el primer semestre de 2020 la caída fue del 36% respecto al mismo periodo del año anterior.
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PRECIO, RENTA Y RENTABILIDAD DE GARAJES |
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|
Zonas |
Compra (1) |
Alquiler (2) |
Rentabilidad (3) |
|
Albaicín |
23.500 |
86 |
3,2% |
|
Camino de Ronda |
26.800 |
68 |
2,2% |
|
Centro |
23.200 |
74 |
2,8% |
|
Cervantes, Palacio D. |
17.600 |
67 |
3,3% |
|
El Corte Inglés |
23.800 |
72 |
2,6% |
|
Facultad de Ciencias |
16.200 |
68 |
3,6% |
|
Figares |
18.900 |
62 |
2,8% |
|
Los Pajaritos |
12.900 |
59 |
3,9% |
|
Neptuno |
22.800 |
66 |
2,5% |
|
Pol. Cartuja, La Paz |
7.700 |
54 |
6,1% |
|
Realejo |
30.600 |
95 |
2,7% |
|
Ronda - Arabial |
24.600 |
59 |
2,1% |
|
Zaidín |
16.200 |
50 |
2,7% |
|
(1) En euros, precio medio estimado de compra de una plaza, tras negociación. (2) Renta bruta mensual media en euros para alquileres de garaje en la zona. (3) Rentabilidad anual neta estimada antes de impuestos. |
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Plazas de garaje
Un 13% de encuestados dijo necesitar una plaza de garaje. Tan solo un 3% piensa adquirirla en los próximos años y otro 7% alquilarla. Los precios oscilan desde los 30.600 €/plaza en el barrio de El Realejo, a los 7.650 €/plaza del barrio del Polígono de la Cartuja-Barriada de la Paz. Los alquileres de plazas de garaje oscilan entre los 95 €mes del barrio del Realejo a los 50 €/mes del barrio del Zaidín.
Desde el punto de vista inversor, estimamos interesantes las plazas que puedan aportar rentabilidades superiores al 3,1% anual. Actualmente, de las 13 zonas donde hemos encontrado muestras suficientes de plazas en venta y en alquiler, 5 ofrecen una rentabilidad al menos igual a ese objetivo. Pero en el entorno económico actual hay que extremar la prudencia y, como siempre, seleccionar una a una las plazas de garaje donde pensemos invertir. Tenga en cuenta que se trata de valores medios y recuerde que los precios de los garajes varían incluso dentro de la misma calle.
Locales comerciales
La siguiente tabla muestra precios medios para locales comerciales en alquiler de unos 100 m2. Son valores medios obtenidos a veces de escasas muestras, no siempre del todo homogéneas. Deben tomarse como una referencia, más en estos momentos en los que la pandemia está pasando factura a miles de negocios, pudiendo provocar el cierre de muchos de ellos con el consiguiente descenso de sus precios.
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LOCALES COMERCIALES DE GRANADA |
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Barrio |
Compra €/m2 |
Alquiler € al mes |
Rentabilidad anual |
|
Centro |
1.161 |
1.015 |
6,6% |
|
Cervantes |
1.344 |
901 |
5,1% |
|
El Corte Inglés |
2.521 |
959 |
2,9% |
|
Figares |
1.161 |
1.015 |
6,6% |
|
Los pajaritos-Plaza Toros |
918 |
1.099 |
9,1% |
|
Ronda Arbial |
860 |
609 |
5,4% |
|
Zaidin |
994 |
609 |
4,6% |
Conclusión y consejos
En este momento y con criterios económicos, para que la compra de una vivienda nos parezca interesante, su rentabilidad por alquiler debería ser superior al 4,6% anual, dado el riesgo genérico de los alquileres de vivienda y sus crecientes gastos para la propiedad. No encontramos en Granada zonas que puedan ofrecer ese objetivo de rentabilidad ahora, salvo la zona de La Cartuja, que es la que menos gusta. Para encontrar oportunidades de compra en el Centro o en Realejo deberíamos obtener descuentos en el precio actual de casi un 45%. El descuento debería ser de un 20% en el Albaicín, un 25% en Zaidín, y un 30% en Camino de Ronda y la zona de la Plaza de Toros.
En las plazas de garaje sí vemos más oportunidades, como se ha dicho antes, pero también prevemos un descenso de los precios en los próximos meses, por lo que preferimos mantenernos prudentes.En locales, dada la febril situación actual no existen recomendaciones: hay que extremar la prudencia.
