Análisis de Bilbao por barrios, viviendas, garajes, locales

Zonas preferidas para vivir en Bilbao

Los bilbaínos ya no prefieren en primer lugar la zona de Indautxu para vivir como en la encuesta de 2017. Ahora les gusta más Deusto (preferida por el 77 %), la zona con mejor puntuación en servicios, salvo en limpieza, seguridad y aparcamiento. Le siguen Abando-Alvia (75 %) y San Adrián-La Peña (72 %), que escala dos posiciones frente a la encuesta anterior. Entre las zonas con menor interés está el Casco Viejo (53,6 %), Rekalde (53 %) e Ibaiondo (52,7 %). Todas las zonas, salvo Indautxu y Abando (del 76% a 75 %) reciben una mejor puntuación frente a la encuesta de 2017. Por tipología preferida, prefieren los pisos (67 %, mejor de 4 alturas o menos) frente a la vivienda unifamiliar (32 %).

ZONAS PREFERIDAS PARA VIVIR EN BILBAO

En porcentaje de preferencia., en 2024 y 2017.

La vivienda en Bilbao, ventas, precios

El precio medio de la vivienda usada sigue una tendencia ascendente en Bilbao. Al término de 2023, según datos del Ministerio de Vivienda marcaba los 2.841 €/m² (3,9 % anual). Aún no ha alcanzado el nivel que había antes de la crisis de 2008. Esos precios oscilan con fuerza según barrios. Van de los 5.045 €/m² de Abando-Alvia, el barrio más caro, a los 2.461 €/m² de San Adrián-La Peña, el más barato. Por lo que respecta al alquiler, en diciembre de 2023 el precio medio de oferta ascendía a 13,6 euros/m² con una subida interanual del 3,8 % y un 13,3 % en los últimos cinco años. Es presumible que sigan subiendo. Como en el resto del Estado, los bilbaínos prefieren la propiedad (73,8 %) al alquiler (26,1 %).

PRECIO DE LA VIVIENDA USADA (€/m²) Y DEL ALQUILER (€/m² al mes, eje dcho.)

Fuente: Ministerio de Fomento (venta) e Idealista (alquiler).

Precios de vivienda por barrios en Bilbao

En nuestro empeño por buscar un valor “objetivo" a las viviendas, aplicamos nuestra metodología del “valor razonable” y vemos que la mayoría de las zonas estudiadas en Bilbao están caras o muy caras, en relación con la rentabilidad por alquiler que cabe esperar de ellas a los precios actuales. Según los resultados de nuestra encuesta, un 77 % señala que no tiene ninguna intención de hacer operaciones con inmuebles en los próximos tres años. Un 22,5 % solo se plantearían hacerlas en caso de que los precios bajaran entre un 10 y más de un 50 %. El tipo de operación sería la compra de primera vivienda (40 %), en primer lugar, seguida de la compra de segunda vivienda (26,5 %). El motivo principal para adquirir esta segunda vivienda sería la inversión (50 %). En ambos casos, el 87 % necesitaría pedir una hipoteca.

Según nuestro estudio de mercado, para una vivienda tipo de 90 m² construidos, exterior y con ascensor, el rango de precios va de los 454.000 € en Abando a los 221.000 € de San Adrián. En cuanto a los del alquiler, se mueven entre los 1.592 € de Basurto y 1.037 del Casco Viejo y Otxarkoaga. Con esos datos hemos calculado la rentabilidad neta de gastos antes de impuestos que un propietario puede obtener por el alquiler de una vivienda en cada barrio. La mayor rentabilidad la encontramos en Basurto, que con un precio medio de venta de 269.500 € y un alquiler de 1.592 € al mes podría dar un 4,8 % de rentabilidad neta anual. Porcentaje insuficiente para merecer un consejo de compra.

Comparando los precios con la encuesta de 2017, observamos un incremento generalizado. La mayor subida recae en el barrio de Rekalde (+38 %), seguida Indautxu (+21 %). Tan solo dos barrios registran ligeras bajadas de precio: San Adrián y el Casco Viejo. En alquiler, Otxarkoaga era el barrio más barato en 2017 y ha subido los precios un 46 %, mientras en el más caro entonces, Abando, han subido un 9,4 %. Ahora el más caro es Basurto, donde han subido un 72 %.

Garajes y locales comerciales

Un 23,6 % dice necesitar una plaza de garaje. Un 8 % planea comprarla y otro 11 % la va a alquilar. Las plazas de garaje más baratas están en Deusto (14.300 euros) y las más caras en Indautxu (39.100 euros de media). Para una inversión en garajes buscamos una rentabilidad mínima del 5,5 %, dado que conllevan menores riesgos que las viviendas. Hay tres zonas que superan ese mínimo: Deusto, Abando-Alvia y el Casco Viejo, todas ellas con señalados problemas de aparcamiento.

En cuanto a los locales comerciales, tras analizar datos de venta y alquiler de locales pequeños (100 a 150 m²) y grandes (150 a 300 m²), encontramos cuatro zonas en ambos tipos de local donde se supera una rentabilidad del 6,5 %. En el caso de los locales pequeños el máximo de rentabilidad se da en el barrio de Ibaiondo (8,8 %).