Bilbao, ejemplo de revitalización urbana
La transformación urbanística experimentada en Bilbao desde los años 90 ha granjeado a la capital varios premios internacionales. La ciudad industrial y astillera del pasado es ahora una urbe moderna, con una atractiva oferta cultural y gastronómica que atrae al visitante y donde se dan cita congresos empresariales. Más allá del museo Guggenheim destacan otros edificios singulares como el Palacio de Congresos Euskalduna, el estadio San Mamés, el Bilbao Arena o la Puerta de la Ciudad (Isozaki Atea). Entre julio de 2019 y enero de 2024 el número de turistas se incrementó en un 12,7 %. En los últimos años se observaba un declive poblacional que parece haberse estabilizado. Cuenta con 346.096 habitantes según el censo de 2023 y supera los 900.000 contando el entorno conocido como “Gran Bilbao” (13,9 % más que en nuestra encuesta de 2017). Por edades, el grupo más numeroso está entre los 55 y 59 años.
Los indicadores urbanos, como la renta neta por hogar, están por encima de la media nacional. Incluido también el paro, a pesar de conjugar unas buenas comunicaciones y una elevada actividad industrial.
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ALGUNOS DATOS SOBRE LA CIUDAD
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Indicadores
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Bilbao
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España
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Paro registrado en febrero 2024
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12,8 %
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11,5 %
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Renta neta media anual por hogar, Bilbao 2021, Nacional 2022
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38.355 €
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34.474 €
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Población mayor 65 años
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24,7 %
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20 %
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Edad mediana
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48,7
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45
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Tamaño medio hogares
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2,29
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2,53
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Hogares de una persona
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32,8 %
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28,7 %
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Fuente: INE – Indicadores urbanos y Datos Macro (paro).
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Situación inmobiliaria de Bilbao
En la encuesta de OCU realizada en marzo de 2024 a 360 residentes observamos que los bilbaínos están satisfechos en la ciudad: el 89,7 % no tiene la intención de mudarse y solo un 5,5 % se mudaría a un municipio limítrofe, en su mayoría a un pueblo (54%). A su vez, el 83 % está satisfecho con su vivienda frente al 6,6 % que no lo está, siendo las necesidades primordiales más habitaciones y más baños. En concreto, lo más demandado son tres habitaciones (44 %) y dos baños (56 %). Así, hay un 14 % que piensa hacer reformas en uno año o dos años. El 91,8 % de viviendas son principales (90 % en nuestra encuesta de 2017), estando vacías un 7,2 %. Por régimen de tenencia, los propietarios son el 73,3% frente a un 23,8 % que viven de alquiler.
Entre las medidas más demandadas por los bilbaínos están la reducción del IBI, el aumento de ayudas y cuantía para reformas (obras de conservación, ascensores, ITE, mejores energéticas y paneles solares), más vivienda pública de compra y alquiler, que se simplifiquen los trámites para permisos de obras y licencias o que se incentive el alquiler de larga duración mediante ayudas a los propietarios. A su vez, en las peticiones directas al alcalde las más repetidas son un mayor número de aparcamientos (25 %), seguida de la seguridad (20 %), más zonas verdes (13,5 %), mejorar el transporte público (11,8 %) y la limpieza (10 %).
Baja la valoración de los servicios
En general todos los servicios tienen una menor puntuación que en la anterior encuesta de 2017. Entonces las tres dotaciones mejor valoradas eran los Centros escolares, el Transporte y los Centros sanitarios, por ese orden. Ahora suben al primer puesto las Comunicaciones (6,8 sobre 10). Les sigue el Transporte público (6,7), los Centros escolares (6,69), las Bibliotecas (6,57) y los Centros deportivos (6,56). En el vagón de cola, las menos valoradas son la limpieza y la seguridad (5,6) y los aparcamientos (4,9), que suspenden frente a la anterior encuesta.
VALORACIÓN DE LAS DOTACIONES DE BILBAO (del 1 al 10)
Un 77,5 % de los encuestados reclama más zonas peatonales y un 67,5 % pide más aparcamientos subterráneos. Sobre los carriles bici, un 59,7 % los considera suficientes. Respecto al aparcamiento vigilado, la preferencia es que disminuya (48 % de los encuestados). Como principales problemas de ruido, identifican los bares en primer lugar, seguidos del tráfico y las obras.
Zonas preferidas para vivir en Bilbao
Los bilbaínos ya no prefieren en primer lugar la zona de Indautxu para vivir como en la encuesta de 2017. Ahora les gusta más Deusto (preferida por el 77 %), la zona con mejor puntuación en servicios, salvo en limpieza, seguridad y aparcamiento. Le siguen Abando-Alvia (75 %) y San Adrián-La Peña (72 %), que escala dos posiciones frente a la encuesta anterior. Entre las zonas con menor interés está el Casco Viejo (53,6 %), Rekalde (53 %) e Ibaiondo (52,7 %). Todas las zonas, salvo Indautxu y Abando (del 76% a 75 %) reciben una mejor puntuación frente a la encuesta de 2017. Por tipología preferida, prefieren los pisos (67 %, mejor de 4 alturas o menos) frente a la vivienda unifamiliar (32 %).
ZONAS PREFERIDAS PARA VIVIR EN BILBAO
En porcentaje de preferencia., en 2024 y 2017.
La vivienda en Bilbao, ventas, precios
El precio medio de la vivienda usada sigue una tendencia ascendente en Bilbao. Al término de 2023, según datos del Ministerio de Vivienda marcaba los 2.841 €/m2 (3,9 % anual). Aún no ha alcanzado el nivel que había antes de la crisis de 2008. Esos precios oscilan con fuerza según barrios. Van de los 5.045 €/m2 de Abando-Alvia, el barrio más caro, a los 2.461 €/m2 de San Adrián-La Peña, el más barato. Por lo que respecta al alquiler, en diciembre de 2023 el precio medio de oferta ascendía a 13,6 euros/m2 con una subida interanual del 3,8 % y un 13,3 % en los últimos cinco años. Es presumible que sigan subiendo. Como en el resto del Estado, los bilbaínos prefieren la propiedad (73,8 %) al alquiler (26,1 %).
PRECIO DE LA VIVIENDA USADA (€/m2) Y DEL ALQUILER (€/m2 al mes, eje dcho.)
Fuente: Ministerio de Fomento (venta) e Idealista (alquiler).
Precios de vivienda por barrios en Bilbao
En nuestro empeño por buscar un valor “objetivo" a las viviendas, aplicamos nuestra metodología del “valor razonable” y vemos que la mayoría de las zonas estudiadas en Bilbao están caras o muy caras, en relación con la rentabilidad por alquiler que cabe esperar de ellas a los precios actuales. Según los resultados de nuestra encuesta, un 77 % señala que no tiene ninguna intención de hacer operaciones con inmuebles en los próximos tres años. Un 22,5 % solo se plantearían hacerlas en caso de que los precios bajaran entre un 10 y más de un 50 %. El tipo de operación sería la compra de primera vivienda (40 %), en primer lugar, seguida de la compra de segunda vivienda (26,5 %). El motivo principal para adquirir esta segunda vivienda sería la inversión (50 %). En ambos casos, el 87 % necesitaría pedir una hipoteca.
Según nuestro estudio de mercado, para una vivienda tipo de 90 m2 construidos, exterior y con ascensor, el rango de precios va de los 454.000 € en Abando a los 221.000 € de San Adrián. En cuanto a los del alquiler, se mueven entre los 1.592 € de Basurto y 1.037 del Casco Viejo y Otxarkoaga. Con esos datos hemos calculado la rentabilidad neta de gastos antes de impuestos que un propietario puede obtener por el alquiler de una vivienda en cada barrio. La mayor rentabilidad la encontramos en Basurto, que con un precio medio de venta de 269.500 € y un alquiler de 1.592 € al mes podría dar un 4,8 % de rentabilidad neta anual. Porcentaje insuficiente para merecer un consejo de compra.
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PRECIO, RENTA Y RENTABILIDAD DE LAS VIVIENDAS DE BILBAO
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Zonas
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Compra (1)
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Alquiler (2)
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Rentabilidad (3)
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Abando-Albia
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454.000
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1.455
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2,6%
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Basurto-Zorroza
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269.500
|
1.592
|
4,8%
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Casco Viejo
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269.000
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1.037
|
3,1%
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Deusto
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296.000
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1.226
|
3,4%
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Ibaiondo
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236.500
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1.161
|
4,0%
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Indautxu
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392.500
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1.517
|
3,1%
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Otxarkoaga-Txurdinaga
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228.500
|
1.037
|
3,7%
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Rekalde
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276.000
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1.315
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3,9%
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San Adrián-La Peña
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221.500
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1.128
|
4,1%
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Uribarri
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248.000
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1.101
|
3,6%
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(1) En euros, precios medios estimados de compra tras negociación, para viviendas tipo de 90 m². (2) Renta bruta mensual media en euros para alquileres en la zona en viviendas similares. (3) Rentabilidad anual neta estimada antes de impuestos.
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Comparando los precios con la encuesta de 2017, observamos un incremento generalizado. La mayor subida recae en el barrio de Rekalde (+38 %), seguida Indautxu (+21 %). Tan solo dos barrios registran ligeras bajadas de precio: San Adrián y el Casco Viejo. En alquiler, Otxarkoaga era el barrio más barato en 2017 y ha subido los precios un 46 %, mientras en el más caro entonces, Abando, han subido un 9,4 %. Ahora el más caro es Basurto, donde han subido un 72 %.
Garajes y locales comerciales
Un 23,6 % dice necesitar una plaza de garaje. Un 8 % planea comprarla y otro 11 % la va a alquilar. Las plazas de garaje más baratas están en Deusto (14.300 euros) y las más caras en Indautxu (39.100 euros de media). Para una inversión en garajes buscamos una rentabilidad mínima del 5,5 %, dado que conllevan menores riesgos que las viviendas. Hay tres zonas que superan ese mínimo: Deusto, Abando-Alvia y el Casco Viejo, todas ellas con señalados problemas de aparcamiento.
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PRECIO, RENTA Y RENTABILIDAD DE LOS GARAJES DE BILBAO
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Zonas
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Compra (1)
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Alquiler (2)
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Rentabilidad (3)
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Abando-Albia
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20.600
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136
|
5,7%
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Basurto-Zorroza
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34.800
|
100
|
2,5%
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Begoña-Santutxu
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18.400
|
95
|
4,5%
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Casco Viejo
|
18.400
|
119
|
5,6%
|
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Deusto
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14.300
|
105
|
6,3%
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Ibaiondo
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28.800
|
101
|
3,0%
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Indautxu
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39.100
|
137
|
3,0%
|
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Otxarkoaga-Txurdinaga
|
17.100
|
92
|
4,6%
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|
Rekalde
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21.300
|
119
|
4,8%
|
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San Adrián-La Peña
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20.900
|
88
|
3,6%
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Uribarri
|
24.400
|
147
|
5,2%
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(1) En euros, precios medios estimados de compra tras negociación, para garajes tipo de unos 14 m2. (2) Renta bruta mensual media en euros para alquileres en la zona. (3) Rentabilidad anual neta estimada antes de impuestos.
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En cuanto a los locales comerciales, tras analizar datos de venta y alquiler de locales pequeños (100 a 150 m2) y grandes (150 a 300 m2), encontramos cuatro zonas en ambos tipos de local donde se supera una rentabilidad del 6,5 %. En el caso de los locales pequeños el máximo de rentabilidad se da en el barrio de Ibaiondo (8,8 %).
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PRECIO, RENTA Y RENTABILIDAD DE LOS LOCALES COMERCIALES PEQUEÑOS DE BILBAO
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Zonas
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Compra (1)
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Alquiler (2)
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Rentabilidad (3)
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Deusto
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225.500
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1.574
|
5,28%
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Basurto-Zorroza
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140.000
|
1.208
|
6,52%
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Uribarri
|
137.000
|
973
|
5,37%
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Abando-Albia
|
258.000
|
2.191
|
6,43%
|
|
Indautxu
|
248.000
|
2.146
|
6,55%
|
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Rekalde
|
83.500
|
941
|
8,53%
|
|
Ibaiondo
|
91.500
|
1.073
|
8,86%
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Casco Viejo
|
358.000
|
2.183
|
4,61%
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San Adrián-La Peña
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115.500
|
855
|
5,60%
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Begoña-Santutxu
|
139.000
|
909
|
4,94%
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Otxarkoaga-Txurdinaga
|
258.000
|
865
|
2,53%
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(1) En euros, precios medios estimados de compra tras negociación, para locales tipo de hasta 150 m2, en planta baja y con buen acceso. (2) Renta bruta mensual media en euros para alquileres en la zona en locales similares. (3) Rentabilidad anual neta estimada antes de impuestos.
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