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La reforma del alquiler avanza: se debe mejorar aun
hace 9 años - viernes, 1 de marzo de 2013
Algunos aspectos de la reforma del alquiler no nos parecen adecuados para lograr que el alquiler sea una verdadera alternativa a la compra. El contrato de alquiler tendrá más importancia que ahora, es importante estar bien asesorado.
La reforma de los alquileres sigue dando pasos
El Proyecto de Ley de reforma del alquiler ha dado un nuevo paso al quedar aprobado en el Congreso de los Diputados tras la discusión de las enmiendas presentadas por los grupos parlamentarios. No ha habido cambios sustanciales respecto a la versión anterior que ya comentamos en su día. Queda el paso por el Senado y no es previsible que se introduzcan modificaciones significativas.
Hay que recordar que todos los contratos de arrendamiento que se hayan firmado antes de la entrada en vigor de esta reforma no se verán afectados por ella, salvo que ambas partes decidan expresamente adaptar el contrato, lo que a priori no es previsible.
Las rentas siguen caras
El objetivo de la reforma es dar mayor flexibilidad a las partes, es decir, al arrendador, para tratar de situarlo en una situación confortable que le lleve a poner en alquiler viviendas que ahora están vacías.
Hoy existe más oferta que demanda, pero los precios medios del alquiler siguen siendo caros en relación con el poder adquisitivo de las familias.
Los propietarios que aun pagan hipotecas por esas viviendas intentan que la renta del inquilino les cubra el pago de la hipoteca y los gastos del inmueble (comunidad, seguros, IBI). Para quienes compraron desde 2003, se trata de cifras elevadas, que se resisten a rebajar, como en el caso de los precios de venta de inmuebles. Pero a la fuerza ahorcan, y la tendencia de precios es clara a la baja.
Quienes ya tienen pagada la vivienda tienen mayor margen para rebajar la renta, y en muchos casos están aplicando descuentos significativos en sus ofertas, a medida que pasan las semanas y no reciben llamadas.
Aspectos que siguen sin gustarnos
La reforma reduce de 5 a 3 el número de años a los que el inquilino tiene derecho a quedarse en la vivienda. No es el mejor modo de presentar el alquiler como un modo estable de vida, alternativo a la compra. El arrendador ya tiene medios para recuperar la vivienda ante el impago o en caso de necesidad del inmueble. Pero si el inquilino cumple y paga, ¿por qué reducir el plazo del alquiler? Esto no beneficia a nadie.
Respecto a la actualización de la renta, tampoco era necesario ni conveniente cambiar la norma actual eliminando la referencia al IPC. Muchos propietarios no han subido en estos últimos años el IPC a sus rentas, e incluso las han rebajado, con el objetivo de conservar a buenos inquilinos, porque la norma se lo permitía, al tiempo que establecía una referencia clara y moderada de actualización, en beneficio del inquilino.
La reforma protege a quienes inscriban el contrato en el registro de la propiedad, y desprotege al resto. Esto supone un gasto extra, pendiente de cuantificar, y solo beneficia – además de a los registradores – a los bancos que recuperen el inmueble de manos del propietario que no les paga y a compradores en busca de gangas, que podrán ahora deshacerse de los inquilinos en un plazo de tres meses.
El contrato será más importante
La nueva regulación deja un mayor número de aspectos al libre pacto de las partes, por lo que la redacción de los contratos va a tener más importancia que hasta el momento. En el instante en que la norma esté aprobada, les propondremos un modelo adaptado de contrato de alquiler con inclusión de las cláusulas que mejor protejan sus intereses.
