Dónde es rentable el alquiler de vivienda
La estadística del Ministerio de Vivienda muestra una subida anual del 7% en el precio por m2 de la vivienda libre en España, en 2024.
En cuanto a los alquileres de vivienda, los precios de oferta (según el portal Idealista) subieron un 13,5% anual en 2024.
En cifras medias, el Banco de España cifra en un 3,3% la rentabilidad bruta del alquiler de vivienda. Si ese porcentaje se suma a la subida de precios, las cifras de rentabilidad conjunta (alquiler + revalorización) podrían parecer interesantes para un inversor: cercano al 14% según el BdE, si se tiene en cuenta la variación anual del Índice de Precios de la Vivienda (11,3%).
Somos prudentes y nos fijamos en la rentabilidad esperada por alquileres. No en la revalorización. Pues bien, teniendo en cuenta los gastos y el riesgo asumido, solo ven interesante como inversión la compra de una vivienda que ofrezca un 7,5% anual de rentabilidad por alquiler. Tenga en cuenta que si compra obligaciones del estado español a diez años ya podrá obtener un 3,1% anual, con un riesgo mucho menor que el del alquiler.
Publicamos el mapa de rentabilidad de la vivienda por ciudades.
Con los precios de venta actuales, no es nada sencillo encontrar oportunidades que ofrezcan ese mínimo del 7,5% de rentabilidad por alquiler.
Puede ver los datos de 114 barrios de Madrid, 43 barrios de Barcelona, 54 barrios en Sevilla y 55 en Valencia. De todos ellos, apenas hay media docena de barrios que podrían merecer un consejo de compra.
La rentabilidad es mayor en el interior de las provincias
Si buscamos rentabilidad, las mejores oportunidades en viviendas no se encuentran en las capitales. En el interior de Castilla-La Mancha la rentabilidad media es del 7,4%, en Cataluña del 7% y en Castilla y León del 6,7%. Los bajos precios de compra, por debajo de 1.000 €/m2 en Extremadura y Castilla-La Mancha, lo hacen posible. Además, en algunas de esas regiones los precios del alquiler suben con fuerza y empujan las rentabilidades: las rentas medias subieron un 11,8% anual en el conjunto de Castilla-La Mancha hasta enero, por un 11,5% en Castilla y León o un 12,5% en el conjunto de Cataluña.
Cómo calculamos la rentabilidad
Para realizar cálculos realistas sobre la rentabilidad esperada nuestros colegas de FyC distinguen entre precios de oferta y precios reales, de venta y de alquiler, y contemplan los gastos de la compra. Aplican un coeficiente para estimar periodos sin alquiler y tienen en cuenta los gastos recurrentes para el propietario (IBI, seguros, conservación, comunidad de propietarios, amortización, etc.).
El cálculo de la rentabilidad de una vivienda sería:
(alquiler €/mes x12 x 0,75) x 0,9
Precio compra vivienda
Por ejemplo, una vivienda comprada por 200.000 € y de la que se puede obtener un alquiler de 1.000 €/mes, tendría una rentabilidad del 4,1 %.
Tirón del alquiler por ciudades
Los cálculos que realizamos con nuestra metodología a partir de precios medios de compra y de alquiler de vivienda muestran unas rentabilidades destacadas en ciudades como Murcia (6,3%), Hueva y Lleida (5,9%), Jaén, Almería y Ávila (5,7%) o Castellón de la Plana (5,6%).
En el otro lado, la menor rentabilidad la encontramos en San Sebastián (2,8%, pág. 7), Palma (3,5%), Cádiz y Pamplona (3,6%). Las ciudades que muestran unas mayores subidas anuales del precio de sus alquileres no están necesariamente entre las más rentables, debido a sus alzas en precios de compra.
En el caso de Ávila el ritmo de subida del precio del alquiler (20% anual) está empujando la rentabilidad (5,7%). En Guadalajara la subida fue del 16% y la rentabilidad se encuentra en el 5,3%.
Los precios de compra más asequibles
La clave en rentabilidad está en comprar barato. Hemos hablado del interior de las dos Castillas y de Extremadura. También el interior de La Rioja ofrece precios relativamente bajos de compra y rentabilidades del 5,8%. En capitales de provincia, los precios de compra más asequibles los vemos en Zamora, Jaén, Murcia, Lleida o Ciudad Real, todos sin apenas superar los 1.300 €/m2. En municipios medianos que no son capitales de provincia se pueden obtener mayores rentabilidades al contar con precios de compra menores. Siempre que exista demanda de alquiler.
