Adelantar dinero para reparaciones en la vivienda

Hay ocasiones en las que podemos sentir la necesidad de realizar alguna reparación más o menos “urgente” que en realidad compete a otro -la comunidad de propietarios, el arrendador, un vecino- , pero que preferimos realizar por nuestra cuenta pensando en que más tarde nos restituirán nuestro dinero.

No suele ser buena idea. Pretendemos ahorrar tiempo y dinero a todos, pero en la práctica suele ser una fuente de conflictos casi segura.

Necesidad de obras en la comunidad

A todos nos desespera la lentitud en la toma de decisiones en la comunidad de propietarios.

En muchos casos no es evidente saber si una determinada reparación se debe hacer a costa de la comunidad o de un propietario. No basta una inspección visual y puede necesitarse el parecer de uno o más técnicos.

A esas posibles dudas sobre el fundamento del gasto se une la práctica extendida de muchos presidentes y administradores del “retrasa y vencerás”. Muchos propietarios cejan en su empeño de reclamar una actuación a la comunidad por puro cansancio o aburrimiento, para acabar por realizar ellos mismos la reparación que proceda.

Otros propietarios pueden verse tentados de llevar a cabo esa obra de modo “ágil”, confiando en que más tarde la comunidad le rembolsará el dinero. Hay que saber que este no es el modo ordinario ni recomendado de proceder. Aunque la obra se haga en un elemento común como la fachada o una bajante, la comunidad no tiene por qué hacerse cargo de un gasto comprometido por un vecino “en nombre” de la comunidad. Salvo que exista una autorización expresa previa de la comunidad. Y dicha autorización debe precisar el alcance de la reparación que se aprueba que realice el vecino a cuenta de todos.

Un cambio de tubería

En un caso recientemente resuelto por la Audiencia Provincial de Valencia (5/6/2020), un vecino reclamó a su comunidad la restitución de 3.300 euros alegando que existía un acuerdo de la Junta autorizándole a realizar la reparación de una bajante que pasaba bajo su suelo. Los jueces rechazan su petición porque el acuerdo de la Junta era claro y solo autorizaba y se hacía cargo del coste de la tubería de PVC de la bajante, excluyendo la mano de obra.

Y es que el cambio no se produjo por urgencia ni necesidad de reparación, ni porque la bajante estuviera en mal estado y hubiera causado daños en la vivienda del vecino, sino porque el vecino quiso hacer obras en su vivienda y aprovechar para cambiar la bajante que pasaba por su zona. De ahí que -como en el caso anterior de otras viviendas- la Junta autorizara la obra y asumiera el coste de la tubería, rechazando expresamente el coste de la mano de obra.

Reparaciones en viviendas alquiladas

El inquilino no puede decidir por su cuenta acometer una reparación en la vivienda alquilada y exigir al arrendador que le rembolse el dinero o le descuente el gasto de la renta del mes siguiente.

Ante la necesidad de acometer un gasto de conservación que, de acuerdo con la Ley de Arrendamientos Urbanos- corresponda al arrendador o propietario, lo que debe hacer el inquilino es comunicarlo cuanto antes al casero, mejor por escrito para que quede constancia.

Si el inquilino no comunica la necesidad de la reparación y el daño se amplía, a la propia vivienda o la del vecino o a la comunidad, la responsabilidad será del inquilino.

Por tanto, el principal deber del inquilino es comunicar al arrendador la necesidad de acometer obras de conservación (vea un modelo de escrito) y permitirle que lo verifique.

La LAU también prevé que “En todo momento, y previa comunicación al arrendador, podrá realizar las que sean urgentes para evitar un daño inminente o una incomodidad grave, y exigir de inmediato su importe al arrendador” (art. 21.3).

Así, en caso de urgencia en la reparación, el inquilino debe comunicarlo antes al arrendador, del modo que le sea posible y mejor dejando constancia escrita (email o wasap), para evitar problemas posteriores.

Pero no sirve cualquier “urgencia”.