Qué aguanta mejor la crisis, el centro o las afueras (I)

Pros y contras del centro

Los barrios céntricos de las ciudades presentan precios medios para la vivienda, por lo general, superiores al resto. Con un mismo presupuesto, una familia puede acceder a viviendas de mayor superficie en la periferia. Y además de la superficie, el alejamiento del centro suele suponer la disponibilidad de otros servicios: mayor facilidad de aparcamiento, zonas verdes, piscina, menores ruidos, etc. La contrapartida es también conocida: el centro permite mejor acceso al transporte público, más cercanía a centros de trabajo, a centros administrativos y de ocio. Especialmente en las ciudades grandes, el tiempo de desplazamiento del hogar al trabajo determina buena parte de la vida cotidiana de los ciudadanos. Y al margen del tiempo, entraña otros factores como el impacto medioambiental del transporte y el encarecimiento del mismo, que en estos tiempos de crisis supone una partida considerable del presupuesto familiar. La escasa movilidad geográfica y la preferencia de la compra de vivienda sobre el alquiler, provocan situaciones absurdas de desplazamientos cruzados diarios de miles de ciudadanos entre su vivienda y su centro de trabajo.

Vea ¿Qué se puede comprar con el mismo presupuesto?

La evolución de los precios

La elección del barrio no es lógicamente una cuestión exclusiva del precio de compra. En las cuarenta ciudades españolas estudiadas en OCU Fincas y Casas desde 2005 hemos podido comprobar que a menudo los barrios preferidos para vivir por los ciudadanos suelen coincidir – con excepciones – con aquellos que tienen precios más elevados. Y esos barrios suelen ser zonas céntricas con dotaciones bien valoradas, a las que se añade alguna zona periférica acomodada.

Vea: Precios de vivienda, ¿y si pasamos de la austeridad al crecimiento?

Por otra parte, también suele ser cierto que, a la larga, los barrios céntricos tienen una mejor evolución en sus precios que los barrios periféricos. En la siguiente tabla recogemos la evolución de diez distritos de Madrid durante el periodo 2000 – 2011. Están ordenados por la mayor revalorización de sus precios experimentada a finales de 2011 respecto de finales de 2000 (última columna de la tabla). También recogemos el precio medio inicial por m² de vivienda y el máximo alcanzado durante la década, señalando el trimestre en que se registró. Pues bien, observamos que de entre los cinco barrios con mejor evolución, cuatro son céntricos, mientras que de los cinco distritos con peor evolución, cuatro son periféricos.

PRECIOS DE LA VIVIENDA USADA POR DISTRITOS
Distritos de Madrid	2000	Máximos		4 T 2011
€ / m2	Trimestre	€ / m2	€ / m2	% / 2000
Chamberí	2.066	1 T 2008	4.800	4.032	195
Centro	1.727	2 T 2007	4.290	3.353	194
Moncloa	1.800	3 T 2007	4.263	3.467	193
Villa de Vallecas	1.143	1 T 2007	3.056	2.182	191
Salamanca	2.232	4 T 2008	5.010	4.225	189
Villaverde	1.067	2 T 2006	2.760	1.605	150
Usera	1.211	4 T 2006	2.980	1.810	149
Latina	1.355	4 T 2006	3.120	1.975	146
Moratalaz	1.500	1 T 2007	3.265	2.165	144
Puente de Vallecas	1.211	4 T 2006	3.020	1.695	140
La tabla recoge los cinco distritos con mayor revalorización final y los cinco distritos con la revalorización más baja.

Mayor volatilidad

Hay otro aspecto que podemos resaltar: los barrios periféricos, que a la postre presentan la peor evolución final en precios, experimentaron a menudo subidas de precios más acentuadas y anteriores en el tiempo a las registradas por barrios céntricos más tradicionales. Es decir, en algunos barrios periféricos ha sido posible obtener plusvalías más sustanciosas en pleno auge de la burbuja, y con inversiones inferiores, dados los precios más bajos. Pero esas subidas han sido efímeras, y a medida que la crisis se ha acentuado, la evolución de sus precios ha sido peor (ver gráfico).