Nuevo método de valoración fiscal de los inmuebles

Los inmuebles son objeto de numerosos impuestos, tanto en su tenencia (IBI, IRPF, Patrimonio) como en su transmisión (ITP, IVA, IRPF, Plusvalía, Sucesiones y Donaciones), ya sea por compraventa, donación o herencia.

A la hora de cuantificar el impuesto a pagar, es clave el valor que Hacienda otorgue al inmueble. La ley de cada impuesto define cómo se establece la base imponible. En los últimos años, los tribunales han anulado los sistemas de cálculo del valor de inmuebles utilizados por diversas comunidades autónomas en los impuestos cuya gestión tienen delegada (ITP, Sucesiones y donaciones).

En concreto, cuando la Ley de un impuesto hace referencia al valor real del inmueble en cuestión, no es admisible que ese valor sea calculado de un modo teórico con base en unas tablas y unos coeficientes prestablecidos para todo un municipio. Por ejemplo, la sentencia del Supremo de 18/2/2020 afirmó que:

“El método de comprobación consistente en la estimación por referencia a valores catastrales, multiplicados por índices o coeficientes (artículo 57.1.b) LGT) no es idóneo, por su generalidad y falta de relación con el bien concreto de cuya estimación se trata, para la valoración de bienes inmuebles en aquellos impuestos en que la base imponible viene determinada legalmente por su valor real, salvo que tal método se complemente con la realización de una actividad estrictamente comprobadora directamente relacionada con el inmueble singular que se someta a avalúo”.

La comprobación de valores por Hacienda.

Es decir, si la base imponible de un impuesto está ligada al valor real de un bien, ese valor debe ser real, no puede obtenerse por un sistema abstracto o ficticio.

Esto está de acuerdo con el principio de capacidad económica que recoge la Constitución Española como criterio para el pago de impuestos. El Tribunal Constitucional lo ha tenido que recordar en diversas ocasiones al hilo de la llamada plusvalía municipal.

Un proyecto de ley de lucha contra el fraude

El 13 de octubre se ha anunciado desde Moncloa la aprobación de un proyecto de ley de lucha contra el fraude. Y entre sus disposiciones se incluye un cambio en la normativa sobre valoración de inmuebles que afectará a impuestos como el de Patrimonio, ITP o Sucesiones y donaciones. La idea es que se pretende utilizar como valor de los inmuebles un valor que proporcione el Catastro, llamado valor de referencia del mercado. Es un valor distinto del catastral, que se obtendrá con base en “todas las compraventas de inmuebles efectivamente realizadas y formalizadas ante fedatario. Se calcula con unas reglas técnicas justas y transparentes y se fijará por Catastro mediante un garantista procedimiento administrativo para su general conocimiento”.

Esto quiere decir que Hacienda no se fía del valor que declaran los sujetos pasivos del impuesto, que suele ser el valor de escrituras, declarado ante el Notario. Y va a tratar de imponer unos valores