¿Son interesantes los pisos de bancos?

¿Pisos baratos de bancos?

Siguen existiendo ofertas de compra de viviendas que en su día acumularon las entidades financieras. Ya hemos visto que a los precios medios de mercado es muy complicado encontrar oportunidades para quien quiera comprar para alquilar, ya que la rentabilidad media esperada es muy inferior al 7,5% que nosotros le “exigimos” para que compense la inversión, dado su riesgo.

Nos hemos fijado en 30 muestras de oferta de las entidades Solvia y Aliseda, en busca de viviendas en Barcelona, Madrid, Sevilla, Valencia y Zaragoza, para ver si encontramos oportunidades. Comparamos el precio de esas ofertas con el precio medio de mercado de viviendas similares y -sobre todo- con el valor razonable máximo que un inversor debería pagar para poder obtener ese 7,5% anual con los ingresos netos de su puesta en alquiler.

Vea los resultados en las tablas de abajo.

Conclusiones destacadas

Del estudio de las muestras se concluye que sí existen oportunidades de compra a precios sustancialmente más baratos que los medios del mercado e incluso que los máximos recomendables a un inversor, con base en expectativas de rentabilidad por alquiler. Con matices.

Primera idea: muchas de las casas ofertadas tienen cargas, no se dispone de la posesión o están alquiladas, con lo que no se puede examinar el estado del inmueble antes de comprarlo, o incluso están “okupadas”.

Segunda idea: por los resultados, es interesante considerar algunas de estas ofertas para inversión, pero con muchas precauciones. La diferencia de precio no debe ser la única variable que nos guíe en la elección. Es clave completar la información sobre la situación legal y material del inmueble y sobre su entorno: preguntar al propio portal, pedir la nota simple registral, ver la información catastral, consultar con el administrador de la comunidad. Hay errores en algunos anuncios.

Buscando casa en Solvia

En la web de Solvia nos fijamos en 16 ofertas en 5 ciudades. En muchos casos se trata de viviendas con un precio inferior a la media del mercado, pero cada una tiene su propia circunstancia. En las muestras de Madrid las ofertas de Solvia son inferiores a la media del mercado, e incluso inferiores al valor máximo que consideramos para invertir en viviendas. La de la Calle Litos está ocupada y la diferencia entre la media del mercado y la oferta de Solvia es de más del doble. Las de Marina Vega y Picos de Europa no tienen ascensor.

* En Barcelona dos de las ofertas elegidas superan en precio a la media de ofertas del entorno, e incluso superan al valor razonable en dos de los casos. En la muestra de la C/ Tárrega el valor razonable resulta muy elevado por ser una zona de alquileres altos, por lo que en este caso la oferta merecería interés para invertir, con la salvedad de estar ocupada.

* En Zaragoza también hay dos ejemplos de casas ocupadas. La de c/ Violeta es una vivienda unifamiliar adosada. La de la c/ Pedro Añón Garcés tiene un precio ligeramente inferior al valor razonable por lo que sería factible para invertir, con la salvedad de estar ocupada. La de la c/ Jesús se aproxima mucho a ese valor razonable, apenas un 2,9 % superior.

* En Sevilla las ofertas elegidas en este portal también tienen un precio inferior a la media de la zona y al valor razonable, con lo que serían candidatas para invertir. Con la salvedad de que dos de ellas están ocupadas.

* Las muestras de Valencia tienen precios muy inferiores a la media de mercado de la zona y al valor razonable en dos casos, y en otro se aproxima mucho. La vivienda de la c/ Duque de Mandas está ocupada.

Las muestras de Aliseda

En el portal de Aliseda nos fijamos en 15 viviendas de cinco ciudades. Que 13 de ellas tenga precios de oferta inferiores a la media del mercado en la zona no es tan relevante como el hecho de que en 8 de las muestras elegidas, ese precio ofertado resulta inferior al valor razonable máximo que estimamos para que la inversión en esas viviendas resulte de interés. Pero una vez más hay que ser prudente y estudiar las circunstancias de cada inmueble. Por ejemplo, en la de la c/ Barrioverde de Zaragoza, el anuncio no precisa que exista una ocupación o situación similar que pudiera justificar un precio tan bajo.

En Sevilla, llama la atención lo elevado del valor razonable en la vivienda de c/ Tres Avemarías, que está ocupada. Es debido a los precios del alquiler en la zona.

Comprar un piso okupado

La tentación de adquirir una casa “okupada” es grande por la diferencia de precio. Hay donde elegir: a finales de 2024 el portal inmobiliario Idealista daba cuenta de más de 20.000 viviendas ocupadas, un 2,6 % del total a la venta en España. Sin embargo, pensamos que no es algo que convenga a cualquier comprador, dados los problemas que conlleva. El primero es conseguir desocuparla en un plazo razonable. Ley Orgánica de Eficiencia del Servicio Público de Justicia pretende agilizar los procesos, pero hay que pensar que los inmuebles de que hablamos están ocupados a menudo desde hace mucho tiempo y en ocasiones con dejación por parte de su anterior propietario, lo que hace que no sean prioritarios para la justicia. El segundo problema son los gastos: abogado, procurador, posible oferta a los okupas… Las empresas de desocupación hablan de un éxito de un 60-70%, y sus costes comienzan a partir de 3.000 euros.

Un tercer problema es la incertidumbre sobre el estado del inmueble al recuperarlo y los costes consiguientes para restaurarlo. Por otro lado, no conviene contar con financiación para su compra. Los bancos no lo facilitarán hasta tener certezas una vez que se haya podido visitar y tasar la casa. Por todos esos motivos, la inversión de inmuebles ocupados es desaconsejable al inversor particular, salvo que disponga de liquidez suficiente, diluya el riesgo con otras inversiones más seguras y apueste por una inversión a largo plazo.