Piso de banco y desahucio del ocupante

Piden el desahucio por precario en un piso de bancos

Conviene hacer memoria de lo que ocurrió tras la crisis de inmobiliaria de 2008, para en lo posible no repetir los mismos errores. Téngalo en cuenta tanto si se plantea endeudarse fuertemente para comprar una casa con precio elevado como si piensa en comprar una vivienda procedente de la liquidación de pisos de bancos. Las cifras hablan por sí mismas.

En 2011 se ejecutó la hipoteca sobre una vivienda por impago. La deuda exigida era de 996.000 euros de principal, 8.600 de intereses y 120.000 € previstos para las costas.

El banco que ejecutó la hipoteca se quedó con el inmueble por 693.000 euros.

Más tarde, la vivienda pasó a manos de Sareb, el llamado banco malo.

La vivienda estaba ocupada y Sareb interpuso en 2019 una demanda de desahucio por precario -posesión sin título legal- contra los ocupantes.

El ocupante resultó ser el antiguo propietario a quien habían ejecutado su hipoteca, que había seguido vivienda allí. Este se opuso al desahucio alegando que era de aplicación la normativa que protegía a los deudores hipotecarios especialmente vulnerables.

En primera instancia se estimó la demanda de desahucio. En apelación, la Audiencia Provincial de Madrid (5/7/2021) confirmó la sentencia anterior. El antiguo propietario, una vez terminado el proceso de ejecución hipotecaria ya no tiene título para seguir poseyendo la vivienda, que consta en el Registro de la Propiedad como perteneciente a Sareb.

El antiguo propietario recurrió al Supremo quien dictó sentencia el 10/11/2022.

Los pisos de bancos y los deudores con especial vulnerabilidad

En lo más agudo de la anterior crisis se aprobó una norma (la Ley 1/2013) que suspendía por dos años los lanzamientos de personas afectadas por una ejecución hipotecaria, cuando se encontraran en casos de especial vulnerabilidad y la vivienda se hubiera adjudicado a la entidad acreedora o a persona que actuase por cuenta de aquella. Posteriormente se aprobó un Código de Buenas Prácticas para la reestructuración viable de las deudas con garantía hipotecaria sobre la vivienda habitual. El propietario a quien hubieran ejecutado la hipoteca sobre su vivienda habitual y que se encontrara en el umbral de exclusión, podía pedir seguir vivienda en la misma casa en alquiler hasta cinco años (ampliables otros cinco por pacto), con una renta que estaba limitada. Concretamente el máximo anual de renta era el 3% del valor de la vivienda al tiempo de la aprobación del remate.

Una reforma en 2020 de la Ley 1/2013 alargó el plazo de protección a estos propietarios de especial vulnerabilidad. El lanzamiento de su vivienda no sería posible hasta pasados 11 años desde la entrada en vigor de la Ley 1/2013 (15 de mayo de 2013).

Durante ese tiempo de suspensión legal del desahucio o de formalización de un contrato de alquiler, la persona que se adjudicó el inmueble no puede pedir la recuperación de la posesión de la casa.

La especialidad de este caso es que el desahucio no lo pide el banco que se adjudicó la vivienda tras la ejecución de la hipoteca. Lo pide un tercero que lo adquirió de manera onerosa después, de quien se presume la buena fe. En este caso Sareb está legitimada para pedir el desahucio y recuperar la posesión de la vivienda afectada.

El antiguo propietario no había pedido ampararse en la Ley 1/2013 ni aportó pruebas de estar en una situación de especial vulnerabilidad. No goza de título para poseer la vivienda, por lo que el Supremo estima la demanda de desahucio en favor de Sareb.