Alta demanda, gasolina para los precios del alquiler
La situación de la vivienda de alquiler en España no está viviendo su mejor momento. Los altos precios están a la orden del día y la alta demanda presente no va a permitir destensar el escenario, ya que la oferta es limitada. Aquí le mostramos cómo ha evolucionado el precio de la vivienda en España.
Cifras clave del mercado de la vivienda
El caso de Sevilla, como refleja el gráfico de evolución de precios, no es una excepción al contexto actual.
Evolución de los precios en Sevilla
Vemos a continuación qué barrios tienen alquileres más baratos y más caros en Sevilla.
Muestra de los barrios con menor alquiler
La tabla presenta datos para una selección de las zonas de viviendas de Sevilla, ordenadas de menor a mayor por precio del alquiler. Se refieren a viviendas usadas tipo, de unos 90 m2, en buen estado y con ascensor. Para cada barrio se indica:
- el precio medio actual de venta del inmueble, estimado tras negociar con el vendedor;
- la renta mensual media para alquiler;
- una indicación sobre el precio máximo, que debería pagar en caso de compra para preservar la rentabilidad descontada. El cálculo tiene en cuenta los gastos de compra.
Al comparar el precio actual de mercado con el valor razonable de los inmuebles, observamos que, desde un punto de vista económico, todas las zonas analizadas para vivienda en Sevilla aparecen como “muy caras”; es decir, no merecerían un consejo de compra para un inversor.
Es así, porque en todos los casos el precio medio de venta actual está muy por encima del valor razonable, calculado mediante la actualización de rentas. En la actualidad, dadas las alternativas existentes para invertir con menor riesgo, no consideramos oportuno invertir en vivienda, si no espera al menos una rentabilidad de entorno al 7%.
| ZONAS CON RENTAS MÁS BARATAS PARA VIVIENDA EN SEVILLA (1) |
| Distrito |
Barrio |
Precio medio de venta, € |
Alquiler medio mensual, € |
Precio máximo recomendable, € (2) |
Rentabilidad (%) |
| Cerro Amate |
La Plata |
104.500 |
625 |
67.500 |
4,80% |
| Cerro Amate |
Su Eminencia-La Oliva |
88.000 |
661 |
71.500 |
6,10% |
| Pino Montano |
Pino Montano |
126.500 |
667 |
72.000 |
4,30% |
| Cerro Amate |
Palmete-Padre Pio-Hacienda San Antonio |
135.000 |
671 |
72.500 |
4,00% |
| Cerro Amate |
Juan XXIII |
98.500 |
694 |
75.000 |
5,70% |
| Parque Alcosa |
Parque Alcosa |
115.500 |
712 |
77.000 |
5,00% |
| Macarena |
Villegas-Los príncipes |
107.000 |
722 |
78.000 |
5,50% |
| Cerro Amate |
Santa Aurelia |
115.500 |
725 |
78.500 |
5,10% |
| Cerro Amate |
Cerro del Águila |
151.000 |
728 |
78.500 |
3,90% |
| Sevilla Este |
Emilio Lemos |
136.000 |
732 |
79.000 |
4,40% |
| Santa Justa-Miraflores-Cruz Roja |
Carretera de Carmona Miraflores-Cruz Roja |
173.500 |
734 |
79.500 |
3,40% |
| Macarena |
Doctor Frediani |
136.500 |
786 |
85.000 |
4,70% |
| Centro |
Feria |
252.000 |
793 |
85.500 |
2,60% |
| San Pablo-Santa Clara |
San Pablo |
133.500 |
798 |
86.000 |
4,80% |
| Macarena |
Parlamento-Torneo |
199.000 |
803 |
86.500 |
3,30% |
| (1) Para viviendas tipo de unos 90 m2 en buen estado y con ascensor. (2) Precio máximo a pagar para que la inversión pudiera ofrecer al menos un 7,5% de rentabilidad anual, suponiendo que los alquileres se mantienen estables. |
Interpretando los datos obtenidos en la tabla, vemos que el distrito de Cerro Amate es uno de los más presentes en lo alto de la tabla, lo que significa que es la zona más barata de la ciudad, tanto en venta como en alquiler medio mensual. Sin embargo, según la encuesta realizada por OCU en el año 2021, el distrito se encuentra a la cola de los preferidos para vivir por los sevillanos. Además, los barrios de La Oliva o La Plata han sido considerados entre los menos favorecidos, y en ocasiones, entre los conflictivos de la capital andaluza, lo que quizá no sea de gran atractivo para potenciales inquilinos o compradores. A pesar de que se obtenga una rentabilidad potencial de incluso un 6,1%, la gestión puede no ser fácil para el propietario y su rentabilidad puede verse en peligro.
En la misma línea encontramos el barrio de Parque Alcosa, que junto el anterior son los menos deseados por los sevillanos, según la encuesta de OCU.
Entendemos que la rentabilidad de la inversión peligra en ambos, por lo que nuestro consejo es que considere estos datos antes de invertir en estas zonas.
Preferencia de barrios Sevilla 2021
Teniendo en cuenta lo anterior, opciones a meditar dentro de esta clasificación serían el distrito de Santa Justa-Miraflores y el de la Macarena, los cuales se encuentran, respectivamente, en el TOP 4 y en el TOP 5 de los preferidos por los sevillanos. Con un 71,7% y un 66,7% de preferencia entre los encuestados por OCU, Santa Justa ofrecería una rentabilidad del 3,4%; mientras que la Macarena apuntaría a una rentabilidad entre el 3,3% y el 5,5%, dependiendo del barrio considerado. Del mismo modo, el distrito de Sevilla Este cuenta con una preferencia del 51,9% entre los encuestados, con una potencial rentabilidad del 4,4%.
Estas oportunidades deben ser consideradas por los inversores. Aunque teniendo en cuenta la diferencia de rentabilidad y los riesgos asociados a cada opción, nos decantaríamos por las segundas, para las que existe una clara preferencia y demanda.
A continuación, pasamos a comentar los barrios más caros de Sevilla.
Muestra de los barrios con mayor alquiler
La tabla presenta datos para una selección de las zonas de viviendas de Sevilla, ordenadas de mayor a menor por precio del alquiler. Se refieren a viviendas usadas tipo de unos 90 m2, en buen estado y con ascensor. Para cada barrio se indica:
- el precio medio actual de venta del inmueble, estimado tras negociar con el vendedor;
- la renta mensual media para alquiler;
- Una indicación sobre el precio máximo, que debería pagar en caso de compra para preservar la rentabilidad descontada. El cálculo tiene en cuenta los gastos de compra.
Al igual que en la anterior tabla, al comparar el precio actual de mercado con el valor razonable de los inmuebles, observamos que, desde un punto de vista económico, todas las zonas analizadas para vivienda en Sevilla aparecen como “muy caras”; es decir, no merecerían un consejo de compra para un inversor. El precio medio de venta actual está muy por encima del valor razonable calculado mediante la actualización de rentas.
| ZONAS CON RENTAS MÁS CARAS PARA VIVIENDA EN SEVILLA (1) |
| Distrito |
Barrio |
Precio medio de venta, € |
Alquiler medio mensual, € |
Precio máximo recomendable, € (2) |
Rentabilidad (%) |
| Prado de San Sebastian-Felipe II |
Prado de San Sebastian |
370.000 |
1342 |
145.000 |
2,90% |
| Nervión |
Nervión |
289.000 |
1300 |
140.500 |
3,60% |
| Centro |
Santa Cruz Alfalfa |
278.500 |
1226 |
132.500 |
3,60% |
| Centro |
Alameda |
264.500 |
1191 |
128.500 |
3,60% |
| Centro |
Puerta de la Carne-Judería |
294.500 |
1166 |
126.000 |
3,20% |
| Centro |
Arenal Museo |
250.000 |
1163 |
125.500 |
3,80% |
| Nervión |
Gran Plaza-Ramón y Cajal |
199.000 |
1147 |
124.000 |
4,70% |
| Centro |
San Vicente |
233.000 |
1138 |
123.000 |
4,00% |
| Nervión |
Luis Montoto-Santa Justa |
231.500 |
1112 |
120.000 |
3,90% |
| Nervión |
San Bernardo-Buhaira-Huerta del Rey |
320.500 |
1097 |
118.500 |
2,80% |
| Triana |
Altozano-Pages del Corro |
258.000 |
1085 |
117.000 |
3,40% |
| La Palmera-Los Bermejales |
La Palmera-Manuel Siurot |
271.500 |
1049 |
113.500 |
3,10% |
| Los Remedios |
Plaza de Cuba-República Argentina |
256.000 |
1045 |
113.000 |
3,30% |
| Centro |
Plaza de la Carmona-Puerta del Osario |
247.500 |
1009 |
109.000 |
3,30% |
| Triana |
Ronda de Triana-Patrocinio-Turruñuelo |
232.000 |
991 |
107.000 |
3,50% |
| Macarena |
Los Carteros-San Diego |
129.500 |
973 |
105.000 |
6,10% |
| (1) Para viviendas tipo de unos 90 m2 en buen estado y con ascensor. (2) Precio máximo a pagar para que la inversión pudiera ofrecer al menos un 7,5% de rentabilidad anual, suponiendo que los alquileres se mantienen estables. |
El barrio más caro para comprar y para alquilar es Prado de San Sebastián-Felipe II, con un precio medio de compra de 370.000 euros. El alquiler ronda los 1.300 euros, del que se puede sacar una rentabilidad del 3% aproximadamente. No obstante, barrios como el del Nervión, Los Remedios o Los Bermejales y distritos como el Centro o Triana ofrecen una mayor rentabilidad, dentro de estos altos precios, de entre un 2,8% y un 4,7%. La palma de la rentabilidad se la lleva el distrito de la Macarena, en especial el barrio de Los Carteros-San Diego, con un 6,1% de potencial ganancia, ya que la compra de la vivienda es significativamente más barata en comparación con el primer distrito comentado.
Todos los distritos que aparecen en la tabla se encuentran entre los preferidos por los sevillanos, según lo que muestra la encuesta de OCU, por lo que una inversión en estas zonas tendrá demanda asegurada pero una rentabilidad menor a las mencionadas en la anterior tabla. La elección dependerá de las preferencias del inversor.
En conclusión
Tras este análisis se puede concluir que las viviendas más baratas ofrecen mayores rentabilidades, al menos en el caso concreto de la capital andaluza. Al poder comprarlas a un precio asequible y debido al mínimo que se cobra por un alquiler, la rentabilidad queda garantizada al tener en cuenta la situación actual de la demanda. Es por ello, por lo que quizá la opción de inversión más ventajosa sea comprar varias viviendas baratas en buenas zonas, que permitan obtener una rentabilidad mayor que comprar una única considerada cara. La ganancia se puede llegar a ver duplicada con la diversificación.
Pero esto, como siempre, lo dejamos a su elección.
