Los inmuebles más rentables de Sevilla

Mayores rentabilidades en Sevilla

En diciembre de 2022 hemos actualizado los precios para 54 barrios en Sevilla sobre viviendas y para 52 sobre garajes.

Según el Ministerio de Transportes, en los 9 primeros meses de 2022 la venta de viviendas en Sevilla creció un 12,7% respecto de 2021. El precio medio de la vivienda usada ha mostrado ligeras caídas anuales tanto en el tercer trimestre de 2022 como en el segundo.

Presentamos ahora una selección de los más rentables por zonas, con independencia de que sean viviendas o garajes. El orden lo determina la rentabilidad esperada por alquileres.

El inversor podrá elegir el tipo de inmueble y el barrio donde desee comprar.

De los 25 inmuebles más rentables de la tabla adjunta, 15 son plazas de garaje y 10 viviendas. Veamos el listado y los motivos de estos resultados. La mayor rentabilidad anual esperada ronda el 6% en alguna zona que le indicamos.

 Vea el listado de todos los barrios de Sevilla con precios.

La diferencia de invertir en garajes

Invertir en plazas de garaje tiene algunas ventajas respecto de la inversión en vivienda. Una de ellas es el menor precio de adquisición, lo que amplía las posibilidades de inversión a un mayor número de personas al mismo tipo que facilita una mayor diversificación en sus inversiones. Por el precio de una vivienda de 200.000 euros se podrían adquirir al menos 9 plazas de garaje de 20.000, aun en los casos donde el impuesto a pagar por los garajes sea superior al ITP autonómico para las viviendas.

Otra diferencia señalada concierne al riesgo y a la regulación. Si tiene un impago en una plaza de garaje lo más habitual es que el arrendatario deje de utilizarla y usted pueda alquilarla de nuevo casi instantáneamente. Además puede adaptar la renta a las variaciones del mercado del modo que prefiera, dejándolo claro en el contrato. Muchos contratos son por periodos cortos prorrogables por lo que no es complicado terminar un comenzar otro contrato, siempre que exista demanda, claro.

En vivienda la cosa cambia. Hay mucha mayor regulación, plazos mínimos, reglas sobre actualización de rentas, dificultad para recuperar la vivienda en caso de impago o de ocupación, riesgo de sufrir daños o fuertes derramas por obras en la comunidad, etc.

Cómo calcular la rentabilidad esperada

Calculamos la rentabilidad media que cabe esperar de la compra de una vivienda en estas zonas, para quien la adquiere y la pone en alquiler. Tenemos en cuenta los gastos de compra y el riesgo y gastos ligados al alquiler, para hacer una estimación realista de los ingresos que podemos esperar como arrendadores.

Aquellas zonas que ofrecen una rentabilidad superior al rango que estimamos deseable para que la inversión compense el riesgo que asume un arrendador hoy en nuestro país, merecerían a nuestros ojos un consejo de compra. Las que se acercan a ese nivel de rentabilidad merecen un consejo de conservar y a las que están por debajo de ese nivel les correspondería un consejo de “venta”, siempre con criterios económicos.

En estos momentos estimamos que la vivienda debe ofrecer una rentabilidad media anual vía alquileres de al menos el 7% para que merezca la pena esa inversión. ¿Por qué? Porque la reciente subida de tipos de interés hace que usted pueda lograr una rentabilidad a su dinero del 3,4% sin apenas riesgo comprando obligaciones del Estado a 10 años.

Si tenemos en cuenta el riesgo de la inversión en una vivienda, que es un activo localizado e individualizado, es decir, con una total concentración de riesgo, con los problemas añadidos del alquiler, parece evidente que solo puede merecer la pena si prevemos obtener una prima por ese riesgo.

En el caso de los garajes, nosotros estimamos que para que interese comprar ahora una plaza de garaje como inversión es preciso esperar una rentabilidad anual de al menos un 5,8%.

Constatamos que las rentabilidades obtenidas son en general más bajas que esa referencia. Pero le mostramos en la tabla la lista de zonas de Sevilla donde puede obtenerse hoy una mayor rentabilidad por alquiler.

Muestra de los barrios más rentables de Sevilla

La tabla presenta datos para una selección de las zonas de viviendas de Madrid que mayor rentabilidad anual por alquileres ofrecen.

Hablamos de inmuebles más o menos homogéneos. En vivienda, nos referimos a viviendas usadas tipo de unos 90 m², en buen estado y con ascensor.  En garajes son plazas de tipo medio y acceso sencillo, de unos 14 m².

Para cada barrio se indica:

- el precio medio actual de venta del inmueble, estimado tras negociar con el vendedor;

- la renta mensual media para alquiler;

- la rentabilidad anual estimada por alquileres;

- Una indicación sobre el precio máximo que debería pagar en caso de compra, para preservar la rentabilidad descontada. El cálculo tiene en cuenta los gastos de compra.