Móstoles, análisis por barrios

Una ciudad sin apenas viviendas vacías

Al sur de la capital, Móstoles es la segunda ciudad más poblada de la Comunidad de Madrid con 214.000 habitantes, y la sexta en densidad de población. La ciudad conjuga unas buenas comunicaciones y una importante actividad industrial y logística, con un índice de paro inferior a la media nacional.

A finales de 2024 realizamos una encuesta a 360 residentes de la ciudad. Comentamos los resultados principales, junto con otros datos que ilustran la vitalidad de su mercado inmobiliario. 

Situación inmobiliaria en Móstoles

Según el INE, el 93 % de las viviendas de la ciudad son principales, con un escaso 3,1 % de viviendas vacías (el más bajo en ciudades pobladas). En nuestra encuesta el 69 % vive en una casa de su propiedad y un 22 % vive de alquiler. El resto, un 8%, viven en la residencia familiar o en piso compartido. Observamos que los mostoleños están satisfechos viviendo en la ciudad, el 90 % no tiene intención de mudarse y un 8 % se mudaría a un municipio limítrofe.

Por tipología de vivienda, un 37% prefiere un unifamiliar y el 63% un piso. El 87,5 % de los mostoleños está satisfecho con su vivienda actual. Junto a ello, un 8% de encuestados sí dice necesitar más dormitorios o más baños en su vivienda, y esto podría suponer un indicio de movilidad (al menos deseada). Un 10% de encuestados tiene intención de realizar obas y reformas en casa. Un 4% de encuestados tienen otra vivienda en propiedad en el mismo municipio, y la tienen puesta en alquiler. Según la encuesta, un 79 % señala que no tiene intención de hacer operaciones con inmuebles en los próximos tres años. Un 4 % desea comprar ahora y otro 16% lo haría si los precios bajaran. Como prioridades en materia de vivienda, los encuestados piden más ayudas para reformas y conservación, simplificación de trámites en permisos de obras, una bajada del IBI y el aumento de vivienda pública para quienes realmente lo necesitan. Entre las medidas para conseguir alquileres más baratos en la ciudad, los mostoleños piden que se invierta mucho más en vivienda pública, que se dé seguridad a los pequeños propietarios que alquilan, que se eliminen trabas burocráticas a la construcción y también que se impongan límites a las rentas.

Valoración de los servicios y dotaciones en Móstoles

Un 64% de encuestados es partidario de que aumenten las zonas peatonales en la ciudad. Respecto de la encuesta de 2016, cinco servicios suben de valoración y otros cinco bajan. Los tres más valorados cambian de orden: suben las dotaciones deportivas y bajan las sanitarias y las escolares, así como la valoración media de los transportes. Mejoran las dotaciones culturales, para mayores y -ligeramente- la seguridad. El aparcamiento aprueba, pero una vez más es lo peor calificado. Un 63% de encuestados quiere que la ciudad siga sin zonas de estacionamiento regulado, y otro 13% sí las pide. Un 36% pide más carriles bici. Hay quejas de vecinos sobre el nivel de ruido (principalmente de bares y tráfico) y sobre el funcionamiento de los trenes. Se pide mejorar la limpieza y solucionar problemas de vandalismo y ocupación, para la que un 85% piden mayor contundencia en la respuesta pública.

 ZONAS PREFERIDAS PARA VIVIR EN MÓSTOLES

Zonas preferidas para vivir en la ciudad

Existe bastante homogeneidad en las preferencias por barrios en Móstoles, siendo la zona Norte la que más gusta (al 81%), seguida de la zona Suroeste (69%). Respecto de la anterior encuesta, cuatro de siete zonas suben de preferencias y destaca la mejora del Centro, que pasa del 44% al 68% de preferencias ahora. En la valoración de los servicios existen pocas diferencias por barrios y el Centro destaca por comunicaciones o centros escolares, y no es penalizado por el aparcamiento. La zona con menos preferencias es la de Sur, aunque mantiene más partidarios (58%) que detractores.

Evolución del precio de la vivienda en Móstoles

Para quien busque ahora una vivienda en la ciudad, el 81% piensa que es mejor comprar, frente al 19% que eligen el alquiler. La venta de casas ha repuntado en 2024 (14% hasta el tercer trimestre), tras los descensos de 2022 y 2023. El precio medio de la vivienda usada en Móstoles se sitúa en unos 2.220 €/m² según el Ministerio, con una subida del 10% en el último año. Las subidas apenas se han interrumpido desde finales de 2017. También en precios existe bastante homogeneidad entre los barrios. En nuestra búsqueda la zona más cara era la de Coímbra y la más barata el Centro, pero con escasas diferencias. En cuanto a los del alquiler, las rentas medias subieron casi un 9% anual al término de 2024, alcanzando su máximo histórico en 12,9 €/m² al mes. Para un piso tipo de unos 90 m² oscilan entre los 860 € en el Suroeste a los más de 1.330 € en el Norte. En la zona de Coímbra no hemos encontrado muestras homogéneas suficientes, señal de la falta de oferta.

El detalle de precios por barrios

Comparamos los precios de venta y al alquiler y al aplicar nuestra metodología del “valor razonable” vemos que la mayoría de las zonas estudiadas en Móstoles están caras o muy caras para un inversor, en relación con la rentabilidad por alquiler que cabe esperar de ellas a los precios actuales. Todas lejos del 7,5% que vemos interesante para compensar los riesgos del alquiler.

Oportunidades en garajes

Los problemas de aparcamiento en la ciudad no son tan acuciantes como en otras ciudades. Aun así, casi uno de cada tres encuestados dice necesitar una plaza de garaje (29%). Un 10 % planea comprarla y otro 12 % piensa alquilar. Las plazas de garaje más baratas están en la zona Norte (unos 10.000 euros) y las más caras en el Suroeste (15.000 euros de media). Para una inversión en garajes buscamos una rentabilidad mínima del 5%, dado que conllevan menores riesgos que las viviendas. Hay cuatro zonas que superan el mínimo de rentabilidad que nos parece interesante en una inversión en garajes: la zona Este, el Centro, el Norte y el Soto.

Locales comerciales

En cuanto a los locales comerciales, tras analizar datos de venta y alquiler de locales pequeños (100 a 150 m²) vemos que solo la zona Centro presenta una rentabilidad superior al mínimo del 6% que creemos interesante para e inversor.  En locales más grandes (150 a 300 m²), en las zonas donde hemos encontrado precios de venta y alquiler, se supera ese 6% de rentabilidad mínima en dos barrios, Centro con un 9,4 % de rentabilidad y el Soto- Coveta con un 7,6 %.