Dónde se encuentran las viviendas más rentables en Madrid

Zonas más rentables en Madrid

En enero de 2021 hemos actualizado los precios de compra y alquiler de viviendas para un total de 117 zonas de la ciudad de Madrid.

Los precios de oferta para alquileres bajaron en 2020 un 7,3% de media en la ciudad, según el portal Idealista.

Calculamos la rentabilidad media que cabe esperar de la compra de una vivienda en estas zonas, para quien la adquiere y la pone en alquiler. Aquellas zonas que ofrecen una rentabilidad superior al rango que estimamos deseable para que la inversión compense el riesgo que asume un arrendador hoy en nuestro país, merecerían a nuestros ojos un consejo de compra. Las que se acercan a ese nivel de rentabilidad merecen un consejo de conservar y a las que están por debajo de ese nivel les correspondería un consejo de “venta”, siempre con criterios económicos.

En estos momentos estimamos que la vivienda debe ofrecer una rentabilidad media anual vía alquileres de al menos el 4,6% para que merezca la pena esa inversión.

Constatamos que las rentabilidades obtenidas son en general más bajas que esa referencia. Esto hace que de los 117 barrios estudiados, 112 merezcan un consejo de venta y 5 uno de conservar. No encontramos consejos de compra.

Los garajes más rentables de Madrid.

Una muestra de los barrios

La tabla presenta datos para una selección de las zonas de viviendas de Madrid que mayor rentabilidad anual por alquileres ofrecen.

Se refieren a viviendas usadas tipo de unos 90 m², en buen estado y con ascensor.  Para cada barrio se indica:

- el precio medio actual de venta del inmueble, estimado tras negociar con el vendedor;

- la renta mensual media para alquiler;

- la rentabilidad anual estimada por alquileres;

- Una indicación sobre el precio máximo que debería pagar en caso de compra, para preservar la rentabilidad descontada. El cálculo tiene en cuenta los gastos de compra.

La rentabilidad mínima esperable

Ese valor razonable es una referencia para quien desee invertir descontando una determinada rentabilidad para su inversión. Se obtiene a partir de las rentas de alquiler y de la rentabilidad anual neta media que exigimos a una vivienda para que nos parezca, hoy, una buena alternativa de inversión. En la situación actual, teniendo en cuenta que las obligaciones del Estado a 10 años rondan el 0,1% de rentabilidad, y contando con el riesgo que tiene la inversión en vivienda en el contexto económico y de inestabilidad legal actual, pensamos que una inversión en vivienda merece la pena si nos ofrece una expectativa de rentabilidad de al menos un 4,6% anual.

Algo que, a los precios medios actuales de mercado, no vislumbramos para ninguna de las zonas de Madrid.