Fuenlabrada: la vivienda se encarece un 33% en un año, pero los garajes ofrecen más rentabilidad

Características de la población

Como vamos a explicar, Fuenlabrada está entrando en una etapa de transformación urbana suficientemente importante como para que Centro, Cerro-El Molino/Fuenlabrada II y el entorno de La Serna merezcan un seguimiento específico, mientras que actualmente las oportunidades más claras siguen apareciendo en garajes.

Fuenlabrada tiene una población de cerca de 191.000 habitantes y una tasa de desempleo del 8,0%, inferior a la media nacional del 10,3%. La población presenta una edad media de 46,2 años, ligeramente superior a los 45,6 años del conjunto de España, mientras que un 18,2% de sus habitantes tiene más de 65 años.

Según el SEPE, Fuenlabrada cerró 2025 con un 4,6% menos de desempleados registrados que un año antes, mientras los afiliados a la Seguridad Social alcanzaban 47.911, un 0,51% más.

El 17,4% de las viviendas son unipersonales, muy por debajo del 29,1% nacional. De las 71.000 viviendas existentes, solo un 2,9% están vacías. Y el 13,4% de las viviendas principales son de alquiler, por debajo del 16,1% nacional. La renta neta media anual del hogar alcanza los 38.299 €, ligeramente por encima de la media nacional.

 

 

VENTAS ANUALES DE VIVIENDA EN FUENLABRADA

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Suben las ventas y los precios

Las compraventas de viviendas en 2025 fueron de 1.625, un 3,4 % más que el año anterior, mientras que en los últimos cuatro años las operaciones han aumentado un 8,2 %. La evolución reciente muestra una recuperación moderada después del incremento del 13,9 % registrado en 2024.

El precio tasado de la vivienda usada de más de cinco años alcanzó los 2.745,8 euros por m² en el tercer trimestre de 2025. En un año, el precio aumentó un 33,2 %, mientras que en los últimos cuatro años la subida ha sido del 53,5 %, reflejando un fuerte encarecimiento del mercado residencial.

En alquiler, el precio alcanzó los 13,7 euros por m² en el tercer trimestre de 2025. Las rentas aumentaron un 30,5 % en el último año y un 53,9 % en los cuatro años anteriores. La evolución muestra, por tanto, un fuerte encarecimiento tanto de la compra como del alquiler en Fuenlabrada, especialmente intenso en el precio de la vivienda durante el último año.

 

EVOLUCIÓN DEL PRECIO DE VENTA Y ALQUILER DE VIVIENDA EN FUENLABRADA

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Precios por barrios de vivienda en venta

Hemos actualizado los precios medios de vivienda por zonas en Fuenlabrada y los hemos comparado con la capacidad económica de los hogares y con la rentabilidad que puede obtener un inversor a largo plazo.

Los precios de compra presentan diferencias entre las zonas analizadas, desde los 230.500 euros de media en Fuenlabrada II-El Molino hasta los 262.500 euros de El Arroyo-La Fuente. Para una vivienda tipo de 90 m² usada, en buen estado y con ascensor tras negociación, esto supone una diferencia de 32.000 euros entre las zonas más y menos caras. El Centro se sitúa en 236.000 euros, mientras que Loranca alcanza los 250.500 euros.

 

Precios y rentabilidad de los alquileres en Fuenlabrada

Los alquileres de las viviendas analizadas oscilan entre los 1.080 €/mes del Centro y los 1.413 €/mes de Fuenlabrada II-El Molino. El Arroyo-La Fuente se sitúa en 1.389 €/mes, mientras que Loranca alcanza los 1.200 €/mes.

La rentabilidad anual neta estimada se mueve entre el 3,7 % y el 5,0 %, por debajo del 7,5 % que consideramos el mínimo para que una inversión residencial resulte suficientemente atractiva. Fuenlabrada II-El Molino, con un 5,0 %, es la zona que ofrece la mayor rentabilidad, aunque todavía se queda 2,5 puntos por debajo del umbral exigido. Esto indica que, con los precios actuales de compra y alquiler, adquirir una vivienda en Fuenlabrada para destinarla al alquiler ofrece una rentabilidad limitada y exige valorar cuidadosamente el precio de entrada.

 

 

Criterios de precio razonable de la vivienda

Con una renta neta media anual del hogar de 38.299 €, y tomando como referencia un esfuerzo “sano” de compra de alrededor de cuatro veces los ingresos anuales, el precio asumible para una vivienda en Fuenlabrada estaría en torno a 153.200 €.

Ahora bien, que ese importe sea compatible con la economía de un hogar no significa que sea un precio adecuado desde la óptica de un inversor. La asequibilidad y la rentabilidad no siempre van de la mano: una vivienda puede “entrar en presupuesto” y, aun así, ofrecer un rendimiento insuficiente si el alquiler que genera es bajo en relación con lo que cuesta comprarla.

Para estimar ese “valor razonable” de inversión, calculamos el precio máximo que tendría sentido pagar para que, con la renta anual del alquiler, la inversión alcance una rentabilidad objetivo del 7,5%. Esta exigencia se construye como suma de una tasa libre de riesgo del 3% y una prima de riesgo de 4,5 puntos. En garajes, al considerar un menor riesgo, trabajamos con un 5% (3% + 2 puntos).

Esta exigencia de rentabilidad superior a la libre de riesgo tiene lógica: el inmueble incorpora incertidumbres relevantes, como la estabilidad de los ingresos por alquiler, la desocupación, los costes y posibles contingencias con los inquilinos, por lo que debe compensar claramente alternativas más seguras.

Además, el cálculo incluye supuestos prudentes: un 10% adicional por costes de compra, como notaría, registros, tasación e impuestos, y coeficientes por desocupación y fricción.

Con estos criterios, los precios actuales están muy por encima del nivel que puede asumir un hogar medio. En Fuenlabrada II-El Molino, la zona más barata de las analizadas, una vivienda tipo de 90 m² cuesta unos 230.500 €, por lo que necesitaría una rebaja de aproximadamente el 34% para situarse en los 153.200 € asumibles por un hogar con la renta media de Fuenlabrada. En cambio, en El Arroyo-La Fuente, la zona más cara, con un precio de unos 262.500 €, sería necesaria una reducción cercana al 42%.

En la práctica, esto muestra que la vivienda resulta exigente tanto desde el punto de vista de la asequibilidad como de la inversión. Para que un hogar con la renta media pueda acceder a una vivienda tipo, los precios tendrían que reducirse entre aproximadamente un 34% en las zonas más económicas y un 42% en las más caras. Al mismo tiempo, ninguna de las zonas analizadas alcanza el 7,5% de rentabilidad mínima que consideramos exigible para una inversión residencial, aunque Fuenlabrada II-El Molino es la que más se aproxima, con un 5,0%.

 

Cuatro factores de medio plazo que influirán en los precios

1. El nuevo PGOU puede cambiar sustancialmente la oferta de vivienda, aunque no llegue a realizarse en su totalidad. El avance de la revisión del Plan General prevé 8.640 nuevas viviendas. El elemento más importante es un nuevo barrio en el entorno de La Pollina, con unas 3.100 viviendas, una parte significativa protegidas. También se contempla transformar antiguos suelos industriales o terciarios de La Estación, Constitución y Vereda del Tempranar-La Laguna en nuevos barrios residenciales.

Aunque a largo plazo esto aumenta la oferta y, por tanto, puede limitar parte de la presión alcista sobre los precios, también puede revalorizar los barrios colindantes al transformar su entorno urbano, añadir equipamientos y eliminar usos industriales poco compatibles con vivienda.

Estamos hablando del avance del planeamiento, por lo que los desarrollos tienen todavía un horizonte largo y sujeto a tramitación.

 

2. La regeneración del Centro puede producir un efecto mucho más localizado y potencialmente interesante. Fuenlabrada está desarrollando una estrategia bastante ambiciosa de rehabilitación de los barrios más antiguos. En Distrito Centro y San Esteban se están rehabilitando alrededor de 700 viviendas, con unos 10 millones de euros, incluyendo más de un millón destinado a reurbanización del entorno. En conjunto, los distintos programas municipales han movilizado más de 25 millones y afectan a unas 2.500 viviendas.

Además, la Agenda Urbana identifica expresamente como ámbitos prioritarios Distrito Centro, San Andrés/Fuensur, Cerro-El Molino, La Solidaridad, San Esteban y El Arroyo.

El Centro aparece actualmente como una de las zonas menos rentables en vivienda, con un 3,7%, pero también como uno de los ámbitos con mayor potencial de transformación urbana. Eso no convierte automáticamente una compra en atractiva, pero puede reducir parte de la brecha de calidad respecto a barrios más nuevos.

 

3. La estación de La Serna es un pequeño catalizador específico. Adif confirmó en julio de 2026 la futura remodelación integral y mejora de accesibilidad de la estación de La Serna, dentro de la renovación de la C-5. Está previsto actualizar el proyecto en otoño de 2026 e incluir un nuevo paso inferior que mejorará también la permeabilidad urbana entre ambos lados de las vías.

Desde el punto de vista inmobiliario, es relevante sobre todo para La Serna y los ámbitos próximos a la estación. Una mejora ferroviaria no suele provocar por sí sola grandes revalorizaciones en una ciudad que ya dispone de Cercanías, pero la combinación de una estación renovada, mejor accesibilidad y mejor conexión peatonal sí puede reducir el descuento que sufren determinadas calles.

Además, las obras de Atocha y de la red de Cercanías están destinadas a aumentar capacidad y fiabilidad de la infraestructura que utiliza la C-5.

 

4. Está creciendo la actividad empresarial, algo importante para el alquiler. Fuenlabrada mantiene una base industrial considerable. Sus doce principales áreas empresariales concentran cerca de 2.000 empresas y unos 11.500 trabajadores, y el Ayuntamiento está invirtiendo en su modernización.

En abril de 2026 se adjudicaron otras cuatro parcelas en El Bañuelo, con 18.000 m² de suelo productivo. El parque empresarial alcanza 800.000 m² y el Ayuntamiento destaca implantaciones recientes como centros logísticos, VGP o Madrid One.

Para vivienda en alquiler esto es positivo: más empleo local reduce la dependencia absoluta de los desplazamientos a Madrid y puede generar demanda residencial adicional, especialmente alrededor de los ejes que comuniquen bien con los parques empresariales.

 

¿Elegir la vivienda o el barrio?

La mejor oportunidad de Fuenlabrada puede no consistir en elegir el barrio con mayor subida esperada, sino en localizar activos concretos mal valorados dentro de barrios que están siendo regenerados. En una ciudad consolidada, las diferencias entre dos calles, la presencia de ascensor, la distancia a Metro/Cercanías, el estado de la comunidad y la facilidad de aparcamiento pueden ser más determinantes que una previsión general de revalorización del barrio.

Con los datos actuales y los proyectos citados, habría que vigilar la evolución de zonas como Fuenlabrada II-El Molino / Cerro-El Molino, el Centro con rentabilidad actual baja, pero potencial de mejora urbana; La Serna por la reforma integral de la estación; Loranca, con garajes especialmente atractivos; La Avanzada-La Cueva; El Arroyo-La Fuente; el Entorno La Pollina, por el nuevo barrio.

 

Precios de las plazas de garaje en Fuenlabrada

Para plazas de garaje hemos encontrado muestras de compra y alquiler en ocho de las  diez zonas analizadas de Fuenlabrada. Los precios de compra oscilan entre los 14.500 € por plaza del Centro y Universidad-Hospital y los 17.500 € de Loranca.

Los alquileres de plazas de garaje de las zonas de las que hemos conseguido datos oscilan entre los 75 €/mes de Universidad-Hospital y los 120 €/mes de Loranca. En el resto de las zonas, las rentas se sitúan entre los 80 y los 95 €/mes.

La rentabilidad anual neta estimada se mueve entre el 4,0% de La Serna y el 6,0% de Loranca. En cinco de las ocho zonas analizadas se alcanza o supera el 5% de rentabilidad que estimamos como mínima para que una inversión en plazas de garaje resulte atractiva. Loranca destaca con un 6,0%, seguida de La Avanzada-La Cueva, con un 5,5%, y Fuenlabrada II-El Molino, con un 5,2%. Por tanto, a diferencia de la vivienda, algunas zonas de Fuenlabrada sí ofrecen una rentabilidad suficiente para considerar atractiva la inversión en plazas de garaje.

En todo caso, antes de recomendar una zona hay que ver qué proporción del parque residencial dispone ya de garaje propio. En barrios construidos en los años 70 y 80 la escasez estructural de plazas puede sostener alquileres y ocupación durante mucho tiempo, mientras que en los desarrollos nuevos —como eventualmente La Pollina— las viviendas probablemente incorporarán aparcamiento, reduciendo la oportunidad para un inversor independiente en garajes.

Por eso, Loranca al 6% no necesariamente será siempre superior a Centro al 5%: el Centro puede disponer de una escasez física de aparcamiento mucho más difícil de corregir, mientras en barrios modernos la oferta privada de plazas suele ser mayor.