Fuenlabrada, una ciudad joven, en altura
Fuenlabrada es un municipio al sur de Madrid, a unos 19 km por carretera, que cuenta con cerca de 195.000 habitantes. La población creció un 14% entre 2000 y 2010 y luego perdió un 2% desde 2010 a 2020. Es una ciudad joven (ver la tabla) y trabajadora con una renta media inferior a la de otros municipios de tamaño similar.
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ALGUNOS DATOS SOBRE LA CIUDAD |
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Indicadores |
Fuenlabrada |
España |
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Paro registrado enero 2021 |
13,9 % |
16,0 % |
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Población mayor 65 años |
10,3 % |
19,3 % |
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Edad mediana de la población |
40,1 |
44 |
|
Tamaño medio hogares |
2,99 |
2,56 |
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Hogares de una persona |
14,7 % |
28 % |
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Fuente: INE – Indicadores urbanos y SEPE. |
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Predomina la tipología de bloques en altura. El 94% de encuestados no tiene intención de mudarse de municipio en el corto-medio plazo. Un 22% de encuestados vive de alquiler y un 74% son propietarios. Si pudieran elegir, el porcentaje de propietarios subiría al 79%.
FUENLABRADA: PRECIO DE LA VIVIENDA USADA €/m2 Y DEL ALQUILER (€/m2 al mes, eje izdo.)
El alquiler ha seguido una senda alcista lenta pero continuada en los últimos años.
Prioridades locales
La encuesta que realizamos a 360 residentes de Fuenlabrada en enero de 2021 muestra que las prioridades para la ciudad son:
- La construcción de más viviendas asequibles (3,8 sobre 5);
- Dar facilidades a la hostelería en la situación actual (3,8);
- Acabar con los problemas de inundaciones en la ciudad (3,7);
- Mejorar el transporte público con Madrid (3,4).
La remodelación del Centro de la ciudad se puntúa con un 2,7 sobre 5 en la escala de prioridades. A ese respecto, el 63% de los encuestados es partidario de peatonalizar las calles del Centro.
Los medios preferidos para desplazarse por el municipio son el coche particular y los taxis o VTC, caminar, utilizar una moto, una bicicleta y, en último lugar, el autobús. También hay un amplio consenso para la construcción de más carriles para bicicletas y patinetes, por la calzada, así como sobre la necesidad de construir más aparcamientos.
El 89% está satisfecho con su vivienda en Fuenlabrada. Quienes no lo están querrían una terraza, un dormitorio más o, algunos, otro baño. Un 6% prevé realizar obras en casa próximamente.
VALORACIÓN DE LAS DOTACIONES DE FUENLABRADA
Porcentaje de quienes las valoran como buenas, regulares o malas.
Valoración de los servicios
La valoración de las dotaciones de Fuenlabrada es más discreta que en otras ciudades. El único notable se lo llevan las dotaciones escolares (7,1 sobre 10), mientras que la sanidad se puntúa con un 6,3, el transporte con 6,1 y la seguridad y la limpieza con 5,7. Entre las peticiones espontáneas al alcalde destacan la mejora de la limpieza en calles y jardines, el arreglo de las calles y algunas medidas de atención social, como la mejora de la atención sanitaria, un punto sensible en estos tiempos.
Barrios favoritos para vivir en Fuenlabrada
La zona con mayores preferencias para residir es la de
Fuenlabrada, una ciudad joven, en altura
Fuenlabrada es un municipio al sur de Madrid, a unos 19 km por carretera, que cuenta con cerca de 195.000 habitantes. La población creció un 14% entre 2000 y 2010 y luego perdió un 2% desde 2010 a 2020. Es una ciudad joven (ver la tabla) y trabajadora con una renta media inferior a la de otros municipios de tamaño similar.
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ALGUNOS DATOS SOBRE LA CIUDAD |
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Indicadores |
Fuenlabrada |
España |
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Paro registrado enero 2021 |
13,9 % |
16,0 % |
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Población mayor 65 años |
10,3 % |
19,3 % |
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Edad mediana de la población |
40,1 |
44 |
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Tamaño medio hogares |
2,99 |
2,56 |
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Hogares de una persona |
14,7 % |
28 % |
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Fuente: INE – Indicadores urbanos y SEPE. |
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Predomina la tipología de bloques en altura. El 94% de encuestados no tiene intención de mudarse de municipio en el corto-medio plazo. Un 22% de encuestados vive de alquiler y un 74% son propietarios. Si pudieran elegir, el porcentaje de propietarios subiría al 79%.
FUENLABRADA: PRECIO DE LA VIVIENDA USADA €/m2 Y DEL ALQUILER (€/m2 al mes, eje izdo.)
El alquiler ha seguido una senda alcista lenta pero continuada en los últimos años.
Prioridades locales
La encuesta que realizamos a 360 residentes de Fuenlabrada en enero de 2021 muestra que las prioridades para la ciudad son:
- La construcción de más viviendas asequibles (3,8 sobre 5);
- Dar facilidades a la hostelería en la situación actual (3,8);
- Acabar con los problemas de inundaciones en la ciudad (3,7);
- Mejorar el transporte público con Madrid (3,4).
La remodelación del Centro de la ciudad se puntúa con un 2,7 sobre 5 en la escala de prioridades. A ese respecto, el 63% de los encuestados es partidario de peatonalizar las calles del Centro.
Los medios preferidos para desplazarse por el municipio son el coche particular y los taxis o VTC, caminar, utilizar una moto, una bicicleta y, en último lugar, el autobús. También hay un amplio consenso para la construcción de más carriles para bicicletas y patinetes, por la calzada, así como sobre la necesidad de construir más aparcamientos.
El 89% está satisfecho con su vivienda en Fuenlabrada. Quienes no lo están querrían una terraza, un dormitorio más o, algunos, otro baño. Un 6% prevé realizar obras en casa próximamente.
VALORACIÓN DE LAS DOTACIONES DE FUENLABRADA
Porcentaje de quienes las valoran como buenas, regulares o malas.
Valoración de los servicios
La valoración de las dotaciones de Fuenlabrada es más discreta que en otras ciudades. El único notable se lo llevan las dotaciones escolares (7,1 sobre 10), mientras que la sanidad se puntúa con un 6,3, el transporte con 6,1 y la seguridad y la limpieza con 5,7. Entre las peticiones espontáneas al alcalde destacan la mejora de la limpieza en calles y jardines, el arreglo de las calles y algunas medidas de atención social, como la mejora de la atención sanitaria, un punto sensible en estos tiempos.
Barrios favoritos para vivir en Fuenlabrada
La zona con mayores preferencias para residir es la de El Naranjo, que gusta al 73% de los encuestados y cuyas dotaciones se valoran ligeramente por encima de la media de la ciudad, aunque las diferencias entre barrios no son muy marcadas. Le sigue la zona de Loranca (68%), el Centro (64%), la Serna (61%), la zona de la Universidad y el hospital (58%).
Las zonas con menores preferencias son el Barrio de la Estación (46%) y el Huerto del Cura (49%).
ZONAS PREFERIDAS PARA VIVIR EN FUENLABRADA
Porcentaje de encuestados a quienes gustaría vivir en cada zona.
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PRECIO, RENTA Y RENTABILIDAD DE LA VIVIENDA EN BARRIOS DE FUENLABRADA |
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Zonas |
Compra (1) |
Alquiler (2) |
Rentabilidad (3) |
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Centro |
137.000 |
717 |
4,0% |
|
La Avanzada – La Cueva |
148.000 |
748 |
3,8% |
|
Fuenlabrada II – El Molino |
147.000 |
747 |
3,8% |
|
El Arroyo – La Fuente |
149.500 |
801 |
4,1% |
|
Loranca |
170.000 |
778 |
3,5% |
|
La Serna |
161.500 |
705 |
3,3% |
|
Huerto del Cura |
165.000 |
645 |
3,0% |
|
Barrio de la Estación |
154.500 |
647 |
3,2% |
|
El Ferial |
146.500 |
765 |
3,9% |
|
El Arroyo |
162.500 |
870 |
4,1% |
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(1) En euros, precios medios estimados de compra tras negociación, para viviendas tipo de 90 m2, salvo en los cuatro últimos barrios, con unos 100 m2. (2) Renta bruta mensual media en euros para alquileres en la zona en viviendas similares. (3) Rentabilidad anual neta estimada antes de impuestos. |
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Precios de vivienda por barrios en Fuenlabrada
La tabla anterior muestra una idea de los precios medios de compra y de alquiler de una vivienda tipo, por zonas, junto con la rentabilidad anual esperada por alquiler. Siempre con referencia a una vivienda usada tipo de unos 90 m2, en buen estado y con ascensor. Existe cierta homogeneidad en las rentas medias del alquiler de vivienda para el conjunto de la ciudad, salvo en la zona de El Arroyo. En precios medios de compra hay mayores diferencias. Los más elevados en euros por m2 se encuentran en Loranca y en La Serna. Los más baratos en El Naranjo y El Ferial.
Las viviendas vacías apenas suponen el 5% del total del parque y las secundarias son solo el 1%. La venta de vivienda en la ciudad ya bajó un 5% en 2019, y en los nueve primeros meses de 2020 volvió a caer un 29%. Este descenso en ventas puede ser la señal de una próxima corrección de precios que aún no se ha plasmado. Los precios medios de la vivienda usada se han recuperado un 45% entre finales de 2015 y finales de 2020. En el difícil 2020 subieron un 6%. Respecto del inicio de 2010, los precios siguen estando un 21% por debajo.
Los alquileres medios han mantenido una senda creciente desde finales de 2014, llegando a subir más de un 40% hasta diciembre de 2020. Y la tendencia alcista se mantenía hasta febrero de 2021.
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PRECIO, RENTA Y RENTABILIDAD DE GARAJES EN FUENLABRADA |
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Zonas |
Compra (1) |
Alquiler (2) |
Rentabilidad (3) |
|
Centro |
13.000 |
62 |
4,1% |
|
La Avanzada – La Cueva |
14.000 |
68 |
4,2% |
|
Fuenlabrada II – El Molino |
11.500 |
50 |
3,8% |
|
El Arroyo – La Fuente |
12.000 |
45 |
3,2% |
|
La Serna |
14.000 |
60 |
3,7% |
|
Universidad – Hospital |
11.500 |
50 |
3,7% |
|
El Naranjo |
10.500 |
63 |
5,2% |
|
Huerto del Cura |
13.000 |
63 |
4,1% |
|
El Arroyo |
12.000 |
54 |
3,8% |
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(1) En euros, precio medio estimado de compra de una plaza, tras negociación. (2) Renta bruta mensual media en euros para alquileres de garaje en la zona. (3) Rentabilidad anual neta estimada antes de impuestos. |
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Plazas de garaje
Hasta un 16% de encuestados en la ciudad dijo necesitar una plaza de garaje. Un 8% piensa adquirirla en los próximos años y otro 5% quiere alquilarla. Los precios de venta de plazas de garaje oscilan entre 14.000 €/plaza de La Serna a los 10.500 de El Naranjo. No se observa una gran diferencia de precio entre los barrios con plazas más caras y los de las más baratas. Los alquileres de plazas de garaje de los barrios de los que hemos conseguido datos oscilan entre los 45 €/mes del barrio de El Arroyo-La Fuente a los 68 €/mes del barrio de la Avanzada-La Cueva. Tampoco se observa una gran diferencia de precio entre ellos.
Con la perspectiva del inversor estimamos interesantes las plazas que puedan aportar rentabilidades superiores al 3,1% anual. Las 9 zonas analizadas ofrecen una rentabilidad superior a ese objetivo. Recuerde que se trata de valores medios; los precios de los garajes varían incluso dentro de la misma calle y, más en el entorno económico actual, hay que extremar la prudencia y seleccionar una a una las plazas de garaje donde pensemos invertir.
Locales comerciales
La siguiente tabla muestra precios medios para locales comerciales en alquiler de unos 100 m2. Son valores medios obtenidos a veces de escasas muestras, no siempre del todo homogéneas, que deben tomarse como una referencia. Las mayores rentabilidades no están siempre en zonas centrales. El riesgo actual nos lleva a no aconsejar la compra ahora de este tipo de locales, ya que prevemos mayores bajadas de precios.
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LOCALES COMERCIALES DE FUENLABRADA |
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Barrio |
Compra €/m2 |
Alquiler € al mes |
Rentabilidad anual |
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Centro |
113.500 |
642 |
4,3% |
|
La Avanzada |
113.500 |
642 |
4,3% |
|
Fuenlabrada II |
123.500 |
625 |
3,8% |
|
La Serna |
110.000 |
767 |
5,3% |
|
El Naranjo |
92.000 |
750 |
6,2% |
|
El Arroyo |
135.000 |
742 |
4,2% |
Conclusión y consejos
Con criterios económicos, valorando el riesgo y las alternativas actuales, pensamos que para que la compra de una vivienda resulte interesante su rentabilidad anual por alquiler debería ser superior al 4,6%. A los precios actuales, todos los barrios de Fuenlabrada aparecen como caros o muy caros. Si obtuviéramos un descuento del 10% sobre los precios antes indicados, aparecerían como correctos los barrios de Centro, El Arroyo-La Fuente, El Ferial y El Arroyo. Esperamos caídas de precios en los próximos trimestres, no recomendamos comprar por el momento.
En plazas de garaje todas las zonas ofrecen rentabilidades estimadas por encima del mínimo que exigimos a este tipo de inversión.