Comprar en Córdoba es asequible y el alquiler no tiene topes legales, pero ninguna zona alcanza el 7,5 % de rentabilidad neta que compensaría la inversión: la mejor llega al 6,1 %. En garajes, ninguna supera el 5 %. Además, la compra sube mucho más deprisa que el alquiler (un 12 % frente a un 5,2 % en el último año), de modo que las rentabilidades se comprimen.
Vivienda: el alquiler apenas cambia entre barrios; cambia el precio
Para la vivienda tipo (usada, de unos 90 m2, en buen estado y con ascensor) el precio medio estimado de compra va de 113.000 € en Periurbano oeste a 218.500 € en Centro-Casco Histórico, casi el doble. El alquiler, en cambio, apenas varía: de 815 a 914 € al mes. Por eso la rentabilidad neta, antes de impuestos, depende sobre todo del precio de compra y va del 3,2 % al 6,1 %. Ninguna zona llega al 7,5 % que fijamos como objetivo (tasa libre de riesgo del 4 % más una prima de riesgo de 3,5 puntos).
Sin tope de rentas. Córdoba no es zona tensionada y el ayuntamiento ha descartado pedirlo, al menos por ahora. En octubre de 2026 aprobó un plan de vivienda con un 50 % de VPO en las nuevas promociones.
| Zonas | Compra (€) | Alquiler (€) | Rentab. neta |
|---|---|---|---|
| Periurbano oeste | 113.000 | 855 | 6,1 % |
| Fuensanta-Zona Arcángel | 133.000 | 914 | 5,6 % |
| Santa Rosa-Valdeolleros | 157.500 | 901 | 4,6 % |
| Ciudad Jardín | 169.000 | 847 | 4,1 % |
| Noreña-Figueroa | 176.500 | 865 | 4,0 % |
| Zoco-Poniente-Vistalegre | 179.000 | 864 | 3,9 % |
| Brillante-Trassierra-Naranjo | 182.500 | 852 |
Comprar en Córdoba es asequible y el alquiler no tiene topes legales, pero ninguna zona alcanza el 7,5 % de rentabilidad neta que compensaría la inversión: la mejor llega al 6,1 %. En garajes, ninguna supera el 5 %. Además, la compra sube mucho más deprisa que el alquiler (un 12 % frente a un 5,2 % en el último año), de modo que las rentabilidades se comprimen.
Vivienda: el alquiler apenas cambia entre barrios; cambia el precio
Para la vivienda tipo (usada, de unos 90 m2, en buen estado y con ascensor) el precio medio estimado de compra va de 113.000 € en Periurbano oeste a 218.500 € en Centro-Casco Histórico, casi el doble. El alquiler, en cambio, apenas varía: de 815 a 914 € al mes. Por eso la rentabilidad neta, antes de impuestos, depende sobre todo del precio de compra y va del 3,2 % al 6,1 %. Ninguna zona llega al 7,5 % que fijamos como objetivo (tasa libre de riesgo del 4 % más una prima de riesgo de 3,5 puntos).
Sin tope de rentas. Córdoba no es zona tensionada y el ayuntamiento ha descartado pedirlo, al menos por ahora. En octubre de 2026 aprobó un plan de vivienda con un 50 % de VPO en las nuevas promociones.
| Zonas | Compra (€) | Alquiler (€) | Rentab. neta |
|---|---|---|---|
| Periurbano oeste | 113.000 | 855 | 6,1 % |
| Fuensanta-Zona Arcángel | 133.000 | 914 | 5,6 % |
| Santa Rosa-Valdeolleros | 157.500 | 901 | 4,6 % |
| Ciudad Jardín | 169.000 | 847 | 4,1 % |
| Noreña-Figueroa | 176.500 | 865 | 4,0 % |
| Zoco-Poniente-Vistalegre | 179.000 | 864 | 3,9 % |
| Brillante-Trassierra-Naranjo | 182.500 | 852 | 3,8 % |
| Levante-Lepanto-Fátima | 179.000 | 815 | 3,7 % |
| Centro-Casco Histórico | 218.500 | 861 | 3,2 % |
| Compra: precio medio estimado tras negociación, vivienda usada tipo de 90 m². Alquiler: renta bruta mensual media en alquileres nuevos de viviendas similares. Rentab. neta: anual estimada, antes de impuestos. Elaboración propia. | |||
Barrio a barrio: qué conviene mirar
Periurbano oeste (6,1 %) reúne el precio más bajo y la mayor rentabilidad, pero es un ámbito extenso y heterogéneo: una media zonal no describe por igual todas sus viviendas, por lo que hay que precisar el núcleo, los accesos, los servicios y la facilidad de reventa.
Fuensanta-Zona Arcángel (5,6 %) es la otra zona que merece estudio. Su alquiler de 914 € es el más alto de la muestra, aunque la diferencia con el resto es pequeña.
Santa Rosa-Valdeolleros (4,6 %) y Ciudad Jardín (4,1 %) quedan en una posición intermedia; Noreña-Figueroa, Zoco-Poniente-Vistalegre, Brillante-Trassierra-Naranjo y Levante-Lepanto-Fátima rinden entre el 3,7 % y el 4,0 %. Centro-Casco Histórico (3,2 %) es la zona más cara y la menos rentable: allí hay que revisar la protección patrimonial, las obras del edificio, la accesibilidad y el coste de rehabilitación. Y la vía del alquiler turístico, en principio más rentable, está cerrada a corto plazo: desde 2025 rige una moratoria de tres años para nuevas licencias de viviendas de uso turístico en los distritos Centro y Sur.
Compraventas estancadas, precios y alquileres al alza
Según el Ministerio, en Córdoba capital se registraron 5.630 compraventas de vivienda en 2025, solo un 0,5 % más que las 5.601 de 2024, y 2.738 en el primer semestre de 2026: la actividad se mantiene estable, sin repunte.
El precio tasado de la vivienda usada de más de cinco años llegó a 1.744 €/m² en el segundo trimestre de 2026, un 12 % más que un año antes y un 31 % más que los 1.336 €/m² del segundo trimestre de 2022.
El alquiler anunciado alcanzó los 9,6 €/m² en septiembre de 2026 (Idealista): un 5,5 % más que un año antes y un 28 % más que los 7,5 €/m² de 2022. En cuatro años, compra y alquiler han subido casi a la par; en el último, la compra ha subido más del doble que el alquiler.
COMPRAVENTAS DE VIVIENDA EN CÓRDOBA (N.º POR AÑO)
Fuente: Ministerio
PRECIO DE VENTA Y DE ALQUILER EN CÓRDOBA (€/M²)
Fuente: Ministerio y portal Idealista
Menos habitantes, más mayores y con menos renta
La población de Córdoba ha experimentado un ligero descenso en la última década y se sitúa en 324.159 habitantes en 2025 (INE). Desde 2015, el municipio ha perdido alrededor del 1,5 % de su población. Presenta un perfil demográfico más envejecido que el conjunto de España (47,9 años de edad media frente a 45,8; el 21,3 % de la población supera los 65 años), una tasa de desempleo superior (15,8 % frente al 10,0 %) y una renta neta media anual del hogar un 6,8 % inferior (37.825 € frente a 40.605 €).
Es una demanda contenida: solo el 10,8 % de las viviendas principales está alquilado (16,1 % en España), por lo que el alquiler es un mercado pequeño, y las viviendas vacías son el 6,2 % (14,4 % en España). Un alquiler medio de 90 m² (unos 864 € al mes) supone cerca del 27 % de la renta media del hogar: asumible, pero con poco margen para subidas.
| Indicadores Urbanos | Córdoba | España |
|---|---|---|
| Edad mediana | 47,9 años | 45,8 años |
| Población mayor de 65 | 21,3 % | 20,7 % |
| Viviendas vacías | 6,2 % | 14,4 % |
| Hogares unipersonales | 28,4 % | 29,1 % |
| Viviendas en alquiler | 10,8 % | 16,1 % |
| Renta neta media anual del hogar 2024 | 37.825 € | 40.605 € |
| Desempleo | 15,8 % | 10,0 % |
Nueva oferta: qué viene y qué aún no es vivienda
Los presupuestos municipales de 2026 prevén que Vimcorsa destine 12,4 millones de euros a actuaciones sobre 948 viviendas protegidas: 759 de venta (en ámbitos como Fátima, Campo de la Verdad, San Rafael de la Albaida y O-4) y 189 de alquiler (en Villarrubia, Fátima y Pretorio). El Plan Vives prevé, a más largo plazo, más de 700 viviendas para jóvenes. Son previsiones municipales, no viviendas terminadas ni comercializadas en 2026.
En abril de 2026 se aprobó definitivamente el proyecto de urbanización de Ciudad Jardín de Poniente 2 (PP O-2), y en Huerta Santa Isabel Oeste (O-4) se tramita un equipamiento comercial con aparcamiento. Pueden cambiar la oferta residencial y la movilidad de su entorno, pero su efecto en precios dependerá del ritmo real de obras y entregas. La reserva del 50 % de VPO que prevé el plan municipal de octubre de 2026 (frente al 30 % habitual) puede limitar la vivienda libre en nuevas promociones. Para el comprador cuentan la fase administrativa, la financiación, el inicio de obra y las entregas verificadas, no la capacidad potencial anunciada.
Garajes: ninguna zona llega al 5 %
Una plaza exige menos desembolso inicial que una vivienda (de 11.000 a 28.000 €), lo que permite diversificar la inversión, pero los gastos y la rotación pueden recortar sensiblemente el rendimiento. La rentabilidad neta media estimada de los garajes va del 3,0 % de Centro-Casco Histórico al 4,9 % de Fuensanta-Zona Arcángel: ninguna alcanza el umbral del 5 %.
Tras Fuensanta-Zona Arcángel (4,9 %) se sitúan Brillante-Trassierra-Naranjo (4,4 %) y Sector Sur-Santa Cruz (4,3 %). Los precios de compra son muy desiguales (11.000 € en Sector Sur-Santa Cruz y 28.000 € en el Centro), pero la renta varía menos: de 55 € mensuales en Sector Sur-Santa Cruz a 98 € en Santa Rosa-Valdeolleros. Por eso el Centro, con 97 € de renta sobre 28.000 € de compra, es la peor opción.
La competencia de nuevas plazas, como las del equipamiento previsto en O-4, puede afectar a un ámbito muy concreto, sin que permita anticipar un descenso general de las rentas. Antes de comprar, verifique dimensiones útiles, rampa, gastos de comunidad, IBI, facilidad de acceso y demanda efectiva de vecinos sin plaza propia.
| Zonas | Compra (€) | Alquiler (€) | Rentab. neta |
|---|---|---|---|
| Fuensanta-Zona Arcángel | 14.000 | 80 | 4,9 % |
| Brillante-Trassierra-Naranjo | 18.000 | 92 | 4,4 % |
| Sector sur-Santa Cruz | 11.000 | 55 | 4,3 % |
| Santa Rosa-Valdeolleros | 20.500 | 98 | 4,2 % |
| Noreña-Figueroa | 15.000 | 68 | 3,9 % |
| Ciudad Jardín | 20.000 | 87 | 3,8 % |
| Zoco-Poniente-Vistalegre | 18.500 | 78 | 3,7 % |
| Centro-Casco Histórico | 28.000 | 97 | 3,0 % |
| Compra: precio medio estimado tras negociación, plaza de garaje tipo. Alquiler: renta bruta mensual media en alquileres similares. Rentab. neta: anual estimada, antes de impuestos. Elaboración propia. | |||
Qué haría un inversor prudente
Para vivienda habitual, Periurbano oeste y Fuensanta-Zona Arcángel tienen los precios medios más bajos de la muestra, pero exigen comprobar microubicación, edificio, transporte y posibles reformas.
Para invertir en vivienda, esas mismas zonas muestran las mejores cifras (6,1 % y 5,6 %), aunque no alcanzan el 7,5 % objetivo. No hay topes de renta, pero la demanda en Córdoba es contenida. No cuente con la revalorización para cuadrar la operación.
En garajes, no recomendamos comprar basándose en la rentabilidad media del barrio: ninguna zona supera el 5 %. Solo merece estudiarse una plaza concreta cuyo alquiler verificable y gastos dejen margen, y cuya demanda de aparcamiento sea estable.
Antes de ofertar. Calcule con la renta real de contratos comparables, no con la de los anuncios, y tenga en cuenta el IRPF.
Para los contratos celebrados a partir del 2 de diciembre de 2026, se aplica un nuevo sistema de reducciones del rendimiento neto del alquiler en el IRPF, con porcentajes que oscilan entre el 15 % y el 100 % según la evolución de la renta respecto al contrato anterior, su relación con el índice de referencia y otras circunstancias previstas legalmente. El régimen reduce los incentivos fiscales cuando se producen incrementos significativos de renta.
