¿Dónde es más barato comprar una vivienda en Barcelona? ¿Y más caro?

Contenido elaborado en junio de 2023 por el equipo técnico de OCU a partir del estudio de mercado y de la aplicación de metodología propia para valorar los inmuebles desde un criterio de prudencia inversora.

Escalada de precios

Barcelona sigue encareciéndose, tanto para quien decida comprar una vivienda como quien prefiera –o no tenga otra opción- el alquiler. Por un lado, los precios de venta han escalado de forma más paulatina y constante en los últimos años, registrando una subida del 18,6%en el último lustro y del 1,7% en el último año según el Ministerio de Transportes (a fecha de marzo 2023). En cambio, los alquileres han sufrido algún que otro altibajo debido a las regulaciones aplicadas en 2020, pero estos se recuperaron con fuerza y, según Idealista, en el último año han crecido un 16,6% (en mayo de 2023).

EVOLUCIÓN DEL PRECIO DE VENTA DE VIVIENDA EN BARCELONA (€/m²)

Fuente: Ministerio de Transportes e Idealista.

Barrios cerca de doblar su precio

Según nuestros estudios de mercado, las subidas han sido mucho más verticales en algunos barrios. Teniendo en cuenta que recopilamos datos de muestras concretas (pisos de 90 m2, en buen estado y con ascensor), hay zonas donde los precios de venta se han disparado hasta un 30% de media. Es el caso de la zona de La Prosperitat, a la que le siguen Porta (29%), El Putget i Farró (28%) o El Besos (25%), donde los alquileres han crecido hasta un 53% en tan solo un año.

Por otro lado, también hay barrios que se han abaratado, llegando a caer sus precios de venta hasta un 20% en Sant Pere Santa Caterina y de un 14% o un 12% en Hastafrancs y La Antiga Esquerra de l´Eixample, respectivamente.

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Las viviendas en Barcelona

Actualmente, con precios de mayo de 2023, los precios de venta de las viviendas de Barcelona se mueven entre los 243.000 euros en Sant Martí de Provencals y los 580.750 euros de La Dreta de l´Eixample, una horquilla de más de 330.000 euros. Entre los más baratos, además del ya mencionado Sant Martí de Provencals, se encuentran La Bordeta (248.000 euros), La Prosperitat (255.000 euros) y Vilapicina i la Torre Llobeta (259.750 euros). Ninguno de ellos presenta una oportunidad de inversión a nuestros ojos, que creemos que el mercado de la vivienda está caro y debería, al menos, ofrecer un 8% de rentabilidad anual para ser interesante (vea rentabilidades en la tabla). Entre los más caros, lidera la lista La Dreta de l´Eixample (580.750 euros), seguido por Sant Pere Santa Caterina (519.250 euros) y Sant Gervasi La Bonanova (516.000 euros)

Tabla de barrios con precios para la vivienda

Para cada barrio se indica:

- el precio medio actual de venta del inmueble, estimado tras negociar con el vendedor;

- la renta mensual media para alquiler;

- la rentabilidad anual que ofrece dicho alquiler para quien adquiera una vivienda con intención de arrendarla;

- Una indicación sobre el precio máximo que debería pagar en caso de compra, para preservar una rentabilidad descontada del 8% anual. El cálculo tiene en cuenta los gastos de compra.