Badalona combina proximidad a Barcelona, demanda de vivienda y nuevos desarrollos urbanísticos. Sin embargo, al ser una zona tensionada, la rentabilidad del alquiler depende de la renta máxima que permite la ley, no de los precios anunciados. La escasez de viviendas disponibles dificulta las comparaciones entre barrios y obliga a analizar cada operación con prudencia. En comparación, los garajes ofrecen más oportunidades para alcanzar la rentabilidad objetivo.
Cuánto alquiler se puede cobrar
Zona tensionada. Badalona sigue declarada zona de mercado residencial tensionado (la resolución TER/3739/2026, de 16 de octubre, prorrogó la declaración). En un contrato nuevo, la renta no puede superar la última vigente en los cinco años anteriores, ya actualizada. Si el propietario es gran tenedor (en zona tensionada el umbral puede bajar a cinco viviendas; los garajes no cuentan), se aplica además el índice estatal de referencia y rige el límite más bajo. Ese índice también puede limitar la renta de viviendas sin contrato en los últimos cinco años.
Lo que dicen los datos. En 2025 se depositaron en INCASÒL 2.577 contratos de alquiler residencial (un 3,3 % menos que en 2024), con una renta media de 964,67 € al mes. No son anuncios ni viviendas necesariamente equivalentes a las de nuestra muestra, pero las rentas de las tablas (de 1.846 a 2.510 €) multiplican esa media por 1,9 a 2,6: están obtenidas a partir de anuncios, úselas como techo, no como previsión.
Oferta escasa. Como en otros grandes municipios catalanes, salen tan pocos alquileres nuevos que en seis barrios no hay muestras para estimar rentas. En teoría eso podría atraer a propietarios, pero los límites de renta y la incertidumbre sobre la duración de los contratos reducen el atractivo.
Barrio a barrio: qué conviene mirar
| Zonas | Compra (€) | Alquiler (€) | Rentab. neta |
|---|---|---|---|
| Gorg-Progrés | 305.500 | 1.855 | 4,9 % |
| Port * | 457.500 | 3.240 | 5,7 % |
| Llefià-Sant Roc-Artigues | 251.000 |
Badalona combina proximidad a Barcelona, demanda de vivienda y nuevos desarrollos urbanísticos. Sin embargo, al ser una zona tensionada, la rentabilidad del alquiler depende de la renta máxima que permite la ley, no de los precios anunciados. La escasez de viviendas disponibles dificulta las comparaciones entre barrios y obliga a analizar cada operación con prudencia. En comparación, los garajes ofrecen más oportunidades para alcanzar la rentabilidad objetivo.
Cuánto alquiler se puede cobrar
Zona tensionada. Badalona sigue declarada zona de mercado residencial tensionado (la resolución TER/3739/2026, de 16 de octubre, prorrogó la declaración). En un contrato nuevo, la renta no puede superar la última vigente en los cinco años anteriores, ya actualizada. Si el propietario es gran tenedor (en zona tensionada el umbral puede bajar a cinco viviendas; los garajes no cuentan), se aplica además el índice estatal de referencia y rige el límite más bajo. Ese índice también puede limitar la renta de viviendas sin contrato en los últimos cinco años.
Lo que dicen los datos. En 2025 se depositaron en INCASÒL 2.577 contratos de alquiler residencial (un 3,3 % menos que en 2024), con una renta media de 964,67 € al mes. No son anuncios ni viviendas necesariamente equivalentes a las de nuestra muestra, pero las rentas de las tablas (de 1.846 a 2.510 €) multiplican esa media por 1,9 a 2,6: están obtenidas a partir de anuncios, úselas como techo, no como previsión.
Oferta escasa. Como en otros grandes municipios catalanes, salen tan pocos alquileres nuevos que en seis barrios no hay muestras para estimar rentas. En teoría eso podría atraer a propietarios, pero los límites de renta y la incertidumbre sobre la duración de los contratos reducen el atractivo.
Barrio a barrio: qué conviene mirar
| Zonas | Compra (€) | Alquiler (€) | Rentab. neta |
|---|---|---|---|
| Gorg-Progrés | 305.500 | 1.855 | 4,9 % |
| Port * | 457.500 | 3.240 | 5,7 % |
| Llefià-Sant Roc-Artigues | 251.000 | - | n.d. |
| Bufalà | 273.000 | - | n.d. |
| Casagemes-Canyadó | 378.000 | - | n.d. |
| Centre | 369.500 | - | n.d. |
| La Morera | 369.500 | - | n.d. |
| La Salut-Lloreda-Sistrells | 303.500 | - | n.d. |
| Montigalà-Sant Crist | 257.500 | - | n.d. |
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Compra: precio medio estimado tras negociación, vivienda usada tipo de 90 m². Alquiler: renta bruta mensual media en alquileres nuevos de viviendas similares. Rentab. neta: anual estimada, antes de impuestos. n.d.: sin datos de alquiler suficientes. Elaboración propia. * Tanto en venta como alquiler corresponden a viviendas con vistas al mar, situadas en urbanizaciones con garaje incluido y piscina. |
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Alquiler de temporada en Port
En Port, el alquiler de temporada presenta una renta mensual anunciada de 2.489 €, frente a los 3.240 € de la muestra de alquiler residencial de larga duración. Con un precio de compra medio de 457.459 €, la rentabilidad estimada del alquiler de temporada es del 4,1 %. Aunque esta modalidad puede ofrecer ingresos mensuales interesantes, también puede implicar más meses sin alquilar que el alquiler de larga estancia, especialmente entre temporadas turísticas. Por ello, para calcular la rentabilidad, estimamos que la vivienda estará sin alquilar el 30 % del año, un porcentaje superior al 25 % que consideramos para una vivienda habitual. Esta diferencia reduce los ingresos anuales previstos y permite reflejar mejor el efecto de los periodos sin inquilinos en la rentabilidad final.
¿A qué precio merece la pena comprar?
Que una familia pueda pagar una vivienda no significa que sea rentable para un arrendador. Calculamos el precio máximo razonable para esperar una rentabilidad neta del 7,5 %: tasa libre de riesgo del 4 % más una prima de 3,5 puntos, un 12 % adicional por gastos de compra (notaría, registro, tasación e impuestos) y ajustes por desocupación y otros costes. Los precios de mercado superan ese valor razonable, en distinta medida según la zona: conviene negociar y rehacer las cuentas con los gastos reales y un escenario de alquiler prudente, dentro del límite legal.
Impuestos. Las rentabilidades de las tablas son anteriores al IRPF. Según el RDL 29/2026, los contratos firmados desde el 2 de diciembre de 2026 podrán reducir el rendimiento neto declarado desde un 15 % (si la renta sube más de un 20 % sobre el contrato anterior) hasta un 100 % (si queda por debajo del límite del índice de referencia). Cumplir el tope, por tanto, compensa fiscalmente. Los grandes tenedores quedan fuera de las reducciones principales.
Compraventas y precios al alza, alquiler a la baja
Badalona registró 3.348 compraventas de vivienda en 2025, +27% frente a 2.639 en 2024, y 1.624 en el primer semestre de 2026: el mercado sigue activo tras la moderación de 2023.
El precio tasado de la vivienda usada de más de cinco años llegó a 2.769 €/m² en el segundo trimestre de 2026 (Ministerio), un 12,7 % más que un año antes. La vivienda libre en conjunto (2.824 €/m²) acumula un 35,9 % en cinco años.
El alquiler se ha enfriado por las limitaciones: el precio anunciado fue de 16,2 €/m² en septiembre de 2026 (Idealista), un 6,4 % menos que los 17,3 €/m² de un año antes, aunque subió un 3,2 % en los tres meses previos. Frente a los 11,2 €/m² de diciembre de 2021 sigue un 44 % más alto. Con precios de oferta (16,2 €/m² de alquiler y 2.695 €/m² de compra) la rentabilidad bruta media ronda el 7,2 %, antes de gastos e impuestos: ya por debajo del 7,5 % neto que exigimos.
COMPRAVENTAS DE VIVIENDA EN BADALONA (N.º POR AÑO)
Fuente:Ministerio
PRECIO DE VENTA Y DE ALQUILER EN BADALONA (€/M²)
Fuente: Ministerio y portal Idealista
Población en crecimiento y perfil familiar
Badalona alcanzó 230.642 habitantes el 1 de enero de 2025, frente a 226.219 un año antes (+2,0 %), según Idescat a partir del Censo anual del INE. Más población apoya la demanda, pero no basta para anticipar precios: cuentan también la creación de hogares, el tamaño de las viviendas, la capacidad de pago y el ritmo real de entrega de promociones.
El perfil es algo más joven y familiar que el español medio (menos hogares unipersonales), con renta del hogar similar a la media y paro algo inferior. Una de cada cinco viviendas principales está alquilada (20,4 %, frente al 16,1 % nacional), pero los 2.577 contratos depositados en 2025 equivalen solo al 15 % de ese parque: rotan pocas viviendas.
| Badalona | España | |
|---|---|---|
| Edad mediana | 45,5 años | 45,8 años |
| Población mayor de 65 | 19,9 % | 20,7 % |
| Viviendas vacías | 8,4 % | 14,4 % |
| Hogares unipersonales | 24,1 % | 29,1 % |
| Viviendas en alquiler | 20,4 % | 16,1 % |
| Renta neta media anual del hogar | 40.993 € | 40.605 € |
| Desempleo | 9,8 % | 10,0 % |
Proyectos que pueden cambiar barrios
Gorg y el canal del puerto: potencial, con retrasos. La transformación del frente del puerto y del Gorg puede mejorar el espacio público y el atractivo residencial, pero su calendario es incierto. En octubre de 2026 estaba adjudicada la redacción del proyecto modificado del viaducto del canal, tras paralizarse las obras en junio por ajustes técnicos. El ayuntamiento preveía retomarlas entre finales de 2026 y verano de 2027, sin fecha de finalización garantizada. No conviene pagar hoy una prima como si el canal ya estuviera terminado.
L’Estrella y Sant Crist: más viviendas y regeneración. El Consorcio AREs Badalona contempla en L’Estrella 339 viviendas (170 protegidas y 169 libres), además de zonas verdes y equipamientos. En Sant Crist el planeamiento recoge 176 viviendas protegidas, aún en revisión; en octubre de 2025 se aprobó el proyecto de expropiación. Es capacidad urbanística y trámites, no entregas con fecha: podría aumentar la oferta y transformar el entorno, con efectos variables en precios y demanda.
Tres Xemeneies: competencia futura en el litoral. Su plan director, aprobado en 2023, abarca sobre todo Sant Adrià de Besòs y llega al límite con La Mora, en Badalona. Puede competir con promociones litorales de Badalona, pero no es oferta inmediata: hay que distinguir planeamiento aprobado, urbanización ejecutada y viviendas realmente comercializadas.
La alternativa vecina: no todo es más barato
En septiembre de 2026, los precios de oferta en Idealista eran de 2.695 €/m² en Badalona y de 3.071 en Sant Adrià de Besòs, que no resulta más barato. Santa Coloma de Gramenet (2.461 €/m² en agosto) sí queda por debajo, con grandes diferencias entre barrios: en Fondo o El Raval los importes son menores, pero hay que cotejar antigüedad, superficie, conservación, transporte y potencial de alquiler. Son anuncios, no precios cerrados.
Garajes: seis zonas superan el 5 %
La rentabilidad neta estimada de una plaza va del 3,2 % de Casagemes-Canyadó al 6,7 % de Centre. Seis de las ocho zonas con datos superan el umbral orientativo del 5 % que aplicamos a los garajes, donde el riesgo es menor que en vivienda. Además, la inversión inicial es mucho menor (de 13.000 a 24.500 €) y, en principio, el alquiler de una plaza independiente no está sujeto a los topes de renta de vivienda.
Antes de comprar, verifique acceso, dimensiones útiles, gastos comunitarios, impuestos, mantenimiento y alternativas de estacionamiento público o privado. Pregunte también por el riesgo de inundación en sótanos: en diciembre de 2025 las lluvias anegaron calles de Badalona y cerraron la estación de metro de Gorg.
| Zonas | Compra (€) | Alquiler (€) | Rentab. neta |
|---|---|---|---|
| Centre | 18.000 | 139 | 6,7 % |
| Gorg-Progrés | 14.000 | 98 | 6,0 % |
| La Salut-Lloreda-Sistrells | 13.000 | 88 | 5,9 % |
| Montigalà-Sant Crist | 14.000 | 95 | 5,9 % |
| Llefià-Sant Roc-Artigues | 13.500 | 90 | 5,8 % |
| Bufalà | 16.500 | 100 | 5,3 % |
| Port | 24.000 | 106 | 3,8 % |
| Casagemes-Canyadó | 24.500 | 90 | 3,2 % |
| Compra: precio medio estimado tras negociación, plaza de garaje tipo. Alquiler: renta bruta mensual media en alquileres similares. Rentabilidad neta anual estimada, antes de impuestos. Elaboración propia. | |||
Qué haría un inversor prudente
En el momento actual no aconsejamos la compra de vivienda para su puesta en alquiler en Badalona, a los precios medios encontrados. Para comprar vivienda y alquilarla a largo plazo, no decidiríamos por la expectativa de revalorización. En Gorg-Progrés, con una rentabilidad estimada del 4,9 %, la operación queda por debajo del objetivo del 7,5 %. En Port, aunque la rentabilidad estimada del alquiler residencial alcanza el 5,7 %, la muestra de larga duración es de solo dos viviendas y ambas tienen vistas al mar, por lo que conviene ser prudente al extrapolar el resultado. En el alquiler de temporada de Port, la rentabilidad estimada es del 4,1 %. Exija un margen frente a vacantes, reparaciones, impagos, costes fiscales y obras del edificio.
En garajes, las estimaciones se acercan más al objetivo del 5 % en varios barrios, aunque deben comprobarse plaza a plaza. El pequeño inversor debería priorizar una rentabilidad neta comprobable desde el primer año, sin añadir plusvalías hipotéticas.
Antes de ofertar. Pida el certificado de referencia de precios de alquiler del Ministerio de Vivienda para el inmueble concreto, revise el historial de rentas de los últimos cinco años y calcule con la renta legal, no con la de los anuncios.
