¿Qué es una casa prefabricada?
Si usted tiene una parcela y se plantea construir una vivienda habrá oído hablar de casas prefabricadas. Son viviendas cuyo sistema de construcción o parte de él se produce en una fábrica antes de llegar al punto de instalación. Empezaron como una solución práctica y económica para casas de invitados, de fin de semana o en campings, con la posibilidad añadida de movilidad si fuera necesario, pero su destino y uso se ha extendido a la vivienda habitual. La carestía de precios en la ciudad y el deseo de vivir rodeados de naturaleza lejos del bullicio y la contaminación, hacen que muchos se interesen por esta solución. La oferta es ahora variada, disponible en grandes almacenes y en tiendas online. Casas con estancias acogedoras y funcionales, y con diferentes diseños: de madera de estilo americano o nórdico, modulares, o en forma de cubo totalmente diáfanas y llenas de ventanales. Algunas entran fácil por los ojos.
Pero, ¿hay ventajas en el precio? Hemos pedido presupuestos para comparar, vea más adelante.
Casa prefabricada vs. tradicional
La prefabricación sigue siendo hoy un fenómeno minoritario en el mercado inmobiliario español, a diferencia de otros países como Francia o Rusia que desde hace décadas practican esta tendencia, incluso para bloques de viviendas con altura. Hay desconocimiento acerca de su estabilidad y durabilidad en el tiempo. Repasamos sus pros y sus contras.
Una de sus principales ventajas es el tiempo de disposición, mucho menor que el de la construcción tradicional. En el caso de las casas de madera es de uno a dos meses y medio aproximadamente, y para las de hormigón una media de cuatro-ocho meses, dependiendo del tamaño, ubicación, etc. Plazo inferior a la vivienda de toda la vida, que ronda los 18-24 meses. Además, la casa prefabricada presenta una terminación con mejores acabados porque se ha elaborado con procesos industriales y no por un operario manual. El coste de su producción es más reducido, lo que no siempre se traduce en un precio más bajo para el comprador final. El impacto ambiental de una casa de este tipo es menor, ya que su construcción es industrial, se optimizan los materiales y la energía, y por tanto se minimizan los residuos. De ahí que la mayoría cuenten con la calificación energética tipo A.
Por otro lado, en casas prefabricadas hay menos donde elegir. Existe un catálogo de modelos preestablecidos al que ceñirse, y por tanto limitan la libertad de elección. Sin mucho margen para cambios de última hora ya que trabajan con elementos de construcción voluminosos, lo que implica una estricta planificación previa en las decisiones de diseño.
Materiales de casas prefabricadas: más allá de la madera
La madera es más resistente de lo que se piensa, pero este material sigue siendo inusual en la construcción de viviendas prefabricadas en España. Aquí es una materia prima cara y escasa, a diferencia de otras zonas como Norteamérica, donde es más barata y frecuente en toda construcción. Además, hay temor por el riesgo de incendio o de plagas de termitas y otros insectos. Sin embargo, esto no debe ser una preocupación hoy, porque la mayoría de las maderas actuales van protegidas con elementos resistentes al fuego, tratamientos ignífugos, además de ser recubiertas en algunos casos con aislamientos para cumplir con la normativa CTE (Código Técnico de la Edificación). Las planchas llegan tratadas con fungicidas y otros elementos de protección y basta aplicar periódicamente algún barniz específico para asegurar su protección y durabilidad. Eso sí, si opta por la madera, hay que evitar mezclar e incorporar otros materiales en su estructura como los tabiques de ladrillo, porque las dilataciones son distintas y la aparición de grietas estaría garantizada.
Las casas prefabricadas de hormigón son más duraderas y con mejor conservación. También las hay de tipo modular, que vienen listas para montar de fábrica. Sus materiales se han multiplicado en los últimos años (acero, PVC) y ofrecen una enorme variedad. De hecho, los módulos, cuyas estructuras están formadas por marcos metálicos estandarizados y cerrados por paneles perfectamente encajables en los huecos, se están extendiendo en la construcción ordinaria de bloques de pisos y de unifamiliares.
Cuánto cuesta una casa prefabricada
Solicitamos varios presupuestos para una vivienda prefabricada unifamiliar de 250 m2 y su instalación en un terreno llano de unos 1.000 m2 ubicada en el municipio
¿Qué es una casa prefabricada?
Si usted tiene una parcela y se plantea construir una vivienda habrá oído hablar de casas prefabricadas. Son viviendas cuyo sistema de construcción o parte de él se produce en una fábrica antes de llegar al punto de instalación. Empezaron como una solución práctica y económica para casas de invitados, de fin de semana o en campings, con la posibilidad añadida de movilidad si fuera necesario, pero su destino y uso se ha extendido a la vivienda habitual. La carestía de precios en la ciudad y el deseo de vivir rodeados de naturaleza lejos del bullicio y la contaminación, hacen que muchos se interesen por esta solución. La oferta es ahora variada, disponible en grandes almacenes y en tiendas online. Casas con estancias acogedoras y funcionales, y con diferentes diseños: de madera de estilo americano o nórdico, modulares, o en forma de cubo totalmente diáfanas y llenas de ventanales. Algunas entran fácil por los ojos.
Casa prefabricada vs. tradicional
La prefabricación sigue siendo hoy un fenómeno minoritario en el mercado inmobiliario español, a diferencia de otros países como Francia o Rusia que desde hace décadas practican esta tendencia, incluso para bloques de viviendas con altura. Hay desconocimiento acerca de su estabilidad y durabilidad en el tiempo. Repasamos sus pros y sus contras.
Una de sus principales ventajas es el tiempo de disposición, mucho menor que el de la construcción tradicional. En el caso de las casas de madera es de uno a dos meses y medio aproximadamente, y para las de hormigón una media de cuatro-ocho meses, dependiendo del tamaño, ubicación, etc. Plazo inferior a la vivienda de toda la vida, que ronda los 18-24 meses. Además, la casa prefabricada presenta una terminación con mejores acabados porque se ha elaborado con procesos industriales y no por un operario manual. El coste de su producción es más reducido, lo que no siempre se traduce en un precio más bajo para el comprador final. El impacto ambiental de una casa de este tipo es menor, ya que su construcción es industrial, se optimizan los materiales y la energía, y por tanto se minimizan los residuos. De ahí que la mayoría cuenten con la calificación energética tipo A.
Por otro lado, en casas prefabricadas hay menos donde elegir. Existe un catálogo de modelos preestablecidos al que ceñirse, y por tanto limitan la libertad de elección. Sin mucho margen para cambios de última hora ya que trabajan con elementos de construcción voluminosos, lo que implica una estricta planificación previa en las decisiones de diseño.
Materiales de casas prefabricadas: más allá de la madera
La madera es más resistente de lo que se piensa, pero este material sigue siendo inusual en la construcción de viviendas prefabricadas en España. Aquí es una materia prima cara y escasa, a diferencia de otras zonas como Norteamérica, donde es más barata y frecuente en toda construcción. Además, hay temor por el riesgo de incendio o de plagas de termitas y otros insectos. Sin embargo, esto no debe ser una preocupación hoy, porque la mayoría de las maderas actuales van protegidas con elementos resistentes al fuego, tratamientos ignífugos, además de ser recubiertas en algunos casos con aislamientos para cumplir con la normativa CTE (Código Técnico de la Edificación). Las planchas llegan tratadas con fungicidas y otros elementos de protección y basta aplicar periódicamente algún barniz específico para asegurar su protección y durabilidad. Eso sí, si opta por la madera, hay que evitar mezclar e incorporar otros materiales en su estructura como los tabiques de ladrillo, porque las dilataciones son distintas y la aparición de grietas estaría garantizada.
Las casas prefabricadas de hormigón son más duraderas y con mejor conservación. También las hay de tipo modular, que vienen listas para montar de fábrica. Sus materiales se han multiplicado en los últimos años (acero, PVC) y ofrecen una enorme variedad. De hecho, los módulos, cuyas estructuras están formadas por marcos metálicos estandarizados y cerrados por paneles perfectamente encajables en los huecos, se están extendiendo en la construcción ordinaria de bloques de pisos y de unifamiliares.
Cuánto cuesta una casa prefabricada
Solicitamos varios presupuestos para una vivienda prefabricada unifamiliar de 250 m2 y su instalación en un terreno llano de unos 1.000 m2 ubicada en el municipio de Algete (Madrid). La tabla muestra el rango de precios y los plazos. Excluimos presupuestos con costes de construcción excesivamente bajos (550 €/m2) por corresponder a acabados muy simples, que requerirían obras complementarias para una vivienda permanente. Una clave que siempre hay que aclarar es la cimentación, para ver hasta qué punto la empresa incluye su realización completa. Cuando no es el caso, al presupuesto hay que sumar entre 80 y 180 €/m2 más, dependiendo del terreno.
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RANGO DE COSTES Y PLAZOS PARA UNA VIVIENDA PREFABRICADA, de 250 m2 |
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Hormigón |
Madera |
Modular |
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Tiempo de ejecución (meses) |
4- 8
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2,5- 5 |
4 – 6 (sin contar fecha de entrega de fábrica) |
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Costes medios (€/m2) |
1.027 €- 1.815 € |
1.497 €- 1.980 € |
1.700 € módulos hormigón |
1.300 € perfilería metálica |
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Otros costes |
4% para licencia de obras en el municipio de Algete |
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Presupuestos con IVA incluido recibidos para el caso citado. |
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Como se ve, en conjunto no existe una gran diferencia de costes respecto de una construcción ordinaria, que tiene un coste constructivo medio de 1.320 €/m2 IVA incluido, al que hay que añadir licencias y honorarios técnicos. En ambos casos se suman costes de acometida de servicios, electricidad, agua, alcantarillado. Este último, para una distancia de 3 metros y una profundidad de 1,2 m2, ronda los 2.000 € sin IVA.
Dónde instalar la casa prefabricada
En cuanto al suelo, los requisitos para la instalación de una vivienda prefabricada son muy similares a los de una construcción convencional, tanto desde el punto de vista urbanístico como material. Hay que hacer esas comprobaciones antes de nada. Luego necesitamos un proyecto redactado por un técnico competente (arquitecto) y licencia municipal, que va a permitir contratar los servicios urbanísticos, los suministros de luz, agua, gas, etc. La parcela debe tener el saneamiento pertinente y conexión a la red municipal de colectores, salvo que se prevea una fosa séptica por estar aislada. Para tener claro que el sitio elegido es totalmente viable para la construcción, antes del proyecto interesará contar con un estudio geotécnico del terreno. Para una casa prefabricada completa, cuanto más plana sea la parcela, mejor. Si el terreno es muy escarpado y requiere de excavaciones de tierra, los tiempos aumentan y el precio se encarece con los trabajos adicionales. Si se quiere asentar la vivienda sobre una cimentación tradicional, zapatas o zanjas de hormigón, esta fase previa tendrá que contratarse de forma independiente y por cuenta propia, ya que las empresas que proporcionan la casa prefabricada no suelen realizarla y asumirla.
Es importante tener clara la calificación registral de estas viviendas prefabricadas, ya que no todas son hipotecables.
Trámites legales y papeleos
Desde el punto de vista catastral y del Registro, la casa debe unida permanentemente al suelo (cimentada o sobre pilares) para considerarse inmueble. Hablamos de un inmueble sujeto a la Ley de Ordenación de la Edificación y al CTE, con su correspondiente licencia de obras, inscripción en el Registro de la propiedad y posibilidad de ser hipotecada. Hay que confirmarlo en cada caso, porque si se diseñó para transportarse completa y sin fijarse al suelo (casa móvil, auto caravana), la cosa puede cambiar: se ahorraría papeleo, pero tiene el inconveniente de no poder ser hipotecada, ya que la ley solo permite hacerlo con aquellas que estén ancladas al suelo, además de cumplir todas las exigencias urbanísticas. El seguro es otro de los trámites importantes, y puede presentar problemas por lo inusual aún de asegurar estas viviendas prefabricadas en nuestro país. En la práctica, se suelen contratar con alguna de las compañías concertadas de la propia empresa que vende la casa, bien el de hogar, bien el seguro decenal, de garantía por diez años de los elementos estructurales, que no es obligatorio en autoconstrucción sin venta a terceros.
